Решение № 140487096, 29.09.2026, Господарський суд Харківської області

Єдиний державний реєстр судових рішень

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" вересня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/2067/26

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аріт К.В.

при секретарі судового засідання Христенко І.С.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовомКерівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області, м.Харків в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м.ХарківдоТовариства з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ», м.Харківпроусунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, визнання договору оренди недійсним за участю представників:

прокурор - Пєскова Ю.В. (посвідчення № 072829 від 01.03.2023 року);

позивача - не з`явився;

відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

09.06.2026 року Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ», в якому просить суд:

- визнати недійсним договір від 28.12.2019 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, по вул. Полтавський Шлях, 115 в м.Харкові, площею 0,0226 га, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (код ЄДРПОУ 38775117), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 34973983).

- усунути перешкоди власнику Харківській міській територіальній громаді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0226 га, з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, розташованою за адресою: м.Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, шляхом:

- визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований об`єкт в межах вказаної самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (ЄДРПОУ 38775117) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9кв.м., по вул. Полтавський Шлях, 115, у м. Харкові;

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (код ЄДРПОУ 38775117) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради самочинно збудований об`єкт, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (код ЄДРПОУ 38775117) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по вул. Полтавський Шлях, 115, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, шляхом укладання акту прийому передачі.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.06.2026 року відкрито провадження у справі 922/2067/26 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 14.07.2026 року, яке протокольною ухвалою суду було відкладено на 11.08.2026 року.

Протокольною ухвалою суду від 11.08.2026 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 25.08.2026 року.

Протокольною ухвалою суду від 25.08.2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 01.09.2026 року, яке протокольною ухвалою суду від 01.09.2026 було відкладено на 29.09.2026 року.

Прокурор в судовому засіданні 29.09.2026 року позовні вимоги підтримував в повному обсязі та просив позов задовольнити.

Представник позивача у судове засідання 29.09.2026 року не з`явився, про час та місце розгляд справи був повідомлений належним чином, про що свідчить довідка про доставку електронного листа (т.2, а.с.10).

Представник відповідача у судове засідання 29.09.2026 року не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, з огляду на наступне.

Ухвали суду направлялись на юридичну адресу відповідача, яка зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 61124, м.Харків, вул. Олександра Орлова (Матросова), 9.

Однак, ухвали повернулись до суду без вручення відповідачу, з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

Крім того, судом направлялись ухвали на адресу засновника відповідача, однак, ухвали повернулись до суду без вручення засновнику відповідача, з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

Згідно з ч.4 ст.89 Цивільного кодексу України відомості про місцезнаходження юридичної особи вносяться до Єдиного державного реєстру.

Під час розгляду справи судом перевірено юридичну адресу відповідача згідно з даними ЄДРЮО, яка залишилася незмінною.

Інформації про іншу адресу відповідача у суду немає.

Згідно з 5 ч.6 ст.242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

У разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто, повідомленою суду стороною, і повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії. Сам лише факт неотримання кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд, у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки зумовлений не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу (постанова Верховного Суду від 25.06.2018 у справі №904/9904/17).

Тобто, неотримання поштової кореспонденції в точці видачі є наслідком свідомого діяння (бездіяльності) відповідача щодо належного отримання листа, тобто є його власною волею.

Поряд з цим, суд зазначає, що відповідно до частин 3, 7 статті 120 ГПК України, виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.

Відтак, у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, і не вручено підприємством зв`язку з посиланням на "за закінченням терміну зберігання", вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.

Сам лише факт не отримання відповідачем кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та, яка повернулася в суд у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною не виконання ухвали суду, оскільки зумовлено не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу.

Слід враховувати, що організація власної господарської діяльності забезпечується самим відповідачем, зокрема щодо призначення відповідальної особи на отримання поштової кореспонденції та подальшим її одержанням. Отже відповідач несе ризики та наслідки, пов`язані з неналежним отримання поштової кореспонденції.

Таким чином, суд дійшов висновку, що відповідач належним чином повідомлений про розгляд даної справи.

Відзив на позов відповідачем до суду надано не було.

Згідно з ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року, яка ратифікована Україною 17.07.1997 року, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Згідно з ч.4 ст.13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з ч.2 ст.178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

При цьому, за висновками суду, в матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, внаслідок чого справа може бути розглянута за наявними у справі матеріалами.

