Решение № 140790949, 14.10.2026, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.10.2026 Справа № 914/1747/26

Господарський суд Львівської області у складі судді Долінської О.З., за участю секретаря судового засідання Знетиняк Д.В.,

розглянувши матеріали справи за позовом: ОСОБА_1 , м. Львів

до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Парус Парк, м. Львів

про: визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ Парус Парк та зобовязати ОСББ Парус Парк усунути недоліки

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1

від відповідача: Бороган В.В. адвокат, ордер на надання правничої допомоги серії ВН № 1724837 від 10.06.2026; в режимі відеоконференції

ВСТАНОВИВ:

На адресу Господарського суду Львівської області в систему Електронний суд надійшла позовна заява ОСОБА_1 до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Парус Парк про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ Парус Парк.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.06.2026, справу № 914/1747/26 розподілено для розгляду судді Долінській О.З.

Одночасно з позовною заявою 08.06.2026 позивачем подано на адресу суду в систему Електронний суд заяву про забезпечення позову з додатками, яка зареєстрована відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх. № 2685/26 від 09.06.2026.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.06.2026, заяву позивача про забезпечення позову за вх. № 2685/26 від 09.06.2026 повернуто заявнику з підстав, викладених в даній ухвалі.

Вирішуючи питання про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі, судом встановлено наявність підстав для залишення її без руху.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 12.06.2026, позовну заяву ОСОБА_1 до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Парус Парк про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ Парус Парк залишено без руху. Надано позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви, зазначених у мотивувальній частині цієї ухвали, а саме: 10 (десять) днів з дня вручення цієї ухвали про залишення позовної заяви без руху.

16.06.2026 позивачем, на виконання вимог ухвали суду від 12.06.2026 про залишення позовної заяви без руху, подано на адресу суду в систему "Електронний суд" заяву з додатками за вх. № 17076/26.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 22.06.2026, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Судом постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Підготовче судове засідання призначено на 29.07.2026.

15.06.2026 позивачем подано на адресу суду в систему Електронний суд заяву про забезпечення позову з додатками, яка зареєстрована відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх. № 2823/26 від 16.06.2026.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 16.06.2026, заяву позивача про вжиття заходів забезпечення позову за вх. № 2823/26 від 16.06.2026, передано на розгляд судді Долінській О.З.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 18.06.2026 відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову за вх. № 2823/26 від 16.06.2026 з підстав, викладених в даній ухвалі.

23.06.2026 позивачем подано на адресу суду в систему Електронний суд заяву про зміну предмету позову з додатками за вх. № 2953/26. Відповідно до вказаної заяви, позивач просить суд прийняти до розгляду заяву про зміну предмета позову у даній справі. Вважати позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСББ ПАРУС ПАРК викладеними в наступній редакції: 2.1. Визнати недійсним рішення Загальних зборів ОСББ ПАРУС ПАРК, оформлене протоколом №4 від 07.04.2026, у частині пункту 13 Про встановлення нової домофонної системи в будинку та визначення порядку її обслуговування, оплати. Визначення повноважень Правління. 2.2. Зобов`язати ОСББ ПАРУС ПАРК усунути наслідки виконання пункту 13 рішення Загальних зборів ОСББ ПАРУС ПАРК, оформленого протоколом №4 від 07.04.2026, шляхом відновлення становища, яке існувало до початку виконання цього пункту, зокрема забезпечити відновлення можливості користування чинною домофонною системою/системою доступу будинку за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, буд. 64А. Судові витрати покласти на відповідача.

06.07.2026 представником відповідача подано на адресу суду в систему Електронний суд відзив на позовну заяву з додатками за вх. № 19057/26, відповідно до якого відповідач просить суд у задоволенні позову відмовити повністю з підстав, викладених у відзиві.

13.07.2026 від позивача надійшла на адресу суду в систему Електронний суд відповідь на відзив з додатками за вх. № 19840/26.

Протокольною ухвалою суду від 29.07.2026 вирішено прийняти до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову за вх. № 2953/26 від 23.06.2026 та подальший розгляд справи № 914/1747/26 здійснювати з її врахуванням.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 29.07.2026, підготовче судове засідання призначено на 19.08.2026.

14.08.2026 представником відповідача подано на адресу суду в систему Електронний суд заяву (за вх. № 22886/26) про участь в судовому засіданні 19.08.2026 на 10:00 год. та усіх наступних засідань у даній справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 14.08.2026 постановлено заяву представника відповідача про участь в судовому засіданні 19.08.2026 та усіх наступних засідань у даній справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за вх. № 22886/26 від 14.08.2026 задоволити та забезпечити участь представника відповідача в судовому засіданні, призначеному на 19.08.2026 та усіх наступних засідань у даній справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів відповідно до Положення про порядок функціонування окремих підсистем (модулів) Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, затвердженого Рішенням Вищої ради правосуддя 17 серпня 2021 року № 1845/0/15-21.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 19.08.2026, закрито підготовче провадження та призначено справу № 914/1747/26 до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 09.09.2026.

08.09.2026 позивачем подано на адресу суду в систему Електронний суд заяву про забезпечення позову з додатками, яка зареєстрована відділом автоматизованого документообігу та обробки інформації за вх. № 4171/26 від 09.09.2026.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 09.09.2026, заяву позивача про вжиття заходів забезпечення позову за вх. № 4171/26 від 09.09.2026, передано на розгляд судді Долінській О.З.

10.09.2026 за вх. № 25575/26 від позивача поступили додаткові пояснення у справі, які він просить врахувати під час розгляду заяви про забезпечення позову від 09.09.2026.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.09.2026 постановлено відмовити у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову за вх. № 4171/26 від 09.09.2026 з підстав, викладених в даній ухвалі.

09.09.2026 представником відповідача подано на адресу суду в систему Електронний суд додаткові пояснення у даній справі з додатками за вх. № 25487/26.

09.09.2026 в судовому засіданні, відповідно до ст. 216 ГПК України, оголошено перерву до 14.10.2026.

14.10.2026 позивач в судове засідання з розгляду справи по суті з`явився, позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві із врахуванням заяви про зміну предмету позову за вх. № 2953/26 від 23.06.2026, відповіді на відзив за вх. № 19840/26 від 13.07.2026 та поясненнях, наданих в судовому засіданні.

