Решение № 140775682, 20.10.2026, Салтівський районний суд міста Харкова (до 25.04.2025 - Московський районний суд м. Харкова)

Справа № 643/15183/25

Провадження № 2/643/2616/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.10.2026

20 жовтня 2026 року місто Харків

Салтівський районний суд міста Харкова в складі:

головуючого судді Сугачової О.О.,

за участю секретаря Мовчан К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Харкові цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 в особі представника адвоката Харченка Костянтина Сергійовича, до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований інвестиційний фонд «Вілард», про повернення безпідставно набутих коштів,

в с т а н о в и в:

Позивачка звернулася до суду із вказаним позовом до відповідача, яким просить стягнути з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» на користь ОСОБА_1 грошові кошті у загальному розмірі 1435 295,36грн., з яких: 847630,32 грн. безпідставно набуті кошти, а саме сума сплаченого позивачем забезпечувального платежу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021; 93564,45грн. - сума 3% річних; 494100,59грн. - сума інфляційних втрат, а також суму сплаченого судового збору.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між ОСОБА_1 (далі - покупець) - покупцем, та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (далі - продавець) - продавцем, від імені якого діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» (далі - повірений продавця) - повіреним продавця, укладено попередній договір купівлі продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021 (далі - попередній договір). За п. 1.1. попереднього договору сторони зобов`язувались в майбутньому, а саме в строки, передбачені абз.2 пп. «б» п.3.2. попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде однокімнатна квартира АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 2.1. попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 850362,32грн. без ПДВ, що є еквівалентом 31126 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору. Згідно з п.2.2. попереднього договору, покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний на умовах та в строки, визначені п.2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 847630,32грн. без ПДВ, що є еквівалентом 31026 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору. У п.2.5. попереднього договору вказано, що сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за попереднім договором в частині забезпечувального платежу: - першу частину забезпечувального платежу в розмірі 423815,16 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 15513 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити до 22.07.2021 включно, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, зазначені в розділі 10 цього договору; - залишкову частину забезпечувального платежу в розмірі 423815,16 без ПДВ, що є еквівалентом 15513 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплачувати частинами у формі чергових платежів у розмірі та у строк, що визначені у п.п.2.5.3 п.2.5 цього договору, або із випередженням вказаних у вищевказаному пункті строків, та із врахуванням можливого коригування їх розміру згідно п.2.10 попереднього договору, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, які вказані в п.п.2.5.1 п.2.5 попереднього договору. Відповідно до п.3.2. попереднього договору: а) продавець зобов`язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30.10.2023 року; б) сторони беруть на себе обов`язок:- укласти основний договір у строк не пізніше 30.10.2023 року, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: l сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; l державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; l повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» попереднього договору; l повне і належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін попереднього договору» у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; l повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п.9.2 попереднього договору. 1.2. В подальшому, позивачем та відповідачем, від імені якого діяв повірений продавця було складено та підписано заяву від 29.12.202, в якій підтверджується, що позивач повністю виконала свої зобов`язання щодо сплати забезпечувального платежу за попереднім договором. Претензій матеріального характеру щодо сплати забезпечувального платежу, за цим договором у повіреного продавця та покупця один до одного немає. Позивач вважає, форма укладання попереднього договору була порушена через відсутність його нотаріального посвідчення, що, порушило її права. Відповідно до попереднього договору, сторони мали намір укласти в майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_2 . Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021 є нікчемним з моменту укладення, адже він не був нотаріально посвідчений, а тому, сума сплаченого забезпечувального платежу підлягає стягненню саме з відповідача. Далі, предметом цього позову є стягнення грошових коштів, переданих позивачем відповідачу за продаж нерухомого майна у якості забезпечувального платежу, однак, правочин щодо нерухомого майна між позивачем і відповідачем так і не був укладений, у зв`язку з чим позивач має право на повернення забезпечувального платежу. Отже, на думку позивача, розрахунок 3% річних та інфляційне збільшення боргу необхідно рахувати саме з 29.12.2021. Відповідно до розрахунку №1 сума нарахованих 3 % річних складає 93564,45грн. Відповідно до розрахунку №2 сума інфляційних втрат складає 494100,59грн. Таким чином, загальна ціна позову складає - 1435295,36грн.