Оскільки явка в судове засідання представників позивача та відповідача обов`язковою не визнавалася, їх неявка не перешкоджає розгляду справи по суті, суд вважає за необхідне розглядати справу за відсутності останніх за наявними в справі матеріалами, як це передбачено ст.202 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши пояснення прокурора, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 за №1904/19 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надано в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» земельну ділянку комунальної власності площею 0,0226 га (кадастровий номер 6310137900:07:016:0003) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Л-1» по вул. Полтавський Шлях, 115, м. Харкова (Новобаварський район).

Зі змісту п. 25 вказаного рішення вбачається, що Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» надано в оренду строком до 01.01.2046 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0226 га з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Л-1» по вул. Полтавський Шлях, 115, м. Харкова.

Аналізом відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою по вул. Полтавський Шлях, 115, м. Харкова, зареєстровано нежитлову будівлю літ. «Л-1», загальною площею 156,9 кв.м. з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна №1687652863101.

Так, державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради 07.11.2018 прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №43915624, з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1687652863101 (номер запису про право власності №28796344), а саме: нежитлової будівлі літ. «Л-1» розташованої за адресою: м. Харків, вулиця Полтавський Шлях, 115, а також внесено відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підставою виникнення права власності слугував технічний паспорт, серія та номер 2205, виданий 05.09.2018, видавник ФОП Циганков Є.В., а також Довідка, видана 05.09.2018 ФОП Циганковим Є.В. Відповідно до Довідки виданої ФОП Циганковим Є.В. Назарському В.О. нежитлова будівля літ. «Л-1», «Л-1» займає загальну площу 156,9 кв.м. та розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

В Довідці зазначено, що у зв`язку з уточненням при поточній інвентаризації загальна площа нежитлової будівлі літ. «Л-1», «Л-1» збільшилась з 125,0 кв.м. до 156,9 к.м. за рахунок уточнення лінійних розмірів та ремонтних робіт без порушення несучих стін, несучих конструкцій, оздоблення стін тощо.

Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 07.11.2018 державним реєстратором зареєстровані виправлення, а саме «Нежитлова будівля літ. «Л-1», «Л-1» загальною площею 156,9 кв.м.» змінено на «Нежитлова будівля літ. «Л-1», загальною площею 156,9 кв.м.». При цьому будь-яких інших документів щодо збільшення площі літ. «Л-1», «Л-1» зі 125,0 кв.м. до 156,9 кв.м. літ.«Л-1» в реєстрі не міститься.

У подальшому право власності на згадану нежитлову будівлю, яке було зареєстроване за Назарським В.О., припинене 15.02.2019, у зв`язку з відчуженням часток будівлі ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» (код ЄДРПОУ 38775117) та проведенням за ним державної реєстрації права власності на будівлю, а саме: на підставі договору купівлі-продажу 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «Л-1» за адресою: АДРЕСА_1 , від 14.02.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №384), а також договору купівлі-продажу 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «Л-1» за адресою: АДРЕСА_1 , від 15.02.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №393).

Отже на теперішній час саме за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Також на підставі вищевказаного рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 між останньою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР- АВТ» (ЄДРПОУ 38775117) в особі директора Шеремета Олександра Івановича укладено договір оренди землі від 28.12.2019 щодо передачі в оренду земельної ділянки із цільовим призначенням-землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ- (12.11) для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, яка розташована АДРЕСА_1 .

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 28.12.2019 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перебоєвою Т.І. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про інше речове право 34973983.

Прокурор стверджує, що документи, надані Назарським В.О. державному реєстратору для реєстрації об`єкта нерухомого майна вперше з відкриттям розділу, не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. «Л-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Як вказує прокурор, такими діями державного реєстратора порушено інтереси територіальної громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова.

Прокурор вказує, що вивченням матеріалів електронної реєстраційної справи на згаданий об`єкт нерухомого майна не встановлено наявності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, обов`язкове подання яких було передбачене чинним на час відкриття в Реєстрі розділу на згаданий об`єкт пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, яким було передбачено перелік документів, що подавалися для державної реєстрації права власності на новозбудовані об`єкти нерухомого майна.

