Решение № 140743672, 19.10.2026, Ковельський міськрайонний суд Волинської області

Справа № 159/7411/25

Провадження № 2/159/357/26

КОВЕЛЬСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2026 року м. Ковель

Ковельський міськрайонний суд Волинської області в складі

головуючого судді - Смалюха Р.Я.,

за участю:

секретаря судового засідання - Клевецької О.М.,

позивач - не з`явилась,

представник позивача - ОСОБА_1 ,

представник відповідача - Боднарчука А.М. (відеоконференція),

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» про зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в :

17.10.2025 ОСОБА_2 (далі - позивач або ОСОБА_2 ), від імені якої діє представник ОСОБА_1 , звернулася у суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» (далі відповідач або ТОВ «Укрінкомтехбуд») про зобов`язання підготувати та передати ОСОБА_2 документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на двохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 67,9 кв.м. за ОСОБА_2 .

Позовні вимоги мотивовані тим, що 27.10.2023 року між позивачем (як новим покупцем), первісним покупцем та ТОВ «Укрінкомтехбуд» було укладено тристоронній договір (додаткову угоду), згідно з умовами якого позивач викупила у первісного покупця право на отримання у власність майбутнього об`єкта нерухомості двокімнатної квартири АДРЕСА_2 .

На виконання умов цього тристороннього договору 27.10.2023 року між позивачем та ТОВ «Укрінкомтехбуд» було укладено договір № 1/1/6 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому, за п. 1.2 якого вартість квартири на дату укладення становила 20940 доларів США (що в еквіваленті складає 587385,00 грн за курсом НБУ 28,05 грн за 1,00 дол. США) з розрахунку 9500,00 грн за 1 кв.м проектної площі.

Позивач зазначає, що станом на дату укладення тристороннього договору від 27.10.2023 року всі фінансові зобов`язання щодо сплати вартості майна (майнових прав), які були у первісного покупця перед ТОВ «Укрінкомтехбуд», були виконані в повному обсязі, за винятком тих доплат, які могли б виникнути за результатами проведення кінцевої інвентаризації площі квартири після завершення будівництва.

03.06.2024 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України Відповідачу було видано сертифікат № ІУ123240523411 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Згідно з висновками проведеної остаточної технічної інвентаризації квартири за договором № 1/1/6, фактична загальна площа об`єкта становила 67,9 кв.м, що на 6,07 кв.м перевищила проектну площу (61,83 кв.м).

На підставі наданої відповідачем довідки про технічну характеристику квартири, керуючись п. 5.4 Договору № 1/1/6 від 27.10.2023 року, яким встановлено обов`язок здійснення доплати за надлишкову площу за ціною 1 кв.м, визначеною на момент укладення договору (9500,00 грн/кв.м), позивач 30.10.2024 року здійснила повну оплату за додаткові 6,07 кв.м у загальній сумі 57665,00 грн, що підтверджується відповідною банківською квитанцією.

Позивач вказує, що незважаючи на повне виконання нею усіх фінансових зобов`язання, відповідач у порушення п. 4.1 договору від 27.10.2023 року № 1/1/6 протиправно не підписує акт приймання-передачі належної позивачу квартири та не надає пакет документів, необхідний для проведення державної реєстрації права власності.

Позивач наголошує на безпідставності вимог відповідача (лист від 11.08.2025 року № 110825) стосовно нібито здійсненого демонтажу міжкімнатних перегородок (п. 3.3 Договору), накладення штрафу в розмірі 25000,00 грн та погрози одностороннього розірвання договору на підставі п. 10.3, оскільки позивач жодних ремонтних робіт чи перепланування у квартирі АДРЕСА_3 не проводила та взагалі не мала до неї доступу, а ключі від вхідних дверей перебувають безпосередньо у працівників ТОВ «Укрінкомтехбуд».