27.05.2025 з боку відповідача надійшли пояснення по справі, із яких вбачається, що відповідач проти вимог позивача, викладених в позовній заяві, заперечує в повному обсязі. Так, 20.07.2021 між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені та в інтересах якого на підставі договору доручення № 01/02 2021-1ВЛД діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» (повірений продавця) та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № BASE-209. Згідно п. 1.1. попереднього договору сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (основний договір), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 2.1 попереднього договору сторонами узгоджено орієнтовну загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору і становитиме 850362,62грн. без ПДВ, що є еквівалентом 31126,00 доларів США. Пунктом 5.1. попереднього договору сторони засвідчили, що укладення попереднього договору відповідає їх інтересам, дане волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі, попередній договір вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним), попередній договір не приховує іншого правочину (не є удаваним) і спрямований на настання реальних наслідків, які обумовлені у ньому. Отже, фактично тим самим сторони письмово підтвердили, що домовилися щодо усіх істотних умов договору. На виконання п. 2.2 та 2.4 попереднього договору від 28.10.2021, як стверджує покупець ОСОБА_1 , остання повністю сплатила на рахунок ТОВ «Строй Сіті Фінанс» забезпечувальний платіж за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна №BASE -209 від 20.07.2021 р., що підтверджується підписаною сторонами заявою від 29.12.2021. Тобто покупцем ОСОБА_1 виконане зобов`язання за попереднім договором. Враховуючи, що відповідач АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» діє на підставі Закону України «Про інститути спільного інвестування», який спрямований на забезпечення залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів, кошти отримані за попереднім договором від покупця ОСОБА_1 , направляються саме на фінансування будівництва об`єкту нерухомого майна, що є предметом попереднього договору. Згідно п. 1.1. попереднього договору, станом на дату укладення попереднього договору продавцю, який виступає замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку, належить весь об`єм майнових прав на нерухоме майно. Відповідно до п. 1.2. попереднього договору, на дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва. На підтвердження проведення такого будівництва свідчить акт обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_2 з фототаблицею за адресою: АДРЕСА_3 , а також договір передання функцій замовника будівництва від 10.06.2021. Таким чином, продавцем за попереднім договором, в тому числі за рахунок інвестованих коштів покупця, здійснюються заходи з будівництва об`єкту нерухомого майна, що є предметом попереднього договору - багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_3 , а отже також частково виконане зобов`язання за попереднім договором. Відповідно до п. 3.2 попереднього договору продавець зобов`язався ввести в експлуатацію багатоквартирний будинок не пізніше 30.10.2023. Але, з початком повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні виникли певні обставини, що ускладнили здійснення будівництва об`єкту нерухомого майна - багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_3 , в тому числі щодо неможливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт, зокрема здійснення монолітних бетонних робіт за проектною документацією та технологією його будівництва, в зв`язку з частими повітряними тривогами, що підтверджується висновком ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.2024. Отже, в дійсності учасниками будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 , в тому числі продавцем, за всіма укладеними ним договорами, належним чином виконувались всі можливі та необхідні дії в межах його повноважень з будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 , як до початку так і після повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні. Таким чином, вказані вище обставини свідчать про те, що укладений продавцем попередній договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а