14.10.2026 представник відповідача в судове засідання з розгляду справи по суті, яке проводилось в режимі відеоконференції з`явився, проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву за вх. № 19057/26 від 06.07.2026 та поясненнях, наданих в судовому засіданні.

Стаття 43 ГПК України зобов`язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.

Враховуючи вищенаведене, судом, згідно вимог ГПК України, надавалась в повному обсязі можливість учасникам справи щодо обґрунтування їх правової позиції по суті справи та подання доказів.

Враховуючи те, що норми ст. 81 ГПК України щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом учасників справи подавати докази, а п.4 ч.3 ст.129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства - свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарським судом створені належні умови для надання сторонами доказів в обґрунтування своєї правової позиції у справі.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 74 ГПК України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Отже, судом було забезпечено принцип змагальності сторін, рівність сторін, що полягає у наданні їм однакових можливостей для реалізації ними своїх процесуальних прав, з огляду на сплив строків для подання доказів, з метою дотримання прав позивача на своєчасне вирішення спору.

В силу приписів ст. 2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Одним із основних принципів (засад) господарського судочинства є, зокрема, розумність строків розгляду справи.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи, є порушенням частини першої статті 6 згаданої Конвенції (рішення Європейського суд з прав людини від 08.11.2005 у справі Смірнова проти України).

Водночас, необґрунтоване відкладення розгляду справи призводить до затягування строків її розгляду і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що може призвести до порушення положень ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.

Враховуючи те, що подані сторонами у цій справі докази дозволяють суду встановити та оцінити конкретні обставини (факти), якими учасники справи обґрунтовують свої позовні вимоги та заперечення позовних вимог і які мають суттєве значення для вирішення цього спору, а отже, розглянути та вирішити спір й здійснити розподіл судових витрат у цій справі, що в свою чергу, вказує на можливість виконання завдань господарського судочинства та з урахуванням необхідності дотримання розумних строків розгляду справи, суд вважає, що в матеріалах справи доказів достатньо для з`ясування обставин справи і прийняття судового рішення у справі № 914/1747/26.

Позиція позивача.

Позивач є співвласником квартири № 706 та комори № 736 у багатоквартирному будинку за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, буд. 64А. Позивач вважає рішення Загальних зборів ОСББ «ПАРУС ПАРК» у частині пункту 13 незаконним, таким, що прийняте та реалізується з порушенням його прав і законних інтересів як співвласника, та таким, що підлягає визнанню недійсним. В обґрунтування позовних вимог (з урахуванням заяви про зміну предмета позову та відповіді на відзив) позивач посилається на такі обставини.

На думку позивача, пунктом 13 співвласниками не приймалося окремого, чіткого та недвозначного рішення щодо демонтажу існуючої домофонної системи, яка, за твердженням позивача, існувала в будинку ще до створення ОСББ та яку саме правління ОСББ у Звіті за 2025 рік визначило як частину спільного майна співвласників, її розкомплектування, інвентаризації, списання, передачі на зберігання чи визначення подальшої долі такого майна. Демонтаж викличних панелей, контролерів та інших складових, після якого домофонна система, за твердженням позивача, припинила функціонувати як єдиний технічний комплекс, на думку позивача, не може вважатися допоміжною технічною дією.

Позивач вважає, що після голосування відповідач змінив правову природу рішення, почавши тлумачити його не як рішення про послуги домофонного зв`язку, а як рішення про модернізацію системи контролю доступу, управління спільним майном та обов`язкові витрати співвласників незалежно від індивідуального користування. На думку позивача, модернізація спільного майна передбачає оновлення майна співвласників, а не заміну його обладнанням третьої особи.

Позивач зазначає, що відповідно до договору між ОСББ «ПАРУС ПАРК» та ТОВ «Астра-Львів» від 01.06.2026, загальнобудинкові технічні засоби нової системи, є власністю виконавця, право власності на них не переходить до ОСББ або співвласників, які набувають лише право користування на період дії договору.

Позивач стверджує, що співвласникам до голосування не були належно розкриті істотні умови реалізації рішення, зокрема щодо обсягу обслуговування, ремонту, відповідальності за пошкодження обладнання (у тому числі внаслідок вандалізму у разі невстановлення винної особи), умов відновлення, наслідків припинення договору, а також не було надано порівняння вартості попереднього обслуговування з майбутніми витратами. На думку позивача, предмет обслуговування за договором зведений до окремих технічних засобів, тоді як належне функціонування входу до будинку залежить від стану дверного вузла в цілому.

Позивач вважає незаконним включення до пункту 13 положення про припинення з 01.06.2026 індивідуальних договорів співвласників із ТОВ «Парус ІТ», оскільки ОСББ не є стороною таких договорів та не має повноважень змінювати або припиняти їх. Позивач звертає увагу, що відповідач у відзиві сам визнав, що ОСББ не є стороною таких договорів і не має юридичної можливості їх припиняти.

Позивач стверджує, що ОСББ не забезпечило належного утримання та ремонту чинної системи доступу, про що свідчать заявки мешканців у системі «ДАХ» щодо незачинення вхідних дверей, несправності замка та дотягувача, а тому не вправі посилатися на технічний стан системи як на підставу для її заміни. Крім того, в акті приймання-передачі демонтованого обладнання від 10.06.2026 демонтовані елементи зазначені, як справні та працездатні.

Позивач вважає, що запровадження централізованої плати у розмірі 35,00 грн, яка самим рішенням визначена не як внесок на утримання будинку або спільного майна, а як плата за послуги домофонного зв`язку з подальшим перерахуванням оператору, є нав`язуванням обов`язкової оплати окремої послуги стороннього оператора незалежно від індивідуального волевиявлення співвласника, що створює для позивача ризик нарахування заборгованості та її примусового стягнення.

Позивач зазначає, що порядок денний зборів містив значну кількість питань, а тому підтримка співвласниками загального масиву рішень не може автоматично тлумачитися, як усвідомлене погодження наслідків саме пункту 13. Позивач не заперечує, що питання № 13 у відповідному формулюванні було включене до порядку денного, однак вважає, що формулювання питання не розкривало всіх правових та майнових наслідків рішення.