Позивач зазначає, що отриманий від відповідача лист від 25.09.2025 року № 02 містить незаконні вимоги про здійснення протягом 5 днів доплати за додаткові 6,07 кв.м за завищеною ціною 850 доларів США за 1 кв.м (у загальній сумі 5159,50 доларів США) з безпідставним посиланням на п. 5.5 Договору. Позивач підкреслює, що п. 5.5 Договору регулює зміну ціни лише щодо несплаченої частини загальної суми, тоді як за п. 5.4 Договору розрахунок за збільшення площі здійснюється за фіксованою ціною на момент укладення Договору (9500,00 грн/кв.м), яка вже була позивачем повністю сплачена 30.10.2024 року в сумі 57665,00 грн.

На обґрунтування позову позивач посилається на положення ст.ст. 509, 525, 526, 527, 530, 610, 629, 655, 656, 177, 179, 181, 182, 190 ЦК України, статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також на правові висновки Великої Палати Верховного Суду у справах № 359/5719/17, № 338/180/17, № 344/16879/15-ц, № 6-1858цс15.

Позивач зазначає, що за умовами договорів вона набула майнові права на об`єкт нерухомості, повністю сплатила його вартість та доплату за збільшену площу, а відповідач протиправно блокує оформлення права власності, ухиляючись від надання документів.

У зв`язку з цим вимоги про зобов`язання відповідача підготувати та передати документи для проведення державної реєстрації права власності є належним, законним та ефективним способом захисту порушеного майнового права позивача.

Керуючись положеннями статей 509, 525, 526, 527, 530, 610, 629, 655, 656, 177, 182, 190 Цивільного кодексу України, статей 175, 177 Цивільного процесуального кодексу України, позивач просить позов задовольнити у повному обсязі.

У письмових поясненнях від 02.02.2026 року та від 26.03.2026 року відповідач звертає увагу суду на те, що відповідно до п. 1.2 Договору № 1/1/6 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому, від 27.10.2023 року, вартість квартири становить 20940 доларів США, що в еквіваленті складає 587385,00 грн.

Згідно з приписами пунктів 3.1, 3.2 та 4.1 Договору, квартира набувається у власність покупця, а відповідні правовстановлюючі документи підлягають передачі лише після проведення покупцем остаточного виконання всіх фінансових зобов`язань перед продавцем.

Зокрема, за результатами аналізу інформації, наданої АТ «Креді Агріколь Банк» на виконання ухвали суду від 02.03.2026 року, відповідач встановив, що у серпні 2018 року від первісного покупця за Договором № 1/1/6 надійшло лише два платежі на загальну суму 154 575,00 грн (а саме: 149 500,00 грн від 30.08.2018 р. та 5075,00 грн від 31.08.2018 р.).

Відповідач зараховує вказану сплачену суму у розмірі 154575,00 грн в рахунок оплати вартості квартири, однак наголошує, що решта основної суми договору сплачена не була, у зв`язку з чим заборгованість позивача за купівлю квартири на березень 2026 року становить 432810,00 грн (587385,00 грн вартість квартири мінус 154575,00 грн сплачена сума).

При цьому відповідач зауважує, що сплачена позивачем 30.10.2024 року сума в розмірі 57665,00 грн зарахована Товариством виключно як доплата за надлишкові 6,07 кв.м за результатами технічної інвентаризації (п. 5.4 Договору) і жодним чином не покриває існуючої заборгованості за основну площу квартири.

Також відповідач підкреслює, що у матеріалах справи відсутні будь-які первинні бухгалтерські чи платіжні документи, які б підтверджували факт повної сплати первісним покупцем або позивачем суми 587385,00 грн за купівлю квартири.

Крім того, у судовому засіданні 02.03.2026 представник відповідача підтвердив, що свідок ОСОБА_3 укладала з ТОВ «Укрінкомтехбуд» договір на купівлю квартири, яка буде збудована у майбутньому на АДРЕСА_4 . Однак у відповідача такий договір відсутній і на сьогоднішній день не зберігся. Також представник відповідача повідомив, що тристороннього договору уступки права вимоги на зазначену квартиру у письмовій формі не укладався, це була усна домовленість позивача та ОСОБА_3 . Інформацією чи здійснювала ОСОБА_3 платежі за договором купівлі квартири, що буде збудована у майбутньому, відповідач не володіє.