отже повністю відповідає вимогам ст. 203 ЦК України. Пунктами 7.1., 7.2. попереднього договору передбачено, що жодна зі сторін не буде нести відповідальність за повне чи часткове невиконання будь-якого зі своїх обов`язків, якщо невиконання буде наслідком форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), що виникли після укладання попереднього договору. Під такими обставинами непереборної сили сторони домовились розуміти зовнішні та надзвичайні обставини, які не мали місце на момент укладення попереднього договору, виникли всупереч волі сторін та які безпосередньо унеможливлюють виконання відповідного обов`язку за попереднім договором. Такими обставинами непереборної сили, в тому числі визнаються наступні обставини: збройний конфлікт, блокада, військові дії, оголошена та неоголошена війна, введення на території м. Харкова та/або Харківської області військового стану. Листом від 28.02.2022 за №2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію рф проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов`язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Відповідно до п.7.4. попереднього договору, виникнення непереборної сили подовжує строки виконання зобов`язань за попереднім договором на строк, що дорівнює строку дії таких обставин, необхідного для усунення наслідків їх дії. Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № BASE -209 мав бути нотаріально посвідчений. Як зазначалось вище, сторони за попереднім договором № BASE -209 домовилися щодо усіх істотних умов договору, про що підтвердили письмово в самому договорі, і відбулося часткове виконання договору обома сторонами. Також, п. 5.1. попереднього договору сторони засвідчили, що розуміють свої права та обов`язки та інші умови попереднього договору, а п. 9.3. попереднього договору засвідчили, що у випадках, не передбачених даним попереднім договором, сторони керуються нормами чинного законодавства. Отже, тим самим покупець фактично засвідчив, що укладаючи попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, він був обізнаний про необхідність дотримання вимог законодавства при його укладенні, зокрема про необхідність його нотаріального посвідчення. Умовами попереднього договору не було передбачено обов`язок саме продавця визначати час та місце (нотаріуса) для здійснення його нотаріального посвідчення. А тому, покупець, з метою дотримання вимог законодавства мав таке ж повне і рівне право та можливість ініціювати та організувати проведення процедури такого нотаріального посвідчення попереднього договору. Продавець не мав та не висловлював будь-яких усних або письмових заперечень щодо ініціювання та організації покупцем проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору, а ні в самому попереднього договору, а ні в будь-яких інших документах (окремих листах, угодах та ін.). Покупець будь-яких пропозицій щодо організації проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору на адресу продавця не направив, та таким чином не використав зазначене своє право (проігнорував) з невідомих продавцю підстав. Отже можна стверджувати, що покупець своєю бездіяльністю фактично ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору № BASE -209. Враховуючи зазначені існуючи обставини ускладнення своєчасного здійснення будівництва багатоквартирного будинку, строки введення в експлуатацію багатоквартирного будинку відтерміновуються та орієнтовно становлять від 3 до 6 місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні, в залежності від наявності можливостей виконання будівельних робіт під час дії військового стану. Таким чином, неможливість виконання відповідачем, як продавцем, своїх зобов`язань за попереднім договором у встановлені ним строки, виникла з непередбачуваних продавцем при укладенні договору обставин, а саме виникла з причин істотної зміни обставин введення військового стану, що безпосередньо вплинуло на юридичні та технічні можливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт, а отже дії обставин непереборної сили (військового стану), виключають факти порушень продавцем істотних умов попереднього договору. Відтак, відповідач вважає, що відсутні підстави для стягнення з останнього на користь позивачки сплачених ним за попереднім договором коштів.