Позивач також посилається на висновки Верховного Суду у справах № 910/18802/23 та № 462/2638/15-ц, вважаючи, що дії щодо домофонного обладнання можуть впливати на право мешканців на доступ до житла і не є виключно технічним питанням.

Обґрунтовуючи похідну вимогу про усунення наслідків виконання пункту 13, позивач посилається на ст. 391 Цивільного кодексу України та зазначає, що після подання позову відбувся демонтаж старих викличних панелей та зчитувачів і встановлення нових елементів системи контролю доступу. Позивач наголошує, що вимагає не повернення окремих пристроїв, а відновлення можливості користування домофонною системою будинку як функціональним об`єктом спільного майна співвласників.

Позиція відповідача.

Відповідач проти позову заперечує, вважає позовні вимоги необґрунтованими та недоведеними. Відповідач зазначає, що загальні збори були належним чином скликані та проведені; питання № 13 було включене до повідомлення про проведення загальних зборів та доведене до відома співвласників через платформу «ДАХ»; рішення підтримане співвласниками, яким належить 19 717,3 кв.м площі (51,88 %), тобто більшістю, необхідною згідно зі Статутом ОСББ.

Відповідач звертає увагу, що листок письмового опитування позивача містив повний текст проєкту рішення з питання № 13, у тому числі умови про встановлення обладнання за рахунок оператора без переходу права власності до ОСББ, розмір плати 35,00 грн, централізований порядок розрахунків та повноваження голови правління, а позивач голосував з цього питання «Проти». На думку відповідача, це спростовує твердження позивача про те, що модель користування обладнанням оператора або розмір платежу з`явилися лише після голосування.

Відповідач зазначає, що демонтаж окремих елементів попередньої системи був похідною технічною дією, спрямованою на реалізацію рішення про встановлення нової системи та наданих голові правління повноважень погодити технічні умови й організувати роботи. Демонтоване обладнання не було знищено, відчужено або передано новому оператору у власність, а передано на відповідальне зберігання ОСББ за актом від 10.06.2026 до прийняття співвласниками подальшого рішення щодо його використання. Відповідач не обґрунтовує свою позицію твердженням про повну непридатність демонтованих пристроїв, однак вважає, що справність окремого обладнання не виключає права співвласників обрати іншу систему з іншим функціоналом і порядком обслуговування.

Щодо індивідуальних договорів співвласників із ТОВ «Парус ІТ» відповідач визнає, що ОСББ не є стороною таких договорів і не може своїм внутрішнім рішенням замінити передбачені законом або договором підстави їх припинення; лист ОСББ № 65/26 від 30.04.2026 мав виключно інформаційний характер. Відповідач просить оцінити, які саме юридичні наслідки спричинило відповідне формулювання для позивача, який його договір припинився та яке конкретне право було порушене, а також, у разі висновку про неправомірність окремого положення, - оцінити його відокремлюваність від решти рішення.

Відповідач зазначає, що договір з ТОВ «Астра-Львів» укладено 01.06.2026 на виконання рішення загальних зборів та в межах наданих повноважень; Закон не вимагає погодження загальними зборами тексту майбутнього договору, кандидатури виконавця чи технічних умов виконання рішення. Договір містить конкретні обов`язки виконавця, зокрема щодо обслуговування загальнобудинкових засобів (п. 2.2), первинної безоплатної видачі ключів (п. 3.2), усунення несправностей, що перешкоджають доступу до будинку, протягом 24 годин (п. 4.2), безоплатного підключення наявного у квартирах обладнання BAS-IP (додаток № 1).

Щодо платежу 35,00 грн відповідач виходить із буквального змісту рішення: це окремий платіж за послуги домофонного зв`язку з перерахуванням оператору, розмір та порядок внесення якого були визначені до завершення голосування. Законодавство не пов`язує право співвласників на модернізацію інфраструктури будинку з обов`язковим складенням дефектних актів чи технічних висновків, а питання доцільності належить до компетенції співвласників.

Посилаючись на практику Верховного Суду (зокрема, постанову від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22), відповідач наголошує на необхідності врахування балансу інтересів усіх співвласників та уникнення надмірного втручання суду в діяльність ОСББ, а також на тому, що позивач не довів порушення свого права та необхідності сукупного застосування заявлених заходів: скасування всього пункту 13 та відновлення попередньої системи для всього будинку.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, подані суду, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, здійснивши огляд документів, заслухавши пояснення учасників справи, суд встановив наступне.

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується відомостями, зазначеними в листку письмового опитування позивача (витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 39264514 від 21.12.2023 та № 46842327 від 19.07.2024), та сторонами не заперечується.

Управління вказаним багатоквартирним будинком здійснює Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ПАРУС ПАРК» (ідентифікаційний код 44520203), головою правління якого є ОСОБА_2 .

21 лютого 2026 року о 18:00 год. за адресою: АДРЕСА_2 (хол комерції 1 секції) з ініціативи Правління проведено загальні збори Об`єднання. Письмове опитування співвласників проводилося з 21.02.2026 по 06.04.2026. Результати загальних зборів з урахуванням письмового опитування оформлено протоколом № 4 (витяг з протоколу № 4 від 07.04.2026; підсумки голосування щодо кожного питання порядку денного, складені 06.04.2026). У зв`язку з відсутністю технічної можливості співвласники участі у зборах дистанційно в режимі відеоконференції не брали.

Згідно з протоколом, загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку становить 457 осіб, загальна площа всіх квартир, нежитлових приміщень, комор, паркомісць - 38 007,9 кв.м. У голосуванні на загальних зборах взяли участь 19 співвласників, яким належать приміщення загальною площею 1 530,1 кв.м (4,03 %), у письмовому опитуванні - 284 співвласники, яким належать приміщення загальною площею 25 800,65 кв.м (67,88 %), разом - 303 співвласники, яким належать приміщення загальною площею 27 330,75 кв.м (71,91 % від загальної площі усіх житлових і нежитлових приміщень будинку).

Відповідно до Статуту Об`єднання (як зазначено у протоколі) кількість голосів, що належить кожному співвласнику, визначається пропорційно до розміру загальної площі квартир, нежитлових приміщень, комор, паркомісць, що перебувають у його власності; для прийняття рішень з питань порядку денного необхідно набрати більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників.