У заяві від 21.01.2026 року Відповідач зазначає, що у ТОВ «Укрінкомтехбуд» відсутній примірник тристороннього договору від 27.10.2023 року про заміну покупця у Договорі № 1/1/6 від 30.08.2018 року.

Відповідач зауважує, що 27.10.2023 року між ТОВ «Укрінкомтехбуд» та позивачем було укладено новий договір № 1/1/6 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому, а оригінальний примірник попереднього договору від 30.08.2018 укладений з ОСОБА_3 був знищений відповідачем, з метою усунення підстав для подвійної реєстрації права власності.

Враховуючи наведене вище, відповідач заперечує в повному обсязі позовні вимоги та просить у їх задоволенні відмовити.

Суд ухвалою від 21.10.2025 відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, розгляд (зберігання та формування) справи вирішив здійснити у змішаній (електронній і паперовій) формі, задовольнив клопотання позивача про витребування у відповідача доказів, підготовче засідання у справі призначив на 21.11.2025.

Ухвалою суду від 15.01.2026 суд застосував до відповідача заходи процесуального примусу у зв`язку з невиконанням ухвали від 21.11.2025, стягнуто з ТОВ «Укрінкомтехбуд» в дохід Державного бюджету України штраф в розмірі 2 (двох) прожиткових мінімумів доходів громадян, що становить 6656,00 грн.

Ухвалою від 03.02.2026 суд закрив підготовче засідання, справу призначив до судового розгляду на 02.03.2026, задовольнив клопотання позивача про виклик свідка, скасував ухвалу від 15 січня 2026 року у справі № 159/7411/25 про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» в дохід Державного бюджету України штраф в розмірі 2 (двох) прожиткових мінімумів доходів громадян, що становить 6656,00 грн.

У судовому засіданні 02.03.2026 суд допитав свідка ОСОБА_3 після чого, у зв`язку з повідомленими свідком обставини, представник позивача подав клопотання про витребування доказів, представник відповідача підтримав це клопотання, просив його задовольнити.

Ухвалою від 02.03.2026 суд витребував докази від відповідача та ПАТ «Креді Агріколь Банк», судове засідання у справ призначив на 02.04.2026.

19.03.2026 від АТ «Креді Агріколь Банк» надійшли витребувані судом докази.

26.03.2026 відповідач надав довідку про знищення витребуваного судом копії договору.

У судовому засіданні 19.06.2026 представник позивача заявив клопотання перо долучення дублікатів квитанцій та повторний допит свідка ОСОБА_3 , для підтвердження укладення додаткового договору, копію якого просив долучити до матеріалів справи.

Представник відповідача просив у задоволенні клопотання відмовити.

Суд протокольною ухвалою частково задовольнив клопотання позивача, долучивши до матеріалів справи дублікати квитанцій.

У задоволенні клопотання про повторний допит свідка суд відмовив з урахуванням положень ст. 218 ЦК України та обставин, установлених під час судового розгляду, зокрема того, що представник відповідача раніше заперечував факт укладення тристороннього договору.

Також суд залишив без задоволення клопотання про долучення копії тристоронньої додаткової угоди від 27.10.2023. При цьому суд виходив із того, що позивач зазначений у цій угоді як її сторона, а отже, був обізнаний про її існування на момент звернення до суду з позовом, проте не долучив її до позовної заяви. Крім того, зі змісту предмета додаткової угоди неможливо встановити, що вона стосується правовідносин, які є предметом розгляду в цій справі.

У судове засідання 09.10.2026 прибув представник позивача, який з підстав зазначених у позові просив позов задовольнити. Також прибув представник відповідача, який у задоволенні позову просив відмовити.

Верховний Суд у своїх постановах від 13 листопада 2020 року у справі № 359/5348/17 (провадження № 61-18620св19) та від 8 грудня 2021 року у справі № 369/10161/19 (провадження № 61-3468св21) наголосив, що якщо учасники судового процесу, зокрема сторони чи їхні представники, не з`явилися на судове засідання, але суд дійде висновку, що наявних матеріалів достатньо для ухвалення законного та обґрунтованого рішення, розгляд справи може бути завершено без її відкладення. Основним критерієм для відкладення справи є не відсутність сторони або її представника, а неможливість вирішення спору в межах відповідного судового засідання.