Відповідно до вказаного пункту Порядку документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагався у разі, коли державна реєстрація права власності проводилася на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково мав зазначати відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Однак, відомості про кадастровий номер земельної ділянки під згаданим об`єктом та реєстрацію права власності на таку ділянку в матеріалах електронної реєстраційної справи відсутні.

Відповідно до п. 2 Договорів купівлі-продажу від 14.02.2019 та 15.02.2019 часток нежитлової будівлі літ. «Л-1» за адресою АДРЕСА_1 , сторони договору стверджують, що земельна ділянка, на якій розташоване майно не приватизована. Документи на приватизацію не подавились, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб не має.

За змістом ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ч.6 ст.120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Прокурор вказує, що укладення щодо спірної нежитлової будівлі літ. «Л-1» між ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якого діяв ОСОБА_2 , на підставі довіреності за №338 від 29.03.2017, та ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» в особі Директора Шеремета Олександра Івановича 03.06.2020 договорів її купівлі-продажу по частинах дозволило вищевказаним особам формально не порушити вимоги законодавства щодо зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, на якій ця будівля знаходиться, без зазначення в цих договорах кадастрового номера земельної ділянки.

Так, згідно ч.1 статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Водночас, як зазначено в позовній заяві, земельна ділянка під згаданою нежитловою будівлею належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб на той час не передавалася, у зв`язку з чим, права на земельну ділянку не виникали у ОСОБА_1 , а також у ТОВ «ЛІДЕР-АВТ», якому в подальшому відчужено нежитлову будівлю літ. «Л-1» за адресою АДРЕСА_1 , та до нього не переходили.

відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» зареєстровано 09.07.2013, номер запису про проведення державної реєстрації 14801020000056012, керівником та кінцевим бенефіціарним власником підприємства є ОСОБА_3 , до основного виду діяльності якого відноситься виробництво інших вузлів, деталей і приладдя для автотранспортних засобів.

На переконання прокурора, реєстрація права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна 07.11.2018 не могла бути проведена лише на підставі довідки та технічного паспорту, копія якого не долучена до електронної реєстраційної справи.

Разом з тим, як зауважує прокурор, ні технічний паспорт, ні технічний висновок, вказані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як підстава набуття права власності ОСОБА_1 на об`єкт літ. Л-1, не утворює юридичного складу для набуття особою права власності згідно зі ст. 328 ЦК України та не відноситься до переліку правовстановлюючих документів, передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Крім того, прокурор звертав увагу, що належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова.

Як зазначено в позовній заяві, вивченням відомостей з Єдиного адресного реєстру міста Харкова (https://geo-portal.com.ua/kharkiv/index.html) встановлено відсутність відомостей щодо присвоєння адреси нежитловій будівлі: літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по АДРЕСА_1 .

Вивченням даних Реєстру дозвільних документів (сайт https://dabi.gov.ua) а також Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (Реєстр будівельної діяльності, https://e construction.gov.ua/ua/sarch_in_registers/search), встановлено, що інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту - нежитлової будівлі: літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по АДРЕСА_1 , - відсутня.

Отже, на переконання прокурора, рішенням державного реєстратора Богославця С.В. з індексним номером 43915624 узаконено самовільне присвоєння номеру об`єкту нерухомості, що суперечить вищевказаному Порядку присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова.

Враховуючи викладене, на думку прокурора, за результатами розгляду поданих документів, державний реєстратор відповідно до вимог законодавства, чинного на момент прийняття відповідного рішення, мав відмовити у державній реєстрації речових прав на об`єкт нерухомості.

Таким чином, як вказує прокурор, вищевказане рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно: саме по собі не може вважатися підставою виникнення у Назарського В.О. права власності на означене нерухоме майно; є незаконним та не може слугувати підставою для набуття права власності, оскільки фактично спрямоване на легалізацію здійсненого самочинного будівництва, що порушує інтереси держави в особі Харківської міської ради. Так, документи, надані державному реєстратору, не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

Водночас, як вказує прокурор, в даному випадку порушено інтереси Харківської міської територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада, адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці комунальної власності.

Крім того, процедуру вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом на території міста Харкова регулює Порядок вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затверджений рішенням Харківської міської ради від 17.08.2011 №390/11 «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом», зі змінами.

Відповідно до п. 3.1 вищевказаного Порядку для збереження об`єкту самочинного будівництва забудовником подається клопотання на ім`я міського голови за формою згідно з додатком 1 до цього Порядку та документами визначеними п. 3.1.