В судове засідання сторони, які належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце розгляду справи.

Від представника позивача адвоката Харченка К.С. надійшла заява, про розгляд справи без участі сторони позивача, на задоволенні позовних вимог наполягають та просять їх задовольнити у повному обсязі.

Від представника відповідача будь-яких заяв не надійшло.

Суд, вивчивши доводи позивача, заперечення відповідача, дослідивши матеріали справи та надані сторонами докази, вважає позовні вимоги такими, що підлягають частковому задоволенню, виходячи із такого.

Відповідно до положень частин 1,2 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Відповідно до ст. 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Відповідно до положень ст.ст. 13,81 ЦПК України суд розглядає справу не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Так, судом встановлено, що 20.07.2021 між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», як «продавець», від імені та в інтересах якого на підставі договору доручення № 01/02 2021-1ВЛД, діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», як «повірений продавець», та ОСОБА_1 , як «покупець», укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № BASE -209.

Згідно п. 1.1. попереднього договору сторони зобов`язалися в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим п.п. «б» п. 3.2. цього попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (Основний договір), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 (багатоквартирний житловий будинок).

Пунктом 1.2 попереднього договору визначено, що на дату укладення попереднього договору вказаний житловий будинок знаходиться в стадії будівництва.

Відповідно до п. 2.1 попереднього договору сторонами узгоджено орієнтовну загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору і становитиме 850362,62 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 31126,00 доларів США.

Згідно з п.2.2. попереднього договору, покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний на умовах та в строки, визначені п.2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 847630,32грн. без ПДВ, що є еквівалентом 31026 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору.

У п.2.5. попереднього договору вказано, що сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за попереднім договором в частині забезпечувального платежу: - першу частину забезпечувального платежу в розмірі 423815,16 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 15513 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити до 22.07.2021 включно, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, зазначені в розділі 10 цього договору; - залишкову частину забезпечувального платежу в розмірі 423815,16 без ПДВ, що є еквівалентом 15513 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплачувати частинами у формі чергових платежів у розмірі та у строк, що визначені у п.п.2.5.3 п.2.5 цього договору, або із випередженням вказаних у вищевказаному пункті строків, та із врахуванням можливого коригування їх розміру згідно п.2.10 попереднього договору, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, які вказані в п.п.2.5.1 п.2.5 попереднього договору.

Пунктом 3.2 попереднього договору продавець зобов`язується ввести в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок не пізніше 30.10.2023 року.

Кошти вважаються сплаченими повіреному продавця з моменту їх зарахування на поточний рахунок повіреного продавця.

29.12.2021 сторонами договору укладено та підписано заяву, якою підтверджено, що ОСОБА_1 повністю виконала свої зобов`язання щодо сплати забезпечувального платежу за попереднім договором. Претензій матеріального характеру щодо сплати забезпечувального платежу, за цим договором у повіреного продавця та покупця один до одного немає.

Крім того, судом встановлено, що ТОВ «Строй Сіті Фінанс» під час укладення попереднього договору діяло на підставі договору доручення № 01/02-2021-1ВЛД від імені та в інтересах Інвестиційного фонду, тобто виступало повіреним, відтак ТОВ «Строй Сіті Фінанс» не несе цивільну відповідальність замість довірителя, що відповідає положенням ст. 1000 ЦК України.

Рішенням Салтівського районного суду мста Харкова від 30.07.2025 у задоволенні позову ОСОБА_1 , до АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», ТОВ «Строй Сіті Фінанс» про повернення безпідставно набутих коштів, та у задоволенні зустрічного позову ТОВ «Строй Сіті Фінанс» до ОСОБА_1 , за участю третьої особи АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», про визнання дійсним попереднього договору та внесення змін до попереднього договору - відмовлено.

Підставами для прийняття такого рішення суду стало те, що вимога ОСОБА_1 про стягнення 1180125,84грн. безпідставно набутих коштів пред`явлена до неналежної особи ТОВ «Строй Сіті Фінанс», а останнє пред`явило зустрічний позов про визнання дійсним попереднього договору, як неналежна особа, відповідно.

Такі обставини підтверджено копіями попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № BASE -209 від 20.07.2021, договору №10-06-2021 передання функцій замовника будівництва від 10.06.2021, акту обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради від 22.11.2021, рішення Салтівського районного суду міста Харкова від 30.07.2025, Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 09.09.2026 (а.с.14-45, 114-122 ).

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Частинами 2-5 ст. 635 ЦК України визначено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2021 року у справі № 638/3792/20 (провадження № 61-3438сво21) зазначено, що предмет спору - це об`єкт спірного правовідношення, з приводу якого виник спір. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Отже, предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором.

Істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі.

У попередньому договорі повинні також міститися умови про предмет основного договору, а також інші умови, за якими сторони вже досягли згоди,а саме: про ціну, порядок передачі об`єкта, місце та час нотаріального оформлення договору, порядок несення витрат тощо.

Аналіз наведених норм, дає підстави вважати, що попередній договір являє собою організаційну угоду, яка не впливає на правовий режим майна, яке буде предметом основного договору.