Порядок денний загальних зборів містив 17 питань, у тому числі питання № 13 «Про встановлення нової домофонної системи в будинку та визначення порядку її обслуговування, оплати. Визначення повноважень Правління».

З питання № 13 порядку денного на голосування було поставлено, а загальними зборами прийнято рішення такого змісту:

«Обрати оператором домофонного зв`язку систему Astra «Розумний ЖК» та погодити встановлення нової домофонної системи у багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_2 відповідно до наданої комерційної пропозиції. Встановлення обладнання здійснюється оператором за власний рахунок. Право власності на обладнання до Об`єднання не переходить.

Встановити централізований порядок оплати послуг домофонного зв`язку через Об`єднання. Затвердити тариф на послуги домофонного зв`язку: 35,00 грн за квартиру/комерційне приміщення щомісячно.

Визначити, що зазначена плата: не є внеском на утримання будинку або спільного майна; нараховується співвласникам окремою позицією (окремою стрічкою) у щомісячних нарахуваннях Об`єднання; підлягає сплаті співвласниками одночасно з іншими платежами з подальшим перерахуванням оператору домофонного зв`язку.

Користування мобільним додатком системи Astra «Розумний ЖК» для співвласників є безкоштовним.

Додаткові послуги оператора (додаткові ключі доступу, відеосервіси, додаткові точки підключення та інші опції) оплачуються співвласниками окремо відповідно до тарифів оператора.

Визначити датою припинення співпраці з попереднім оператором домофонного зв`язку ТОВ «Парус ІТ» (Prymonet) - 01.06.2026. До зазначеної дати забезпечується функціонування існуючої системи домофонного зв`язку з метою належного переходу на нову систему. Визнати, що з 01.06.2026 припиняється дія індивідуальних договорів співвласників із ТОВ «Парус ІТ» (Prymonet) щодо надання послуг домофонного зв`язку у будинку.

Надати голові Правління Об`єднання повноваження: укласти договір із оператором Astra «Розумний ЖК»; погодити технічні умови встановлення системи; організувати встановлення обладнання; забезпечити централізовані розрахунки з оператором; повідомити попереднього оператора про припинення співпраці; здійснювати всі необхідні організаційні, фінансові та юридичні дії для виконання цього рішення».

Як зазначено у протоколі, перед голосуванням з питання № 13 голова Загальних зборів доповів про необхідність оновлення домофонної системи, у зв`язку з технічним станом існуючого обладнання, неякісним сервісом та обмеженим функціоналом чинного оператора, про опрацювання Правлінням пропозицій різних операторів домофонного зв`язку та про визначення за результатами аналізу як найбільш оптимальної системи Astra «Розумний ЖК», яка передбачає встановлення обладнання за рахунок оператора.

Підсумки голосування з питання № 13 з урахуванням письмового опитування: «за» - 257 співвласників, площа 19 717,3 кв.м, що складає 51,88 %; «проти» - 46 співвласників, площа 7 613,45 кв.м, що складає 20,03 %; «не голосували» - 154 співвласники, площа 10 677,15 кв.м, що складає 28,09 %. Рішення прийнято. Відповідно до протоколу всі рішення, прийняті на цих загальних зборах, набирають чинності негайно після підписання протоколу головою Загальних зборів.

Позивач взяв участь у письмовому опитуванні: листок письмового опитування співвласника ОСОБА_1 датований 13.03.2026 та підписаний ним кваліфікованим електронним підписом (час підпису 10:43:17 13.03.2026, підтверджений кваліфікованою позначкою часу), що підтверджується протоколом створення та перевірки кваліфікованого та удосконаленого електронного підпису. Листок містить повний текст проєкту рішення з кожного питання порядку денного, у тому числі з питання № 13 у редакції, ідентичній наведеній вище. З питання № 13 позивач проголосував «Проти», з усіх інших питань порядку денного (№№ 2 12, 14 17) - «За».

Позивач у відповіді на відзив прямо зазначив, що не заперечує включення до порядку денного питання № 13 у формулюванні «Про встановлення нової домофонної системи в будинку та визначення порядку її обслуговування, оплати. Визначення повноважень Правління». Факт отримання повідомлення про проведення загальних зборів позивачем не заперечується.

01.06.2026 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Астра-Львів» (виконавець) та ОСББ «ПАРУС ПАРК» (замовник), в особі голови правління ОСОБА_2 , укладено договір № kulp64a/ТО ДФ на технічне обслуговування і ремонт технічних засобів системи домофонії (надалі - Договір).

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 Договору замовник передає, а виконавець бере на технічне та ремонтне обслуговування загальнобудинкові технічні засоби системи домофонії за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, буд. 64А, до яких належать, зокрема, викличні панелі, контролери доступу, електромагнітні/ригельні замки, дверні доводчики (дотягувачі), блоки живлення, комутаційне обладнання, кабельні мережі до межі підключення абонентських пристроїв та інші елементи, необхідні для функціонування системи. Технічні засоби, розташовані у квартирах співвласників (абонентські пристрої), не входять до предмета Договору.

Згідно з п.п. 2.6, 2.7 Договору загальнобудинкові технічні засоби системи, встановлені виконавцем у рамках Договору, є власністю виконавця; право власності на них не переходить до замовника та співвласників, які набувають право користування такими засобами виключно на період дії Договору.

Пунктом 3.2 Договору передбачено, що первинно кожному співвласнику об`єкта нерухомості (квартири, нежитлового приміщення) безоплатно надається по 2 (два) ключі/карти доступу, а також за бажанням надається безкоштовний доступ через мобільний додаток «Астра Домофон».

Відповідно до п.п. 4.2 4.4 Договору несправності, які створюють перешкоди у доступі до будинку, виконавець зобов`язаний усунути протягом 24 годин, а несправності, які не створюють таких перешкод, - протягом 3 робочих днів з моменту отримання повідомлення замовника; ремонтні роботи загальнобудинкових технічних засобів проводяться виконавцем за власний рахунок, а у разі пошкодження цих засобів третіми особами, які встановлені, за рахунок таких третіх осіб. Згідно з п. 8.1 Договору витрати на проведення ремонтних робіт, придбання запасних частин, деталей тощо, пов`язаних із загальнобудинковими технічними засобами, несе виконавець без внесення додаткових оплат замовником чи співвласниками.

