Постановление суда № 140889368, 22.10.2026, Одеський окружний адміністративний суд

Справа № 420/7462/26

У Х В А Л А

19 жовтня 2026 року м.Одеса

Одеський окружний адміністративний суд у складі:

Головуючого судді Марина П.П.,

за участю секретаря Бушанської В.І.

за участю сторін:

від позивача ОСОБА_1

від відповідача Павлишин Ю.М.

від третьої особи Одеської міської ради Краля І.С.

розглянувши у підготовчому судовому засіданні клопотання представника відповідача про витребування доказів

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Одеського окружного адміністративного суду перебуває справа за адміністративним позовом Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Юридичний департамент Одеської міської ради, Одеської міської ради, ЖБК «Будівельник», в якому просить:

зобов`язати ОСОБА_2 привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 до первинного стану відповідно до договору купівлі-продажу від 07.06.2024 № 2188 та технічного паспорту, виготовленому ТОВ «БТІ Південь» від 20.04.2021 шляхом знесення самочинної прибудови.

Представником відповідача подано до суду клопотання про витребування доказів, а саме:

Чи використовує Одеська міська рада та/або її органи земельну ділянку, на якій знаходиться прибудова до квартири АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_2 , та яка розташована на прилеглій земельній ділянці прибудинкової території ЖБК «Будівельник»? Якщо так, то з якою метою та на яких правових підставах?

Який дохід за останні три роки отримувала Одеська міська рада від використання земельної ділянки, на якій знаходиться прибудова до квартири АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_2 .?

Чи планує Одеська міська рада та/або її органи у майбутньому використовувати земельну ділянку, на якій знаходиться прибудова до квартири АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_2 , та яка розташована на прилеглій земельній ділянці прибудинкової території ЖБК «Будівельник»? Якщо так, то з якою метою, у які строки та на підставі яких рішень або документів?

В обґрунтування клопотання представником відповідача зазначено, що ОСОБА_2 є власницею квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 07.06.2024 № 2188, посвідченого нотаріусом Іллічовою Н.А. Відповідачка є добросовісним набувачем нерухомого майна, діяла відкрито та добросовісно, а будь-які негативні наслідки можливих дій попереднього власника не можуть автоматично покладатися на неї без належного встановлення її особистої протиправної поведінки та вини. Квартира та прибудова є єдиним житлом відповідачки у розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Прибудова не перешкоджає реалізації приватних чи публічних інтересів інших осіб. Вона також не порушує державних будівельних, екологічних та санітарних норм. У разі встановлення незначних відхилень відповідачка не заперечує проти їх усунення шляхом розроблення відповідної проєктної документації, отримання необхідних дозвільних документів та, за необхідності, проведення перебудови. Для цього необхідне вирішення питання щодо можливості використання земельної ділянки під прибудовою та оформлення відповідного права на неї. З цією метою представник ОСОБА_2 звернувся до Одеської міської ради з відповідною заявою щодо оформлення прав на земельну ділянку. Будинок, у якому розташовані квартира та прибудова відповідачки, перебуває на балансі ЖБК «Будівельник». Згідно з довідкою ЖБК «Будівельник» № 1 від 18.05.2026 будинок за адресою: АДРЕСА_3 , перебуває на балансі та утриманні Житловобудівельного кооперативу «Будівельник». Прибудова до квартири АДРЕСА_4 , яка належить ОСОБА_2 , знаходиться на прибудинковій території, яка використовується та обслуговується кооперативом. Рішенням загальних зборів ЖБК «Будівельник» від 19.04.2026, оформленим протоколом № 2 від 19.04.2026, вирішено надати члену ЖБК « ІНФОРМАЦІЯ_1 » ОСОБА_2 згоду на збереження, експлуатацію та легалізацію прибудови до квартири АДРЕСА_2 , а також на оформлення необхідних дозвільних та інших документів у компетентних органах. Таким чином, мешканці будинку та орган управління ЖБК «Будівельник» не заперечують проти збереження, експлуатації та легалізації прибудови відповідачки.