У цій справі суд вважає, що наявних матеріалів достатньо для прийняття законного та обґрунтованого рішення, тому вирішення спору по суті може відбутися без відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 09.10.2026 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та повідомив присутніх, що проголошення повного судового рішення відбудеться у судовому засіданні 19.10.2026.

Вивчивши матеріали справи пояснення та доводи учасників справи, суд встановив такі обставини.

27 жовтня 2023 року, між ТОВ «Укрінкомтехбуд» (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) укладено договір № 1/1/6 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому.

Відповідно до п. 1.1 договору покупець вносить кошти за придбання двокімнатної квартири АДРЕСА_5 ,, та оплату послуг, пов`язаних з її створенням і введенням в експлуатацію.

Вартість квартири на дату укладення договору становить 20940 (двадцять тисяч дев`ятсот сорок) доларів США, що в еквіваленті становить 587385 (п`ятсот вісімдесят сім тисяч триста вісімдесят п`ять) гривень у гривнях за курсом Національного банку України на день платежу, але не менше 28,05 грн за 1,00 долар США. Вартість квартири визначається виходячи з проектного розміру загальної площі, при цьому вартість 1 кв.м на момент укладення Договору становить 9500 (дев`ять тисяч п`ятсот) гривень 00 коп (п. 1.2 договору).

Внесок у розмірі 587385,00 грн підлягає сплаті покупцем протягом трьох днів з моменту укладення Договору (п. 6.1.1). Оплата здійснюється у гривнях на розрахунковий рахунок продавця або до каси продавця (генерального підрядника) (п. 6.1.2, 6.4). Зобов`язання з оплати вважається виконаним з моменту внесення коштів до каси або зарахування на банківський розрахунковий рахунок (п. 6.4).

Фактичний розмір загальної площі квартири остаточно встановлюється суб`єктом, який здійснює технічну інвентаризацію, за результатами вимірів після здачі будинку в експлуатацію (п. 5.3).

У випадку, якщо загальна площа квартири, котра передається покупцю, виявиться більшою, ніж проектна площа (61,83 кв.м), покупець зобов`язаний додатково оплатити продавцю грошові кошти з розрахунку вартості 1 м? (одного квадратного метра) на момент укладення даного договору (тобто за фіксованою ціною 9500,00 грн за 1 кв.м) протягом 5-ти робочих днів з дня виставлення вимоги продавцем (п. 5.4).

Розрахункова вартість приміщення може змінюватися у разі виникнення обставин, які впливають на вартість будівництва (інфляція, суттєве подорожчання будівельних матеріалів, пального, тарифів на електроенергію, воду, збільшення заробітної плати, податкового навантаження тощо). Продавець зобов`язаний протягом 20 днів письмово повідомити Покупця про зміну вартості будівництва. Загальна вартість Квартири в такому випадку може бути змінена в односторонньому порядку продавцем, однак перерахунку підлягає виключно несплачена частина загальної суми договору (п. 5.5).

Орієнтовний термін введення будинку в експлуатацію - 1 квартал 2024 року (п. 1.5). Передача квартири здійснюється за актом приймання-передачі після остаточного виконання покупцем усіх фінансових зобов`язань (п. 3.4, 3.5).

Копіями листів-вимог ТОВ «Укрінкомтехбуд» від 11.08.2025 року №110825 та від 25.09.2025 року №02 стверджується висунення відповідачем вимоги до позивача про здійснення доплати за додаткові 6,07 кв.м у розмірі 850 доларів США за 1 кв.м за курсом НБУ (посилаючись на зростання собівартості будівництва та п. 5.5 договору №1/1/6 від 27.10.2023), а також попередження про одностороннє розірвання договору на підставі п. 10.3 та можливе застосування штрафних санкцій.

Суд звертає увагу, що у зазначених листах, відповідач не зазначає про існування будь-якої іншої заборгованості за договором №1/1/6 від 27.10.2023.