Із наведених визначень, які розкриваються у ст. 635 ЦК України, витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій, як спонукання до укладання в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку та фіксація умов основного договору.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Між тим, встановлено, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № BASE -209 від 20.07.2021, укладений між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», як «продавець» від імені та в інтересах якого на підставі договору доручення № 01/02 2021-1ВЛД діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс», як «повірений продавця» та ОСОБА_1 , як «покупець» нотаріально не посвідчений, що не відповідає вимогам ч.1 ст. 635 ЦК України.

Повертаючись до приписів ч.1 ст. 635 ЦК України - істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Як вже встановлено, відповідно до попереднього договору, сторони мали намір укласти в майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_2 .

Згідно зі ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст.55 Закону України «Про нотаріат». 2.2.

У рішенні Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року у справі №6-17145св06 зазначено, що відповідно до вимог ст.ст. 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

В п.4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 №9 зазначено, що нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. У аналізі окремих питань судової практики, що виникають при застосуванні судами рекомендаційних роз`яснень, викладених у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», що затверджений Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ вказано, що у разі ж встановлення підстав вважати правочин нікчемним суд повинен вказати в резолютивній частині рішення про його нікчемність та застосовувати наслідки недійсності нікчемного правочину.

Згідно із ч.2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Частиною 1 ст.22 ЦК України визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Отже, виходячи з наведених норм, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021 р. є підстави вважати, такий договір нікчемним з моменту укладення, оскільки не був нотаріально посвідчений, а тому, сума сплаченого забезпечувального платежу підлягає стягненню саме з відповідача.

Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Також Велика Палата Верховного Суду прямо вказала, що суд перевіряє відповідні доводи та, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, в мотивувальній частині судового рішення підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину, лише за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, якщо одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним (постанова Верховного Суду від 12.12.2023 у справі № 910/15740/18).

Відповідно до ч.1 чт.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Згідно з п.1 ч.3 ст.1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.

Положеннями ч.1 ст.216 ЦК України визначено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Із постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року у справі №522/22915/15-ц вбачається, що системне тлумачення ч.1 ст.216 ЦК України та п.1 ч.3 ст.1212 ЦК України свідчить, що: - законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; - правила ч.1 ст.216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; - в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.

Отже, враховуючи наведене, грошові кошти передані позивачкою за нікчемним правочином підлягають поверненню на підставі ст.1212 ЦК України.

Далі, відповідно до ст.1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов`язана повернути доходи.

Згідно ст. 536 ЦК України, у разі безпідставного одержання чи збереження грошей нараховуються проценти за користування ними.

Так, п. 9.3. попереднього договору сторони засвідчили, що у випадках, не передбачених даним попереднім договором, сторони керуються нормами чинного законодавства.

Матеріали справи не містять, що позивачка не мала та не висловлювала будь-яких заперечень щодо ініціювання та організації відповідачем проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору, ані в самому попереднього договору, ані в будь-яких інших документах та будь-яких пропозицій щодо організації проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору на адресу відповідача не направляла, а лише у 2025 році первинно звернулася до суду із заявою про нікчемність правочину.

24.02.2022 в Україні Указом Президента України №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом України «Про затвердження воєнного стану в Україні» діє воєнний стан в Україні, який у подальшому неодноразово продовжено.

Торгово-промислова палата України своїм листом від 28.02.2022 за №2024/02.0-7.1 засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію рф проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов`язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Вище наведені приписи ст.1214 ЦК України, із яких вбачається, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Судовим розглядом встановлено, що з боку сторони позивача не доведено належними, допустимими та достатніми доказами у розумінні ст.ст. 76-81 ЦПК України, обставин, які б переконливо свідчили про те, що відповідач одержав, зберігав без достатньої правової підстави або міг одержати від набування грошових коштів позивачки доходів від цього майна, допущенне погіршення майна тощо, не надано.

Згідно з Цивільним процесуальним кодексом України, справедливе рішення суду базується на вимогах законності та обґрунтованості, що прописують положення ст. 263 ЦПК України, тобто воно має бути ухваленим відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи.

Відповідно до вимог ст. 89 ЦПК України, рішення ґрунтується на доказах, які суд дослідив у судовому засіданні. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням.