Разом з тим, представник відповідача зазначає, що позивачем не надано належних, допустимих та достатніх доказів того, що спірна прибудова порушує права, свободи чи законні інтереси інших осіб, створює загрозу життю або здоров`ю громадян, перешкоджає користуванню суміжним майном чи об`єктами спільної власності або унеможливлює її приведення у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом застосування менш обтяжливих заходів, ніж знесення.

За твердженням представника відповідача у цій справі позивач має довести не лише відсутність певних дозвільних документів або правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а й ті юридично значимі обставини, які обґрунтовують необхідність застосування саме такого способу реагування, як знесення прибудови. Поведінка ОСОБА_2 залишається добросовісною і після набуття права власності, оскільки вона вживає заходів для оформлення права користування земельною ділянкою та приведення документів у відповідність. За таких обставин втручання у право власності ОСОБА_2 шляхом знесення прибудови має бути обґрунтоване не формальним посиланням на відсутність окремого документа, а встановленням реальної необхідності такого втручання та його відповідності принципу пропорційності.

При цьому, представник відповідача вказує, що для з`ясування питання, чи порушує прибудова права або законні інтереси Одеської міської ради, а також чи існують конкретні плани щодо використання відповідної частини земельної ділянки, 29.09.2026 представником відповідачки було направлено запит до Одеської міської ради з проханням надати інформацію щодо в викладених в клопотанні про витребування доказів питань.

Отримання цієї інформації, на переконання представника відповідача, має істотне значення для правильного вирішення справи, оскільки вона стосується фактичного та запланованого використання земельної ділянки, на якій розташована прибудова, а також наявності або відсутності конкретних прав та законних інтересів Одеської міської ради, які можуть бути порушені існуванням прибудови. Вказана інформація також має безпосереднє значення для визначення того, чи існують фактичні та юридичні підстави для застосування саме крайнього заходу - знесення прибудови. Відповідачка має намір довести, що її прибудова не порушує прав та законних інтересів інших осіб, не створює небезпеки для людей або житлового будинку та не перешкоджає реалізації конкретних прав чи законних інтересів територіальної громади.

В підготовчому судовому засіданні, призначеному на 19.10.2026, представник відповідача підтримав клопотання про витребування доказів, просив його задовольнити з підстав, викладених в заяві №2 від 04.10.2026 про витребування доказів.

Представник позивача проти задоволення клопотання про витребування доказів заперечував, оскільки відповідачем вже порушено право Одеської міської ради.

Представник Одеської міської ради заперечувала проти задоволення клопотання про витребування доказів, оскільки відповідь на питання зазначених в клопотанні не може вплинути на наявність чи відсутність підстав для задоволення позову. Земельна ділянка належить на праві власності Одеській міській раді, відповідач здійснив самовільне захоплення земельної ділянки.

В підготовчому судовому засіданні 19.10.2026 проголошено вступну та резолютивну частини ухвали про відмову в задоволенні клопотання представника відповідача про витребування доказів.

Відповідно до ч. 4 ст. 77 КАС України суд може пропонувати сторонам надати докази та збирати докази з власної ініціативи, крім випадків, визначених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 80 КАС України учасник справи, у разі неможливості самостійно надати докази, вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений в частинах другій та третій статті 79 цього Кодексу. Якщо таке клопотання заявлено з пропуском встановленого строку, суд залишає його без задоволення, крім випадку, коли особа, яка його подає, обґрунтує неможливість його подання у встановлений строк з причин, що не залежали від неї.

2. У клопотанні про витребування доказів повинно бути зазначено:

1) який доказ витребовується;

2) обставини, які може підтвердити цей доказ, або аргументи, які він може спростувати;

3) підстави, з яких випливає, що цей доказ має відповідна особа;

4) заходи, яких особа, що подає клопотання, вжила для отримання цього доказу самостійно, докази вжиття таких заходів, та (або) причини неможливості самостійного отримання цього доказу.