Однак, як зазначає прокурор, за результатами опрацювання відомостей з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, встановлено відсутність рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва.

До початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Проте, на переконання прокурора, жодних речових прав на земельну ділянку по вул. Полтавський Шлях, 115, у м. Харкові, на якій збудовано нежитлову будівлю літ.«Л-1», жодна особа до 2019 року не набувала.

Крім цього, окружною прокуратурою направлялися листи в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» від 29.12.2025 №52-106-8224вих, від 12.02.2026 №52-105-865, від 01.04.2026 №52-105-2091вих-26 та від 30.04.2026 №52-105- 2892вих-26 до Харківської міської ради щодо встановлених порушень земельного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 13.05.2026 №3671/0/225-26, який надійшов до окружної прокуратури 25.05.2026, повідомлено, що Департаментом було розглянуто листи Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова № 52-106-8224ВИХ-25 від 29.12.2025 (вх. № 31/0/3-26 від 02.01.2026), № 52-105-865ВИХ-26 від 12.02.2026 (вх. № 2095/0/3-26 від 17.02.2026) та надано відповіді листами Департаменту від 30.01.2026 № 833/0/225-26, від 19.03.2026 № 2138/0/225-26.

Додатково повідомлено, що з урахуванням листів Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова № 52-106-8224ВИХ-25 від 29.12.2025 (вх. № 31/0/3-26 від 02.01.2026), № 52-105-865ВИХ-26 від 12.02.2026 (вх. № 2095/0/3-26 від 17.02.2026), №52-105-2091 ВИХ-26 від 01.04.2026 (вх. № 4405/0/3-26 від 02.04.2026) заходи цивільно-правового характеру (пред`явлення позову) щодо усунення порушень законодавства під час державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1» загальною площею 156,9 кв.м, розташовану за адресою: м. Харків, вул.Полтавський Шлях, 115, визнання недійсним договору оренди землі № б/н від 28.12.2019 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, Департаментом не вживались.

Відповідно до листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 30.01.2026 №833/0/225-26 в даному випадку більш ефективним способом захисту прав Харківської міської ради, як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво є вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Також окружною прокуратурою направлявся запит до КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради.

Згідно з відповіддю Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 24.02.2026 №508/0/50-26 на запит окружної прокуратури стосовно надання інформації щодо заведених реєстраційних (інвентаризаційних) справ, у зв`язку з можливим здійсненням до 31.12.2012 реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю літ. «Л-1», що розташована за адресою: м. Харків, вул.Полтавський Шлях, буд. 115, повідомлено, що відповідно до інформації комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради (далі - КП «БТІ») згідно з наявними архівними матеріалами інвентаризаційної справи реєстрація права власності станом на 31.12.2012 проведена КП «БТІ» на нежитлову будівлю літ. «Л-1», «Л1-1», загальною площею 125,0 кв.м по вулиці Полтавський Шлях, 115 у місті Харкові на праві приватної власності за Харківським обласним споживчим товариством на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 15.06.2012, справа № 5023/2520/12.

В позові зазначено, що Окружною прокуратурою проаналізовані рішення суду у справі №5023/2520/12, які містяться в Єдиному реєстрі судових рішень.

Так, рішенням Господарського суду Харківської області від 15.06.2012 у справі № 5023/2520/12 визнано за Харківським обласним споживчим товариством (61036, м.Харків, вул. Матросова, буд. № 20, ідентифікаційний код 31597497) право власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Л-1», «Л'-1» загальною площею 125,0 кв.м., у тому числі на самовільно побудовані приміщення № 7 загальною площею 26,6 кв. м., приміщення № 8 загальною площею 4,0 кв.м., приміщення № 5 загальною площею 56,8 кв.м.

Від Харківської міської ради надійшла заява про перегляд рішення за нововиявленими обставинами, де просить суд прийняти нове рішення, яким скасувати рішення господарського суду Харківської області від 15 червня 2012 року по справі №5023/2520/12 щодо визнання права власності; скасувати у державному реєстрі право власності запис про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ "Л-1" Л'-1" загальною площею 125,0 кв.м. у тому числі на самовільно побудовані приміщення №7 загальною площею 26,6 кв. м., приміщення №8 загальною площею 4,0 кв.м., приміщення №5 загальною площею 56,8 кв.м. розташованої за адресою м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115.