Копією квитанції до платіжної інструкції № 71173573 від 30 жовтня 2024 року стверджується здійснення позивачем через АБ «Укргазбанк» платежу на користь ТОВ «Укрінкомтехбуд» у сумі 57665,00 грн з призначенням платежу: «Оплата за квартиру (надлишкові 1 квадратні метри) зг. Дог. 1/1/6 від 27 жовтня 2023р без ПДВ», що відповідає розрахунку за 6,07 кв.м додаткової площі за ціною 9500,00 грн/кв.м.

У судовому засіданні свідок ОСОБА_3 повідомила що у 2018 році уклала договір з відповідачем на будівництво та купівлю квартири на АДРЕСА_4 . Копії укладеного договору у свідка немає. Свідок не пам`ятає вартість квартири за договором. Свідок повідомила, що кошти за квартиру вона сплачувала або шляхом перерахування на рахунок у банку ПАТ «Креді Агріколь Банк», або готівкою представнику відповідача. Також свідок повідомила що повністю сплатила кошти за квартиру, про що їй усно повідомив представник відповідача.

У 2023 році свідок відступила право вимоги на купівлю зазначеної вище квартири ОСОБА_2 за 29000 доларів США.

Чи укладала свідок з позивачем письмові договори вона не пам`ятає, але позивач з нею повністю розрахувалась.

Також свідок повідомила, що у неї відсутні будь-які договори та квитанції, що стосуються купівлі зазначеної вище квартири, оскільки вона їх віддала представнику забудовника у 2023 році.

Представник відповідача у судових засіданнях підтвердив укладення у 2018 році договору на будівництво квартири з ОСОБА_3 а також те, що право вимоги на зазначену квартиру в подальшому перейшло до позивача, у зв`язку з чим було укладено договір №1/1/6 від 27.10.2023, а також те, що сплачені ОСОБА_3 кошти за будівництво квартири, були повністю зараховані в рахунок виконання зобов`язань позивача.

Відповідач заперечував укладення будь-яких тристоронніх договорів з позивачем та ОСОБА_3 щодо квартири АДРЕСА_6 .

Крім того, у письмових поясненнях відповідач зазначав про відсутність будь-яких сплат ОСОБА_3 в рахунок будівництва квартири, а тому зазначав, що позивач має заборгованість перед відповідачем за договором №1/1/6 від 27.10.2023 в розмірі 529720,00 грн, а після надходження від банку виписок про зарахування коштів від ОСОБА_3 в розмірі 154575,00 грн, представник відповідача зазначив, що заборгованість позивача становить 432810,00 грн.

Крім того, у судовому засіданні 09.10.2026 представник відповідача повідомив, що ТОВ «Укрінкомтехбуд» не приймало добровільне рішення про поширення дії положень ЗУ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Копією виписки АТ «Креді Агріколь Банк » від 11.03.2026 року про рух коштів по рахунку та копіями квитанцій № 23735828-1 від 30.08.2018 та № 23753723-1 від 31.08.2018 року стверджується факт перерахування ОСОБА_3 та зарахування у серпні 2018 року на розрахунковий рахунок ТОВ «Укрінкомтехбуд» коштів у сумі 149500,00 грн та 5075,00 грн (разом 154575,00 грн) на виконання договору № 1/1/6 від 30.08.2018 року.

Інформацією з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва підтверджується, що товариству з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» 03.06.2024 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України було видано сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а саме на нове будівництво групи житлових будинків на АДРЕСА_4 за № ІУ123240523411, а дата початку будівництва зазначеного об`єкта - 27.04.2018.

Про те, що будинок АДРЕСА_4 зданий в експлуатацію, також підтвердив у судовому засіданні представник відповідача.

Оцінивши в сукупності зазначені вище докази та пояснення учасників справи, суд дійшов висновку, що позивач з метою набуття у власність квартири АДРЕСА_6 уклала з відповідачем договір №1/1/6 від 27.10.2023, предметом якого була квартира, яка раніше була предметом договору укладеного відповідачем з ОСОБА_3 , і кошти сплачені ОСОБА_3 за цю квартиру, зарахувалися в рахунок виконання зобов`язань позивача за договором №1/1/6 від 27.10.2023.