Відповідно до ч.1 ст. 72 КАС України доказами в адміністративному судочинстві є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення справи.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 73 КАС України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Так, підстава позову а це фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача. Зміна підстав позову це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Предмет позову це матеріальний зміст позовних вимог позивача, який проявляється в матеріально-правовій заінтересованості отримати певне матеріальне благо.

В даній справі Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради звернулось до суду з вимогами до ОСОБА_2 про приведення об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 до первинного стану відповідно до договору купівлі-продажу від 07.06.2024 № 2188 та технічного паспорту, виготовленому ТОВ «БТІ Південь» від 20.04.2021 шляхом знесення самочинної прибудови.

В адміністративному позові зазначено, що поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами за наявності яких об`єкт може бути визначений самочинним, а саме якщо:

1. Він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети;

2. Об`єкт збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;

3. Об`єкт збудований з істотним порушенням державних будівельних норм і правил. Наявність однієї з умов, визначених ст. 376 ЦК України, є підставою для ствердження, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що правовий режим самочинного будівництва визначається статтею 376 ЦК України, а встановлення хоча б однієї із передбачених законом ознак є достатнім для кваліфікації об`єкта як самочинного будівництва.

У постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 27.07.2022 у справі № 826/12166/16 наголошено, що ознаки самочинного будівництва визначені як статтею 376 ЦК України, так і статтею 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а за наявності хоча б однієї із цих ознак об`єкт визнається самочинним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 роз`яснила, що для кваліфікації об`єкта як самочинного достатньо встановити, що він збудований поза межами умов договору оренди землі або після припинення його дії. При цьому державна реєстрація права власності чи наявність декларації про готовність об`єкта до експлуатації не усувають ознак самочинного будівництва.

У цій же постанові Велика Палата зазначила, що якщо земельна ділянка була відведена для будівництва одного об`єкта, а забудовник звів інший об`єкт або здійснив будівництво після припинення права користування землею, таке будівництво є самочинним.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зроблено висновок, що здійснення самочинного будівництва саме по собі порушує права власника земельної ділянки, навіть якщо право власності на такий об`єкт не зареєстровано.

Велика Палата також наголосила, що стаття 376 ЦК України встановлює виключний перелік способів захисту, які застосовуються саме до самочинного будівництва. Суд не може довільно обирати інший спосіб захисту, якщо законом передбачено спеціальний.

До таких способів належать: визнання права власності за забудовником після належного надання йому земельної ділянки; знесення самочинного будівництва; визнання права власності за власником земельної ділянки.

Велика Палата зазначила, що спосіб захисту повинен відповідати характеру порушення, а тому саме стаття 376 ЦК України визначає належний спосіб судового захисту.

У постанові Касаційного цивільного суду від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23 роз`яснено, що альтернативні способи захисту, передбачені частиною сьомою статті 376 ЦК України, можуть застосовуватися лише тоді, коли будівництво здійснене з істотним відхиленням від проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм.

Якщо ж будівництво здійснене без права на земельну ділянку або без відповідних дозвільних документів, застосуванню підлягають положення частини четвертої статті 376 ЦК України щодо знесення.

В свою чергу, повертаючись до постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, колегією суддів зроблено низку таких висновків:

належним способом захисту є саме знесення самочинного будівництва;

скасування державної реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт не усуває порушення прав власника земельної ділянки;

визнання недійсними договорів купівлі-продажу такого майна також не є ефективним способом захисту, оскільки перешкоди створює саме самочинне будівництво, а не договори щодо нього;

обрання позивачем неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові в цій частині.

Такий підхід пов?язують із застосуванням принципу superficies solo cedit («збудоване на поверхні слідує за нею»), відповідно до якого юридична доля будівлі повинна слідувати юридичній долі земельної ділянки, а право власності на нерухомість не може набувати особа, яка не має належного речового права на землю.

Даний адміністративний позов обґрунтовано тим, що за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, посадовими особами позивача доведено факт проведення відповідачем саме самочинного будівництва за вищезазначеною адресою.