Згідно з п. 7.1 Договору місячна вартість технічного обслуговування системи становить 14 525,00 грн, в т.ч. ПДВ 20 % - 2 420,83 грн. Оплата здійснюється замовником щомісячно на підставі підписаного акта виконання робіт (п. 7.3 Договору).

Договір укладено строком на один рік - з 01.06.2026 по 31.05.2027 включно, з автоматичною пролонгацією (п. 10.1). Відповідно до п. 10.5 Договору у випадку припинення його дії виконавець зобов`язаний повідомити замовника про дату та час демонтажу загальнобудинкових технічних засобів системи та забезпечити безперервність доступу до будинку до моменту цього демонтажу.

Додатком № 1 до Договору визначено перелік та періодичність робіт з технічного обслуговування (щоденний моніторинг системи та підтримка бази даних мешканців, щоквартальне регулювання дотягувача і перевірка закриття дверей, перевірка та регулювання замка, перевірка кнопки виходу, оновлення програмного забезпечення, очищення викличної панелі та блоку комутації). Цим же додатком передбачено, що витрати на ремонт та заміну загальнобудинкових технічних засобів несе виконавець; у разі пошкодження та/або знищення таких засобів внаслідок протиправних дій третіх осіб витрати несе встановлена винна особа, а якщо винна особа не встановлена питання вирішується за домовленістю сторін; виконавець зобов`язується безкоштовно виконати налаштування та підключення існуючого в квартирах обладнання (BAS-IP) до нової системи.

Листом № 72/26 від 02.06.2026 ОСББ «ПАРУС ПАРК» повідомило про укладення на виконання рішення загальних зборів 01.06.2026 договору з ТОВ «Астра-Львів».

Як вбачається з оголошення Правління ОСББ «ПАРУС ПАРК» від 10.06.2026, поданого позивачем разом із заявою про зміну предмета позову, завершено монтаж нових викличних панелей та зчитувачів системи контролю доступу, старі викличні панелі та зчитувачі демонтовано працівниками ТОВ «Астра-Львів», готується акт приймання-передачі демонтованого обладнання на відповідальне зберігання ОСББ до прийняття загальними зборами співвласників рішення щодо подальших дій.

Згідно з листом ТОВ «Астра-Львів» та актом приймання-передачі від 10.06.2026, поданими відповідачем, демонтоване обладнання системи домофонії (контролери, викличні панелі, кнопки виходу та магніти) передано ОСББ «ПАРУС ПАРК». Сторони не заперечують, що в акті демонтовані елементи зазначені як справні та працездатні.

Також у матеріалах справи наявні звернення позивача до ОСББ «ПАРУС ПАРК» щодо домофонної системи від 27.04.2026, його заперечення від 04.05.2026 та відповідь ОСББ, а також скріншоти заявок мешканців у системі «ДАХ» щодо несправності вхідних дверей, замка та дотягувача.

Оцінка суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 16 ЦК України закріплено право кожної особи звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України фізичні особи, які не є підприємцями, мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову. Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Вирішуючи спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов (постанова Верховного Суду від 11.06.2026 у справі № 920/45/25).

Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (надалі - Закон про ОСББ) визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

За приписами ст. 4 Закону про ОСББ, об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Господарче забезпечення діяльності об`єднання може здійснюватися власними силами об`єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб`єктів господарювання.

Згідно зі ст. 10 Закону про ОСББ, органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об`єднання належать, зокрема, питання про використання спільного майна, затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому Законом про ОСББ для установчих зборів. Відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

Порядок проведення письмового опитування визначено ст. 6 Закону про ОСББ, відповідно до якої письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах, проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів; кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення зборів або письмового опитування, заповнює листок опитування та підписує його власноруч або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Відповідно до ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно з Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, які реалізують свої права щодо спільного майна, зокрема, шляхом прийняття колективних рішень.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що для визнання недійсними рішень загальних зборів необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів позивача. Також суд повинен у кожному конкретному випадку оцінити характер порушення, враховуючи баланс інтересів як позивача, так і інших співвласників ОСББ. Безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів або в разі неможливості встановлення наявності кворуму; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів; відсутність протоколу загальних зборів. Не всі порушення законодавства, допущені під час скликання та проведення загальних зборів, є підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень. Позивач, звертаючись з відповідним позовом, повинен довести, які саме порушення були допущені, чи є вони такими, що їх неможливо усунути, яким саме чином порушують його права чи законні інтереси, зазначити яке його право та у який спосіб може бути відновлено внаслідок задоволення позову, та обґрунтувати співмірність балансу своїх прав, законних інтересів та прав і законних інтересів інших учасників (постанова Верховного Суду від 11.06.2026 у справі № 920/45/25).

У постанові від 20.04.2023 у справі № 914/2547/21 Верховний Суд зазначив, що інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо визнання недійсними рішення загальних зборів, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ, уникати зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, які вирішуються загальними зборами співвласників. У постанові від 08.02.2022 у справі № 918/964/20, Верховний Суд вказав на необхідність врахування принципу пропорційності справедливої рівноваги (балансу) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку, які реалізують свої права на участь в управлінні ОСББ, та інтересами позивача.

У постанові від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22, Верховний Суд звернув увагу на те, що ОСББ є неприбутковою організацією, яка, на відміну від господарських товариств, при проведенні зборів, в тому числі й шляхом письмового опитування, як правило, не користується кваліфікованою правовою допомогою, через що можливими є незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів, які не повинні слугувати підставою для скасування рішень ОСББ з питань спільного управління майном.

З урахуванням наведеного, суд оцінює доводи позивача з точки зору наявності безумовних підстав для визнання оспорюваного рішення недійсним, відповідності рішення закону та статуту за змістом, а також наявності порушення конкретного права чи законного інтересу позивача та можливості його відновлення в обраний позивачем спосіб.

Щодо дотримання порядку скликання та проведення загальних зборів і прийняття рішення з питання № 13.