В даній заяві відповідач в якості нововиявлених обставини зазначає про недодержання позивачем «Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом», недодержання позивачем порядку прийняття в експлуатацію нерухомого майна.

Рішенням від 07.03.2013 у справі №5023/2520/12 заяву Харківської міської ради про перегляд рішення за нововиявленими обставинами щодо скасування рішення Господарського суду Харківської області від 15 червня 2012 року по справі №5023/2520/12 - задоволено.

Скасовано рішення господарського суду Харківської області від 15 червня 2012 року по справі № 5023/2520/12 про визнання за Харківським обласним споживчим товариством право власності на нежитлову будівлю розташовану за адресою м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Л-1», «Л'-1» загальною площею 125,0 кв.м., у тому числі на самовільно побудовані приміщення № 7 загальною площею 26,6 кв. м., приміщення № 8 загальною площею 4,0 кв.м., приміщення № 5 загальною площею 56,8 кв.м.

Прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено. Внесено зміни до державного реєстру прав власності про скасування права власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1» «Л`-1» загальною площею 125,0 кв.м. у тому числі на самовільно побудовані приміщення № 7 загальною площею 26,6 кв. м., приміщення № 8 загальною площею 4,0 кв.м., приміщення №5 загальною площею 56,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, яке було визнано рішенням господарського суду Харківської області від 15 червня 2012 року по справі № 5023/2520/12 за Харківським обласним споживчим товариством.

В подальшому постановою Харківського апеляційного господарського суду від 29.04.2013 у справі №5023/2520/12 апеляційну скаргу Харківського обласного споживчого товариства задоволено частково. Рішення господарського суду Харківської області від 01.03.2013 року у справі №5023/2520/12 скасовано в частині внесення зміни до державного реєстру прав власності про скасування права власності на нежитлову будівлю літ. "Л-1", "Л`-1" загальною площею 125,0 кв.м., у тому числі на самовільно побудовані приміщення № 7 загальною площею 26,6 кв. м., приміщення № 8 загальною площею 4,0 кв.м., приміщення №5 загальною площею 56,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, яке було визнано рішенням господарського суду Харківської області від 15 червня 2012 року по справі №5023/2520/12 за Харківським обласним споживчим товариством та направлення даного рішення на адресу Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції, виключивши цю частину з рішення. В іншій частині рішення залишено без змін.

Під час розгляду справи №5023/2520/12 апеляційним судом встановлено, що «дане самочинно збудоване нерухоме майно до експлуатації не приймалась. Харківське обласне споживче товариство не зверталося до відповідних органів з проханням щодо введення в експлуатацію самовільної будівлі.

Враховуючи відсутність у Харківського обласного споживчого товариства прав користування земельною ділянкою на якій розміщені спірні нерухомі об`єкти, порушення позивачем вимог "Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом", не додержання позивачем вимог Порядку прийняття в експлуатацію об`єктів нерухомого майна, колегія суддів не вбачає правових підстав для визнання права власності на самочинно збудовані приміщення.

Більш того, суд бере до уваги, що за договором купівлі-продажу від 27.09.2012 року №3085 та акту приймання-передачі Харківським обласним споживчим товариством вже відчужено ТОВ «АГАТ-2005» спірне нерухоме майно.

Таким чином, враховуючи ці обставини, на момент ухвалення рішення господарського суду Харківської області від 07.03.2013 року позивач вже не був власником спірного майна.».

Також, ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 25.04.2013 у справі №5023/2520/12 залучено до участі у справі у якості третьої особи що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ТОВ «АГАТ-2005» (61124, м. Харків, вул. Матросова, 9, код 33609582). Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань директором та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «АГАТ-2005» є ОСОБА_3 .

Прокурор вказує, що наведені вище обставини беззаперечно свідчать про те, що спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва.

Частинами другою - п`ятою статті 376 ЦК України встановлено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Водночас, як вказує прокурор, земельна ділянка під нежитловою будівлею літ.«Л-1» за адресою АДРЕСА_1 , яка належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб до прийняття рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 №1904/19 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд», не передавалася.