Дослідивши матеріали справи, аргументи та доводи учасників справи, суд дійшов висновку, що спір у справі виник з договірних та передоговірних відносин щодо виконання умов договору про набуття у власність нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому.

Спірні правовідносини врегульовані Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Отже, визначальними ознаками договору купівлі-продажу є обов`язок продавця передати майно у власність покупця та зустрічний обов`язок покупця прийняти це майно й сплатити погоджену сторонами ціну.

Законодавець допускає укладення договору купівлі-продажу щодо майна, яке на момент укладення договору ще не існує.

Так, згідно із ч. 1 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом.

Частина друга ст. 655 ЦК України також допускає, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.

Отже, цивільне законодавство розмежовує нерухоме майно як наявний об`єкт цивільних прав та майнові права, що надають їх носієві можливість набути право власності на відповідне майно в майбутньому.

Саме по собі визначення в договорі конкретної квартири, приміщення чи іншого об`єкта, який має бути створений у процесі будівництва, не означає, що на момент укладення договору покупцеві передається право власності на вже існуюче нерухоме майно.

Суд встановив, що укладений між позивачем та відповідачем договір №1/1/6 від 27.10.2023 спрямований на набуття покупцем майнових прав на об`єкт нерухомості, який має бути створений у майбутньому, а обов`язок продавця полягає у створенні відповідного об`єкта та подальшому забезпеченні набуття покупцем права власності на нього, такий договір за своєю правовою природою не є договором відчуження вже існуючого нерухомого майна.

До завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та державної реєстрації права власності на новостворене нерухоме майно покупець не набуває права власності на відповідний об`єкт лише внаслідок укладення такого договору. Його права на цій стадії визначаються змістом договору та полягають, зокрема, у праві вимагати від продавця виконання прийнятих зобов`язань і забезпечення набуття права власності після створення об`єкта та виконання передбачених законом умов.

Такий підхід узгоджується з положеннями ч. 2 ст. 331 ЦК України, за якою право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва, а якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію або державну реєстрацію, - відповідно з моменту його прийняття в експлуатацію або державної реєстрації.

У постанові від 24 жовтня 2018 року у справі № 344/8552/16-ц (посилання в ЄДРСР https://reyestr.court.gov.ua/Review/77684859) Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду розглянув договір щодо нежитлового приміщення, яке мало бути створене в майбутньому. Верховний Суд виходив із того, що, незважаючи на назву правочину, його зміст свідчив про укладення договору купівлі-продажу майнових прав, а не попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Суд зазначив, що у позивача право власності на спірне нежитлове приміщення не виникло. Порядок оформлення права власності на об?єкт інвестування після прийняття такого об?єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"та Законом України "Про інвестиційну діяльність". За змістом укладеного між сторонами договору позивач отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Відтак, договір купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню чи державній реєстрації.

Вирішуючи питання чи виконав позивач умови договору №1/1/6 від 27.10.2023 та чи набув право вимагати від відповідача вчинення дій пов`язаних з передачею у власність збудованої квартири, суд зазначає таке.

Відповідно до умов зазначеного вище договору вартість квартири на дату укладення договору становить 20940 (двадцять тисяч дев`ятсот сорок) доларів США, що в еквіваленті становить 587385 грн.

Внесок у розмірі 587385,00 грн підлягає сплаті покупцем протягом трьох днів з моменту укладення Договору (п. 6.1.1). Оплата здійснюється у гривнях на розрахунковий рахунок продавця або до каси продавця (п. 6.1.2, 6.4). Зобов`язання з оплати вважається виконаним з моменту внесення коштів до каси або зарахування на банківський розрахунковий рахунок (п. 6.4).

У випадку, якщо загальна площа квартири, котра передається покупцю, виявиться більшою, ніж проектна площа (61,83 кв.м), покупець зобов`язаний додатково оплатити продавцю грошові кошти з розрахунку вартості 1 м? (одного квадратного метра) на момент укладення даного договору (тобто за фіксованою ціною 9500,00 грн за 1 кв.м) протягом 5-ти робочих днів з дня виставлення вимоги продавцем (п. 5.4).