Матеріалами справи підтверджується, що питання № 13 було включене до порядку денного загальних зборів, а позивач у відповіді на відзив прямо визнав, що не заперечує включення цього питання до порядку денного у відповідному формулюванні. Відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Підстав для сумніву у достовірності цієї обставини суд не вбачає.

Письмове опитування проводилося з 21.02.2026 (день проведення загальних зборів) по 06.04.2026 включно, тобто в межах 45 календарних днів, визначених ст. 6 Закону про ОСББ. Листок письмового опитування позивача датований 13.03.2026, тобто в межах строку опитування.

За рішення з питання № 13 проголосували співвласники, яким належать приміщення загальною площею 19 717,3 кв.м, що становить 51,88 % від загальної площі всіх приміщень будинку (38 007,9 кв.м) і перевищує половину загальної кількості голосів усіх співвласників (половина становить 19 003,95 кв.м). Отже, рішення прийняте кількістю голосів, необхідною відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ та Статуту Об`єднання (у викладі протоколу). Позивач не заперечує ні наявності кворуму, ні правильності підрахунку голосів, ні складу учасників голосування, ні відповідності листків опитування вимогам закону.

Відтак, жодної з безумовних підстав для визнання оспорюваного рішення недійсним (відсутність кворуму, прийняття рішення з питання, не включеного до порядку денного, відсутність протоколу) судом не встановлено, а позивачем не доведено.

Щодо доводів позивача про неналежне інформування співвласників та нерозкриття істотних умов рішення.

Суд відхиляє доводи позивача про те, що співвласникам не були розкриті правові та майнові наслідки рішення з питання № 13. Як встановлено судом, листок письмового опитування позивача містив повний текст проєкту рішення з цього питання. Саме з цього тексту прямо вбачається, що: оператором домофонного зв`язку обирається Astra «Розумний ЖК»; встановлюється нова домофонна система; обладнання встановлюється оператором за власний рахунок; право власності на обладнання до Об`єднання не переходить; запроваджується централізований порядок оплати через Об`єднання за тарифом 35 грн за квартиру/комерційне приміщення щомісячно; ця плата не є внеском на утримання будинку або спільного майна і перераховується оператору; додаткові послуги оператора оплачуються окремо; співпраця з попереднім оператором припиняється з 01.06.2026, а існуюча система функціонує до цієї дати з метою переходу на нову систему; голові правління надаються повноваження укласти договір з оператором, погодити технічні умови встановлення системи та організувати встановлення обладнання.

Таким чином, саме ті обставини, які позивач визначає як «нерозкриті» наслідки рішення (заміна системи, відсутність переходу права власності на нове обладнання до співвласників, окремий щомісячний платіж, який не є внеском на утримання спільного майна, припинення співпраці з попереднім оператором), прямо зазначені у тексті рішення, за яке голосували співвласники. Позивач, ознайомившись із цим текстом, реалізував своє право на участь в управлінні будинком, проголосувавши «Проти». Те, що позиція позивача не була підтримана більшістю співвласників, не свідчить про порушення його права на участь в управлінні спільним майном на підставі повної та достовірної інформації.

Доводи позивача про те, що значна кількість питань порядку денного унеможливлювала усвідомлене волевиявлення саме щодо питання № 13, спростовуються матеріалами справи. Голосування проводилось окремо з кожного питання, листок опитування містив окремий проєкт рішення з кожного питання із окремою графою для результату голосування, а результати голосування з різних питань суттєво відрізняються (зокрема, з питання № 13 «за» - 51,88 %, «проти» - 20,03 %; з питання № 10 «за» - 70,75 %, «проти» - 1,15 %). Сам позивач з питання № 13 проголосував «Проти», а з усіх інших питань - «За», що свідчить про можливість та фактичну реалізацію співвласниками окремого волевиявлення з кожного питання.

Суд також не погоджується з доводом позивача про те, що до голосування мали бути розкриті конкретні умови договору з оператором (обсяг ремонту, розподіл ризиків у разі пошкодження обладнання невстановленими особами, наслідки припинення договору). Ні Закон про ОСББ, ні Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не покладають на загальні збори обов`язку затверджувати текст договору, який укладатиметься на виконання їхнього рішення. Загальні збори визначили основні умови (оператор, модель розміщення обладнання, розмір і порядок оплати) та уповноважили голову правління на укладення договору, погодження технічних умов і організацію встановлення обладнання. Позивач не навів норми закону чи положення статуту, яка б зобов`язувала загальні збори погоджувати текст такого договору.

Крім того, суд враховує, що укладений 01.06.2026 Договір відповідає змісту рішення загальних зборів: обладнання встановлюється виконавцем, право власності на нього до замовника та співвласників не переходить (п.п. 2.6, 2.7 Договору), що прямо передбачено рішенням; користування мобільним додатком є безкоштовним (п. 3.2 Договору). Визначена п. 7.1 Договору місячна вартість обслуговування (14 525,00 грн) арифметично відповідає добутку затвердженого загальними зборами тарифу (35 грн) на кількість квартир (415), зазначену в протоколі загальних зборів (питання № 11). Доказів того, що Договором на співвласників покладено будь-які додаткові фінансові обов`язки, не передбачені рішенням загальних зборів, позивачем не подано.

Договір містить умови, спрямовані на забезпечення інтересів співвласників, а саме: ремонт та заміна загальнобудинкових технічних засобів здійснюються за рахунок виконавця без внесення додаткових оплат замовником чи співвласниками (п.п. 4.4, 8.1 Договору, додаток № 1); встановлено строки усунення несправностей, що перешкоджають доступу до будинку, - 24 години (п. 4.2); передбачено безоплатне надання кожному співвласнику двох ключів/карт доступу (п. 3.2) та безкоштовне підключення наявного у квартирах обладнання BAS-IP до нової системи (п. 9 додатка № 1); у разі припинення Договору виконавець зобов`язаний забезпечити безперервність доступу до будинку до моменту демонтажу своїх технічних засобів (п. 10.5). Умова про те, що питання відшкодування шкоди від протиправних дій невстановлених третіх осіб вирішується за домовленістю сторін, є умовою розподілу договірних ризиків між ОСББ та виконавцем, стосується виконання договору і сама по собі не свідчить про недійсність рішення загальних зборів чи порушення прав позивача.