На переконання прокурора, оскільки Харківська міська рада, як власник відповідної земельної ділянки, не надавала згоди на будівництво на її земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, вона має право вимагати усунення будь-яких порушень її прав як власника земельної ділянки (ч.2 ст.152 ЗК України).

Крім цього, відповідно до ч. 2 ст. 135 ЗК України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Як вказує прокурор, оскільки відповідна нежитлова будівля літ. «Л-1», загальною площею 156,9 кв.м. є самочинним будівництвом, право власності на неї, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, у Назарського В.О., а також у ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» не виникало.

Отже, за твердженнями прокурора, вказане вище свідчить про передачу в оренду Харківською міською радою ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003 за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Л-1» по АДРЕСА_1 , всупереч вимогам ст. 134 ЗК України.

Водночас, з огляду на актуальну судову практику розгляду спорів відповідної категорії, самочинність будівництва відповідного об`єкту зумовлює необхідність звернення до суду з відповідним позовом з обранням ефективного способу захисту порушених прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.

Так, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 розташована у межах міста Харкова та не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Оскільки зазначена земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115 належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а нежитлова будівля літ. «Л-1», розташована на ній, є об`єктом самочинного будівництва, то належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою (у даному випадку Харківська міська рада) є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Харківська міська рада визначила способом захисту порушених інтересів територіальної громади в даному випадку визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Таким чином, як вказує прокурор, враховуючи позицію власника земельної ділянки, розташованої за адресою по вул. Полтавський Шлях, 115, м. Харкова - Харківської міської ради, належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на самочинно побудоване майно, відповідно до частини 5 статті 376 ЦК України.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Щодо наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді в особі Харківської міської ради суд зазначає наступне.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з частиною третьою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво інтересів держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта владних повноважень.

За змістом частини третьої статті 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити у справу до початку розгляду справи по суті. У позовній заяві прокурор обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Отже звернення прокурора до суду в інтересах держави не є альтернативним способом здійснення відповідним органом його повноважень, а має субсидіарний характер та допускається лише за наявності передбачених законом умов.

При цьому визначення наявності чи відсутності інтересів держави у конкретних правовідносинах здійснюється судом з урахуванням їх змісту, характеру спірних правовідносин, суспільної значущості порушення та необхідності забезпечення належного захисту відповідних публічних інтересів.

У даному випадку прокурор обґрунтовує наявність порушення інтересів держави необхідністю захисту прав та інтересів Харківської міської територіальної громади як власника земельної ділянки, на якій без належних правових підстав здійснено самовільне будівництво об`єкта нерухомого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, спірна земельна ділянка належить до комунальної власності Харківської міської територіальної громади, а отже, Харківська міська рада як представницький орган відповідної територіальної громади здійснює повноваження щодо розпорядження нею та захисту прав територіальної громади як її власника.

Самовільне зайняття земельної ділянки та використання її під об`єктом самочинного будівництва створює перешкоди власнику у здійсненні належних йому правомочностей щодо користування та розпорядження земельною ділянкою, а тому безпосередньо зачіпає майнові інтереси Харківської міської територіальної громади.

Таким чином, у спірних правовідносинах наявний публічний інтерес, який полягає у забезпеченні законного та ефективного використання земель комунальної власності, а також у можливості територіальної громади вільно реалізовувати повноваження власника щодо належної їй земельної ділянки.

При цьому суд враховує, що поняття «інтереси держави» є оціночним, а тому їх наявність повинна встановлюватися судом у кожному конкретному випадку з урахуванням обставин відповідної справи. Інтереси держави не обмежуються виключно інтересами центральних органів державної влади, а можуть охоплювати також інтереси територіальних громад, пов`язані із здійсненням органами місцевого самоврядування визначених законом повноважень щодо управління та розпорядження майном комунальної власності.

У цьому контексті суд бере до уваги правові висновки Верховного Суду, відповідно до яких інтереси держави можуть полягати не лише у захисті прав державних органів чи майна державної власності, але й у захисті прав та інтересів місцевого самоврядування, які спрямовані на реалізацію публічних функцій на відповідній території.

Отже, звернення прокурора у даній справі спрямоване на захист не приватного інтересу окремої особи, а публічного майнового інтересу територіальної громади, пов`язаного із забезпеченням належного здійснення права комунальної власності на земельну ділянку.