Продавець зобов`язаний протягом 20 днів письмово повідомити Покупця про зміну вартості будівництва. Загальна вартість Квартири в такому випадку може бути змінена в односторонньому порядку продавцем, однак перерахунку підлягає виключно несплачена частина загальної суми договору (п. 5.5).

Кошти сплачені ОСОБА_3 за квартиру за договором від 31.08.2018, зарахувалися в рахунок виконання зобов`язань позивача за договором №1/1/6 від 27.10.2023.

У листах-вимогах від 11.08.2025 року № 110825 та від 25.09.2025 року № 02, які були надіслані позивачу до звернення до суду з цим позовом, ТОВ «Укрінкомтехбуд» висувало вимоги до позивача про здійснення доплати за додаткові 6,07 кв.м у розмірі 850 доларів США за 1 кв.м. за курсом НБУ.

У зазначених листах, відповідач не зазначає про існування будь-якої іншої заборгованості за договором №1/1/6 від 27.10.2023.

Також відповідач не надав будь-яких доказів того, що у період з 27.10.2023 (дата укладення договору №1/1/6 з позивачем) по день розгляду справи, відповідач висував позивачу будь-які претензії з приводу невиконання ним умов договору по сплаті вартості квартири, зазначеної у п. 5.5.

Лише під час розгляду справи представник позивача спочатку зазначав, що у позивача існує борг перед відповідачем за договором №1/1/6 від 27.10.2023 в розмірі 529720,00 грн, а після надходження від банку виписок про зарахування коштів від ОСОБА_3 в розмірі 154575,00 грн, представник відповідача зазначив, що заборгованість позивача становить 432810,00 грн.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України).

Ці засади мають універсальний характер і поширюються як на договірні, так і на інші цивільні правовідносини.

Щодо зобов`язань вони конкретизовані у ст. 509 ЦК України, згідно з якою зобов`язання ґрунтується на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

У ч. 3 ст. 13 ЦК України зазначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Постанова ВС від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 (посилання в ЄДРСР https://reyestr.court.gov.ua/Review/81263995).

Зважаючи на викладене, суд оцінює поведінку відповідача крізь призму наведених вище положень.

Оцінюючи обставини справи в сукупності та взаємозв`язку, суд дійшов таких висновків:

1) Договір №1/1/6 укладений між позивачем і відповідачем 27.10.2023, і до моменту звернення позивача до суду, відповідач не заявляв позивачу претензій щодо належного виконання ним умов договору по оплаті вартості квартири.

2) Єдиною вимогою відповідача, заявленою до звернення позивача до суду, була вимога про здійснення доплати за надлишкові квадратні метри новозбудованої квартири, розмір якої визначався в сумі, еквівалентній 850 доларам США. Отже, до подання позову відповідач послідовно обмежував свої вимоги саме цією сумою і не посилався на наявність у позивача іншої заборгованості за договором.

3) Під час розгляду справи в суді відповідач, у міру надходження документально підтвердженої інформації про здійснені розрахунки, неодноразово змінював позицію щодо розміру заборгованості позивача, остаточно заявивши про наявність боргу в позивача у розмірі 432810,00 грн.

4) Відповідач не навів і не довів об`єктивних причин, які зумовили настільки істотну зміну його позиції, зокрема не обґрунтував, чому обставини, що, за його ж твердженням, існували і були йому відомі й раніше, не були відображені у досудових вимогах.

Отже, позиція ТОВ «Укрінкомтехбуд» щодо розміру заборгованості, якої він дотримувався до звернення до суду, істотно відрізняється від позиції, висловленої під час розгляду справи. Така зміна вимог без належного та послідовного їх обґрунтування свідчить про суперечливість поведінки відповідача, що, з огляду на конкретні обставини справи, дає суду підстави оцінити її як недобросовісну.