Доводи позивача щодо стану дверних полотен, петель, геометрії дверей та інших елементів дверного вузла, а також щодо відсутності порівняння вартості попереднього та нового обслуговування, стосуються оцінки доцільності прийнятого співвласниками рішення та належного утримання спільного майна будинку, а не законності рішення загальних зборів. Питання доцільності вибору конкретного технічного рішення та оператора належать до компетенції співвласників і не підлягають переоцінці судом за відсутності порушення закону, статуту чи прав позивача.

Щодо доводів позивача про відсутність окремого рішення про демонтаж чинної системи та про «підміну» змісту рішення.

Позивач стверджує, що домофонна система будинку є частиною спільного майна співвласників (посилаючись на Звіт правління за 2025 рік), а її демонтаж та припинення функціонування потребували окремого, чіткого рішення співвласників. Навіть виходячи з того, що загальнобудинкове обладнання попередньої системи належить до спільного майна співвласників, суд не погоджується з висновком позивача про відсутність належного волевиявлення співвласників щодо припинення функціонування цієї системи.

Так, оспорюваним рішенням загальні збори не лише погодили встановлення нової домофонної системи у будинку, а й прямо визначили, що співпраця з попереднім оператором домофонного зв`язку припиняється з 01.06.2026, а функціонування існуючої системи домофонного зв`язку забезпечується лише до цієї дати і саме з метою належного переходу на нову систему. Отже, припинення функціонування попередньої системи після 01.06.2026 та перехід будинку на нову систему становили безпосередній зміст волевиявлення співвласників, а не довільне тлумачення рішення відповідачем після голосування.

Встановлення нових викличних панелей та зчитувачів у будинку, як вбачається з оголошення Правління від 10.06.2026, здійснювалось замість попередніх панелей та зчитувачів. Загальні збори надали голові правління повноваження погодити технічні умови встановлення системи, організувати встановлення обладнання та здійснювати всі необхідні організаційні, фінансові та юридичні дії для виконання рішення. Позивачем не доведено (ст. 74 ГПК України), що встановлення нової системи було технічно можливим без демонтажу відповідних елементів попередньої системи або що такий демонтаж вийшов за межі наданих загальними зборами повноважень.

Суд також враховує, що демонтоване обладнання не було знищене, відчужене чи передане у власність третій особі. Як вбачається з оголошення Правління від 10.06.2026, поданого самим позивачем, та акта приймання-передачі від 10.06.2026, демонтоване обладнання передано на відповідальне зберігання ОСББ до прийняття загальними зборами співвласників рішення щодо подальших дій з ним. Те, що в акті демонтовані елементи зазначені як справні та працездатні, лише підтверджує їх збереження. Отже, жодних дій з розпорядження цим майном, які б припиняли права співвласників на нього, не вчинено, а питання його подальшого використання залишається у компетенції загальних зборів.

Посилання позивача на те, що відповідач у подальшому характеризував рішення як «модернізацію системи контролю доступу» чи «управління спільним майном», не змінюють змісту рішення, яке визначається його текстом. Саме за цим текстом, який містився у листку опитування, голосували співвласники. Твердження позивача про «підміну» змісту рішення після голосування не підтверджені жодним доказом: позивач не довів, що зміст рішення, викладений у протоколі, відрізняється від проєкту рішення, за який проводилось голосування, а відповідач у додаткових поясненнях прямо виходить із буквального змісту рішення.

Чинне законодавство не містить заборони на організацію функціонування системи доступу до багатоквартирного будинку із використанням обладнання суб`єкта господарювання, залученого на договірних засадах. Навпаки, ст. 4 Закону про ОСББ прямо передбачає, що господарче забезпечення діяльності об`єднання може здійснюватися шляхом залучення на договірних засадах суб`єктів господарювання. Обрання співвласниками моделі, за якої оператор встановлює загальнобудинкове обладнання за власний рахунок, залишаючись його власником, та надає послуги з його обслуговування, є реалізацією права співвласників на управління будинком і не свідчить про незаконність рішення. Позивач не навів жодної норми права, яка б забороняла таку модель.

Посилання позивача на заявки мешканців у системі «ДАХ» щодо несправності вхідних дверей, замків та дотягувачів, а також на справність демонтованих елементів, не спростовують законності оспорюваного рішення. Право співвласників прийняти рішення про встановлення нової системи доступу не пов`язане законом з попереднім встановленням аварійного стану чи повної непридатності існуючого обладнання. Як вбачається з протоколу, підставою для розгляду питання слугували не лише технічний стан існуючого обладнання, а й неякісний сервіс та обмежений функціонал чинного оператора. Питання ж належного реагування ОСББ на заявки мешканців щодо утримання спільного майна, не є предметом цього спору.

Щодо доводів позивача про запровадження платежу у розмірі 35,00 грн.

Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів об`єднання (ст. 10 Закону про ОСББ). Закон розрізняє «внески» та «платежі» співвласників, а тому те, що загальні збори визначили плату за послуги домофонного зв`язку як окремий платіж, який не є внеском на утримання будинку або спільного майна, не виводить це рішення за межі компетенції загальних зборів. Однією з функцій об`єднання відповідно до ст. 4 Закону про ОСББ, є сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами, а також забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Оспорюваний платіж встановлено в однаковому розмірі для всіх квартир/комерційних приміщень будинку; він спрямований на оплату обслуговування загальнобудинкової системи доступу, якою користуються співвласники будинку, у тому числі позивач. Ознак дискримінації позивача чи покладення на нього обов`язків, відмінних від обов`язків інших співвласників, судом не встановлено, а позивачем не доведено. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників, у тому числі тих, які голосували проти.

Посилання позивача на ризик нарахування йому заборгованості та її подальшого примусового стягнення у разі несплати платежу, не свідчить про порушення його прав оспорюваним рішенням, оскільки обов`язок сплати платежу, визначеного загальними зборами в межах їх компетенції, є наслідком участі позивача, як співвласника в об`єднанні, а не порушенням його прав. Будь-які спори щодо правомірності конкретних нарахувань, можуть бути вирішені у встановленому законом порядку.