Проте, клопотання представника відповідача обґрунтовано тим, що спірна прибудова не порушує права, свободи чи законні інтереси інших осіб, не створює загрозу життю або здоров`ю громадян, не перешкоджає користуванню суміжним майном чи об`єктами спільної власності.

Між тим, відповіді на порушені представником відповідача в клопотанні про витребування доказів питання, а саме отримання доходу від земельної ділянки, наміри щодо її використання, вчинення ЖБК «Будівельник» дії для оформлення речового права на земельну ділянку, жодним чином не спростовують встановлених під час перевірки обставин, не змінюють факту експлуатації відповідачем приміщення, що має ознаки самочинного будівництва.

Крім того, щодо тверджень представника відповідача у зазначеному клопотанні про те, що під час купівлі-продажу квартири та зміни власника органи державної влади та нотаріус, здійснюючи відповідні реєстраційні дії, не виявили порушень, які перешкоджали б набуттю відповідачкою права власності на квартиру та проведенню правочину, суд зазначає, що реєстраційні дії здійснюються без інспекційних заходів, зокрема, проведення замірів, оскільки особи, які здійснюють такі реєстраційні дії не мають відповідних повноважень і обов`язку. Разом з тим, реєстраційні дії здійснюються на підставі документів, поданих заявником для таких цілей.

Як вбачається з матеріалів справи, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі продажу від 07.06.2024 року (зареєстровано у реєстрі за №2188), відповідно до якого продавець ОСОБА_4 передає у власність (продає), а покупець ОСОБА_5 приймає (купує) в особисту приватну власність квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та складається в цілому з двох житлових кімнат та підсобних приміщень (надалі «Квартира» або «Нерухомість»). Загальна площа квартири 53,3 кв.м, житлова площа квартири 26,5 кв.м.

Згідно технічного паспорту на квартиру від 20.04.2021 року квартира складається з коридору 6,6 кв.м., житлової кімнати 14,1 кв.м., житлової кімнати 12,4 кв.м., кухні 6,5 кв.м., санвузла 2,2 кв.м, балкона 11,5 кв.м.

Разом з тим, відповідно до матеріалів перевірки площа балкона складає 21,98 кв.м.

Як зазначено у висновку експерта №36/2026 від 09.06.2026, наданого представником відповідача, до квартири АДРЕСА_2 прибудований балкон (нежитлова прибудова). У результаті проведеного візуально-інструментального обстеження експертом встановлено, що площа забудови прибудови до квартири АДРЕСА_2 , складає 25,3 кв.м (3,19 м х 7,94 м). Також встановлено, що під прибудовою влаштовано підвальне приміщення, площею 20,0 кв.м, яке конструктивно пов`язане з надземною частиною об`єкта. Висота підвального приміщення складає 2,53 м. Підвальне приміщення має природну вентиляцію, що здійснюється через вентиляційні отвори з металевими решітками у зовнішніх стінах.

Отже, відповідачем 07.06.2024 придбано квартиру площею 53,3 кв.м, до складу якої входить в тому числі балкон 11,5 кв.м., права на яку зареєстровано у встановленому законом порядку, а експлуатується станом на вересень 2025 балкон площею 25,3 кв.м з облаштованим підвалом площею 20 кв.м., які не зазначені в технічному паспорті на квартиру, не є предметом договору купівлі-продажу від 07.06.2025.

Враховуючи суть спору та викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання про витребування доказів, оскільки витребуваною інформацією не спростується та не підтвердиться позиція сторін по суті позовних вимог.

Керуючись ст.ст.72, 77, 79, 80, КАС України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні клопотання представника відповідача про витребування доказів відмовити.

Ухвала набирає законної сили в порядку і строки, встановлені ст.256 КАС України.

Ухвала окремо від рішення суду оскарженню не підлягає.

Повний текст ухвали складено та підписано суддею 22.10.2026.

Суддя П.П. Марин