Враховуючи наведене, суд дійшов переконання, що умови п. 1.2 договору №1/1/6 від 27.10.2023 з оплати вартості квартири АДРЕСА_6 , повністю виконані.

Крім того позивач здійснила оплату за додаткові квадратні метри (6,07 кв.м.) понад площу 61,83 м.кв., яка зазначена в договорі, в розмірі 57665,00 грн за ціною вказаною в п. 5.4 договору. Підстав оплачувати додаткові квадратні метри за ціною іншою ніж зазначена в п. 5.4, у позивача обов`язку не виникало, оскільки відповідач не надав жодних доказів виконання ним процедури зазначеної у п. 5.5 договору.

Відтак позивач вправі вимагати виконання відповідачем дій спрямованих на передачу у власність позивачу зазначеної вище квартири.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3)).

Згідно зі статтями 15 та 16 ЦК України кожна особа, яка звернулася до суду, має право на захист її майнового права чи інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц (посилання в ЄДРСР https://reyestr.court.gov.ua/Review/102221949).

У цій справі суд встановив, що умови договору №1/1/6 від 27.10.2023 з оплати вартості квартири АДРЕСА_6 , повністю виконані. Зазначена квартира на момент розгляду спору збудована та введена в експлуатацію.

Відтак, у відповідача виник обов`язок зазначений у п. 1.3 договору - передати покупцю квартиру з повним пакетом документів.

Позивач просить суд зобов`язати ТОВ «Укрінкомтехбуд» підготувати та передати ОСОБА_2 документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на двохкімнатну квартиру АДРЕСА_6 .

Відповідач, заперечуючи позов і стверджуючи, що позивач не оплатила вартість квартири, у такий спосіб не визнає право відповідача зареєструвати за собою право власності на цю квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України (постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, посилання в ЄДРСР https://reyestr.court.gov.ua/Review/102221949).

На підставі викладеного вище, спосіб захисту який обрав позивач не є ефективним у цьому випадку, оскільки не призведе до відновлення порушеного права, водночас позивачу слід було звернутися з вимогою про визнання за ним права власності на квартиру АДРЕСА_6 .

Додатково суд звертає увагу, що неефективність обраного способу захисту зумовлена, ще й тим, що позивач у позовних вимогах не визначає конкретного переліку документів, передати які просить зобов`язати відповідача.

Не зазначення конкретного переліку документів створюватиме правову невизначеність для виконання рішення суду та ефективного захисту прав позивача.

Підсумовуючи наведене, вивчивши матеріали справи, повно, всебічно, об`єктивно з`ясувавши обставини справи, оцінивши докази безпосередньо досліджені в судовому засіданні, з точки зору належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а у сукупності - з точки зору достатності та взаємозв`язку, застосувавши законодавство, що регулює спірні правовідносини, виходячи з мотивів наведених вище, керуючись внутрішнім переконанням суд дійшов висновку про те, що відповідач порушив право позивача на отримання у власність квартири, водночас позивач обрав неефективний спосіб захисту, який не призведе до поновлення прав позивача, а тому у задоволенні позову необхідно відмовити.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні позовних вимог то сплачений позивачем судовий збір в розмірі 1211,20 грн необхідно залишити за позивачем.

Керуючись статтями 12, 76-81, 141, 247, 262-265, 280 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в повному обсязі у задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» про зобов`язання підготувати та передати ОСОБА_2 документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на двохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 67,9 кв.м. за ОСОБА_2 .

Сплачений судовий збір у розмірі 1211,20 грн залишити за ОСОБА_2 .

Копію рішення направити сторонам у справі.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Волинського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги, рішення суду набирає законної сили після набрання законної сили рішенням суду апеляційної інстанції, якщо таке рішення не було скасовано.

Повне найменування сторін:

Позивач - ОСОБА_2 ( АДРЕСА_7 ; РНОКПП: НОМЕР_1 );

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрінкомтехбуд» (76018, м. Івано-Франківськ, вул. Шевченка, буд. 62, кв. 2; ЄДРПОУ 39544823);

Повне судове рішення складене 19.10.2026.

Суддя Р.Я. Смалюх