Стосовно положення пункту 13 про припинення індивідуальних договорів співвласників із ТОВ «Парус ІТ», суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Суд погоджується з позивачем та відповідачем у тому, що ОСББ «ПАРУС ПАРК» не є стороною індивідуальних договорів, які могли бути укладені окремими співвласниками з ТОВ «Парус ІТ», а тому рішення загальних зборів об`єднання саме по собі не є і не може бути юридичним фактом, що припиняє цивільно-правові зобов`язання між співвласником та ТОВ «Парус ІТ». Відповідно, положення оспорюваного пункту 13 про те, що з 01.06.2026 «припиняється дія індивідуальних договорів співвласників із ТОВ «Парус ІТ» (Prymonet) щодо надання послуг домофонного зв`язку у будинку», за своїм змістом відображає волевиявлення співвласників щодо припинення з 01.06.2026 функціонування попередньої системи домофонного зв`язку у будинку та співпраці з попереднім оператором, однак не створює та не може створити для сторін таких договорів правових наслідків їх припинення поза підставами, передбаченими договором або законом.

Водночас для визнання рішення загальних зборів недійсним необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів саме позивача. Позивач не зазначив та не надав суду доказів того, що між ним та ТОВ «Парус ІТ» існував індивідуальний договір про надання послуг домофонного зв`язку, що такий договір було припинено саме на підставі оспорюваного положення пункту 13, а також яке саме його право чи охоронюваний законом інтерес у зв`язку з цим порушено. ТОВ «Парус ІТ», як сторона відповідних договорів, рішення загальних зборів у цій частині не оспорює. Листом № 65/26 від 30.04.2026 ОСББ, за поясненнями відповідача, які позивачем не спростовано, лише інформувало ТОВ «Парус ІТ» про прийняте рішення, без висунення вимог щодо розірвання договорів.

За таких обставин посилання позивача на наявність у пункті 13 положення, яке не може породжувати правових наслідків для сторін цивільно-правових договорів, за відсутності доказів порушення цим положенням конкретного права позивача, не є підставою для визнання недійсним ні цього положення, ні тим більше всього рішення з питання № 13 у цілому, яке стосується вибору оператора, встановлення нової системи, порядку її обслуговування та оплати.

Щодо посилань позивача на судову практику.

Посилання позивача на постанову Верховного Суду у справі № 910/18802/23 суд відхиляє, оскільки, як зазначає сам позивач, у вказаній справі предметом оцінки були дії ОСББ щодо обмеження конкретного співвласника у користуванні спільним майном будинку (приміщеннями загального користування, ліфтами, сходами, паркінгом тощо). У даній справі позивач не стверджує та не доводить, що його позбавлено доступу до будинку чи належних йому приміщень або обмежено у користуванні системою доступу порівняно з іншими співвласниками; навпаки, Договором передбачено надання кожному співвласнику на рівних умовах безоплатних засобів доступу та доступу через мобільний додаток.

Щодо справи № 462/2638/15-ц, то позивач сам визнає, що висновки у ній ґрунтувалися на локальному акті органу місцевого самоврядування, який не є загальним правилом для ОСББ. Відтак правовідносини у зазначених справах не є подібними до правовідносин у цій справі.

Щодо вимоги про зобов`язання усунути наслідки виконання пункту 13.

Вимога позивача про зобов`язання ОСББ «ПАРУС ПАРК» усунути наслідки виконання пункту 13, шляхом відновлення становища, яке існувало до початку його виконання, зокрема забезпечити відновлення можливості користування чинною домофонною системою / системою доступу будинку, є похідною від вимоги про визнання рішення загальних зборів недійсним, що визнає і сам позивач у заяві про зміну предмета позову. Оскільки суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання недійсним рішення загальних зборів у частині пункту 13, похідна вимога також не підлягає задоволенню.

Крім того, відповідно до ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод, які чинить йому будь-яка особа у користуванні або розпорядженні своїм майном. Дії ОСББ щодо встановлення нової системи доступу та демонтажу елементів попередньої системи вчинено на виконання рішення вищого органу управління об`єднання, яке не визнано недійсним, а тому вони не можуть розцінюватися як протиправне створення позивачу перешкод у користуванні майном. Позивач не довів, що його позбавлено доступу до будинку чи належних йому приміщень. Задоволення вимоги про відновлення попередньої системи доступу для всього будинку означало б фактичне скасування волевиявлення більшості співвласників, втручання у договірні відносини ОСББ з виконавцем, який не є учасником цієї справи, та порушувало б справедливий баланс між інтересами позивача та інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином, судом встановлено, що оспорюване рішення загальних зборів ОСББ «ПАРУС ПАРК» у частині пункту 13 прийняте з питання, включеного до порядку денного, в межах компетенції загальних зборів, необхідною кількістю голосів співвласників згідно протоколу, за повного та доведеного до співвласників (у тому числі позивача) тексту рішення. Доводи позивача фактично зводяться до незгоди з рішенням, підтриманим більшістю співвласників, оцінки його доцільності та критики подальшої реалізації рішення, що не є підставою для визнання рішення недійсним. Порушення оспорюваним рішенням конкретних прав чи охоронюваних законом інтересів позивача, які могли б бути відновлені у обраний ним спосіб, позивачем не доведено.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Згідно зі ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Згідно зі ст. 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

У відповідності до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи викладене, оцінивши подані докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Парус Парк» про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ «Парус Парк», оформлене протоколом №4 від 07.04.2026, у частині пункту 13 «Про встановлення нової домофонної системи в будинку та визначення порядку її обслуговування, оплати. Визначення повноважень Правління» та зобов`язати ОСББ «Парус Парк» усунути наслідки виконання пункту 13 рішення Загальних зборів ОСББ «Парус Парк», оформленого протоколом №4 від 07.04.2026, шляхом відновлення становища, яке існувало до початку виконання цього пункту, зокрема забезпечити відновлення можливості користування чинною домофонною системою /системою доступу будинку за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, буд. 64А, є необґрунтованими, недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню.

Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв`язку з відмовою у задоволенні позову судовий збір, сплачений позивачем за подання позовної заяви, покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 2, 12, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 233, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

2. Рішення набирає законної сили в порядку та в строки, визначені ст. 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та в строки, згідно ст. ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.

Повне рішення складено 21.10.2026.

Суддя Долінська О.З.