Відтак, враховуючи вищенаведені норми закону, встановлені обставини, справедливим буде стягнення з відповідача основної суми забезпечувального платежу, без застосування положень ст. 625 ЦК України, в тому числі, й через не доведення визначеної відповідальності за порушення грошового зобов`язання.

Далі, відповідач зазначає, що сторони за попереднім договором № BASE -209 домовилися щодо усіх істотних умов договору, про що підтвердили письмово в самому договорі, і відбулося часткове виконання договору обома сторонами, а п. 9.3. попереднього договору засвідчили, що у випадках, не передбачених даним попереднім договором, сторони керуються нормами чинного законодавства, а тому покупець ОСОБА_1 фактично засвідчила, що укладаючи попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, обізнана про необхідність дотримання вимог законодавства при його укладенні, зокрема про необхідність його нотаріального посвідчення. Умовами попереднього договору не було передбачено обов`язок саме продавця визначати час та місце (нотаріуса) для здійснення його нотаріального посвідчення, а тому покупець, з метою дотримання вимог законодавства мав таке ж повне і рівне право та можливість ініціювати та організувати проведення процедури такого нотаріального посвідчення попереднього договору. Продавець не мав та не висловлював будь-яких усних або письмових заперечень щодо ініціювання та організації покупцем проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору, а ні в самому попереднього договору, а ні в будь-яких інших документах, будь-яких пропозицій щодо організації проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору на адресу продавця не направив тощо. Наявність форс-мажорних обставин через військову агресію рф проти України з 24 лютого 2022 року, листа Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 за №2024/02.0-7, яка засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили).

Такі доводи відповідача, не спростовують висновків суду, які склалися через наявність обставини, які свідчить про нікчемність правочину укладання попереднього договору без нотаріального його посвідчення, що безумовно вимагає ч.1 ст. 635 ЦК України, що й призвело до певних правових наслідків.

Якщо попередній договір, наприклад, у даному випадку щодо нерухомості, не був нотаріально посвідчений, але закон вимагає такої форми, він є нікчемним - недійсним за законом у відповідності до ст.ст.635, 220 ЦК України. Тобто бажання чи небажання сторін вимагати нотаріального посвідчення не має значення, якщо ця вимога прямо встановлена законом.

Відповідно до ст. 220 ЦК України, недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий правочин нікчемним та для цього не потрібно рішення суду про визнання його недійсним.

Такий попередній договір не породжує юридичних прав та обов`язків для сторін, зокрема, змусити через суд укласти основний договір або вимагати виконання зобов`язань за ним неможливо.

Якщо за цим попереднім договором передавалися кошти, як аванс чи завдаток, кожна зі сторін зобов`язана повернути іншій усе одержане за таким правочином, як безпідставно набуте.

Таким чином, аналізуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що вимоги позову про стягнення з відповідача суми забезпечувального платежу через нікчемність правочину укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до правил ст. 141 ЦПК України з відповідача необхідно стягнути сплачений позивачем судовий збір пропорційна розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 2,12,83,258,259,263-269 ЦПК України, суд,

у х в а л и в:

Задовольнити частково позовні вимоги ОСОБА_1 в особі представника адвоката Харченка Костянтина Сергійовича, до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований інвестиційний фонд «Вілард», про повернення безпідставно набутих коштів.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) грошові кошті у розмірі 847630 (вісімсот сорок сім тисяч шістсот тридцять) у виді забезпечувального платежу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна №BASE 209 від 20.07.2021, через встановлення його нікчемності.

В іншої частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (ЄДРПОУ 42947330) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) суму сплаченого судового збору в розмірі6781 (шість тисяч вісімдесят одна)грн.,04коп.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня його проголошення, апеляційної скарги.

Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів.

Рішення виготовлено 20.10.2026.

Відомості щодо учасників справи, яві не оголошуються судом:

Позивач: ОСОБА_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_4 ),РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», адреса місцезнаходження: 01133, м. Київ, вул. Первомайського Леоніда, 6, офіс 411; ЄДРПОУ 42947330.

Суддя О.О. Сугачова