Разом з тим, встановлюючи наявність підстав для представництва, суд має з`ясувати не лише факт порушення інтересів держави, але й те, чи здійснює уповноважений орган належний захист таких інтересів.

Як убачається з матеріалів справи, Новобаварською окружною прокуратурою міста Харкова Харківської області неодноразово повідомлялося Харківську міську раду про встановлені обставини щодо самочинного будівництва, державної реєстрації права власності на відповідний об`єкт та порушення прав територіальної громади.

Зокрема, прокуратурою направлялися листи від 29.12.2025, 12.02.2026, 01.04.2026 та 30.04.2026, в яких Харківській міській раді повідомлено про встановлені порушення та запропоновано вжити заходів судового захисту.

Отже компетентному органу було відомо як про факт існування спірного об`єкта нерухомого майна, так і про обставини його будівництва, державної реєстрації та подальшого використання земельної ділянки.

Як вбачається з відповіді уповноваженого органу, Харківська міська рада вважала ефективним способом захисту порушеного права визнання за територіальною громадою права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна, однак самостійних заходів цивільно-правового характеру щодо захисту прав та інтересів територіальної громади не вжила. Відомості про звернення Харківської міської ради до суду з відповідним позовом у матеріалах справи відсутні.

Як зазначено прокурором, Харківська міська рада була обізнана про обставини, які свідчать про порушення прав та інтересів територіальної громади у зв`язку із самовільним зайняттям земельної ділянки та будівництвом на ній спірного об`єкта нерухомого майна. Зокрема, про це свідчать листи Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, а також участь Харківської міської ради у попередніх судових спорах, пов`язаних із відповідним об`єктом.

Водночас, незважаючи на обізнаність про порушення прав територіальної громади, Харківська міська рада самостійно до суду з відповідним позовом не звернулася.

Таким чином, прокурор до звернення до суду, виконав передбачений статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» обов`язок щодо повідомлення компетентного органу та надання йому можливості самостійно здійснити захист порушених інтересів.

За таких обставин суд дійшов висновку, що Харківській міській раді було відомо про можливе порушення інтересів територіальної громади, однак упродовж розумного строку після отримання відповідної інформації нею не було вжито достатніх та ефективних заходів для судового захисту таких інтересів.

При цьому суд виходить із того, що для підтвердження підстав представництва прокурором не вимагається встановлення протиправності бездіяльності відповідного органу. Важливим є встановлення факту невжиття ним упродовж розумного строку заходів, спрямованих на захист порушеного інтересу держави, за умови обізнаності такого органу про відповідне порушення.

Таким чином, у даному випадку наявні передбачені частиною третьою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» умови для представництва прокурором інтересів держави, оскільки уповноважений орган місцевого самоврядування, будучи обізнаним про порушення прав та інтересів територіальної громади, самостійно належного судового захисту таких інтересів не здійснив.

Суд також враховує, що прокурором дотримано передбачений статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» порядок, оскільки до звернення з позовом до суду Харківську міську раду було попередньо повідомлено про намір прокурора здійснювати представництво інтересів держави в її особі. Відповідне повідомлення направлено прокурором листом від 02.06.2026.

Окремо суд вважає за необхідне надати оцінку доводам прокурора щодо наявності у даному випадку «виключного випадку» для здійснення представництва інтересів держави.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України представництво прокурором інтересів держави в суді допускається саме у виключних випадках.

Конституційний Суд України у рішенні від 03.12.2025 № 6-р(II)/2025 звернув увагу на те, що поняття «виключний випадок» у контексті представництва прокурором інтересів держави означає можливість такого представництва за наявності нетипових обставин, які об`єктивно зумовлюють необхідність втручання прокурора для забезпечення належного захисту інтересів держави.

При цьому виключність такого випадку не означає унікальності чи надзвичайності відповідної події, а пов`язується насамперед з об`єктивною необхідністю судового втручання прокурора у конкретних правовідносинах.

Суд погоджується з тим, що наведені у позовній заяві обставини у їх сукупності свідчать про наявність такої об`єктивної необхідності.

Так, предметом даного спору є захист права комунальної власності на земельну ділянку від порушення, пов`язаного із самовільним її зайняттям та використанням під об`єктом самочинного будівництва. При цьому, як встановлено судом, уповноважений орган місцевого самоврядування був обізнаний про відповідні порушення, однак самостійного ефективного судового захисту прав територіальної громади не здійснив.

Крім того, прокурор звертає увагу на те, що вимоги, заявлені у цій справі, спрямовані на усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, а тому відповідний спосіб захисту не міг бути реалізований шляхом пред`явлення цивільного позову в межах кримінального провадження. Саме цю обставину прокурор пов`язує з наявністю виключного випадку у розумінні пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що звернення прокурора у даній справі відповідає передбаченим Конституцією України та Законом України «Про прокуратуру» умовам здійснення представництва інтересів держави.

При цьому прокурор не підміняє Харківську міську раду як уповноважений орган, а здійснює субсидіарний захист порушеного публічного інтересу у зв`язку з тим, що уповноважений орган, будучи обізнаним про порушення прав територіальної громади, у розумний строк не забезпечив їх належного судового захисту.

При цьому суд враховує, що відповідно до частини першої статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю, а органи місцевого самоврядування здійснюють повноваження щодо розпорядження такими землями в межах, визначених законом.

Отже у спірних правовідносинах Харківська міська рада є органом, уповноваженим представляти інтереси Харківської міської територіальної громади як власника спірної земельної ділянки.

З огляду на наведене суд доходить висновку, що прокурором належним чином обґрунтовано наявність підстав для представництва інтересів держави в особі Харківської міської ради.

Щодо суті спору.

Спірним питанням у межах справи, яка розглядається, є зокрема наявність підстав для визнання вказаного майна самочинним та правомірності передання міською радою земельної ділянки в оренду, з огляду на наявність державної реєстрації прав за відповідачем на відповідне нерухоме майно.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Отже застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто, відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Щодо правового статусу земельної ділянки.

Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Згідно зі статтею 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

Відповідно до статті 373 ЦК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка площею 0,0226 га, кадастровий номер 6310137900:07:016:0003, розташована у межах міста Харкова та зареєстрована у Державному земельному кадастрі 09.06.2011.

Цільове призначення земельної ділянки визначено як землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ 12.11 для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу.

До 28.12.2019 зазначена земельна ділянка не передавалася у приватну власність або користування Назарському В.О. чи іншій особі, яка здійснювала будівництво спірного об`єкта.

Саме лише формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера не свідчить про набуття права приватної власності на неї.

Таким чином, на момент створення та первинної державної реєстрації спірного об`єкта земельна ділянка перебувала у комунальній власності територіальної громади міста Харкова.

Як встановлено судом, 07.11.2018 державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради прийнято рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер 43915624, з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1687652863101.

За результатами цієї реєстраційної дії внесено запис про право власності №28796344 за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Л-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначена реєстраційна дія була первинною, тобто здійснена з відкриттям нового розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та присвоєнням об`єкту реєстраційного номера.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підставами виникнення права власності були технічний паспорт №2205 від 05.09.2018, виданий ФОП Циганковим Є.В., та довідка, видана ним же 05.09.2018.

При цьому судом досліджено наявні у справі документи, відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості щодо земельної ділянки, документи, на підставі яких у подальшому відчужувалося спірне майно, а також матеріали, що стосуються попереднього судового спору щодо цього об`єкта.

За результатами такого дослідження судом не встановлено наявності належних документів, які підтверджували б законне створення спірної будівлі та виникнення права власності на неї за ОСОБА_1 .

Технічний паспорт та довідка ФОП Циганкова Є.В. за своїм змістом є документами технічної інвентаризації та не є правовстановлюючими документами, які самі по собі породжують право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.

При цьому сама державна реєстрація права власності не є самостійною підставою виникнення права власності, а лише офіційно підтверджує державою факт набуття відповідного речового права на законній підставі.

Судом встановлено, що відповідно до довідки ФОП Циганкова Є.В. нежитлова будівля літ. «Л-1», «Л'-1» мала загальну площу 156,9 кв.м.

У цій же довідці зазначено, що внаслідок уточнення при поточній інвентаризації загальна площа збільшилася з 125,0 кв.м до 156,9 кв.м за рахунок уточнення лінійних розмірів та проведення ремонтних робіт.

Водночас будь-яких інших документів, які б підтверджували законні підстави збільшення площі об`єкта з 125,0 кв.м до 156,9 кв.м, у матеріалах реєстраційної справи судом не встановлено.

Таким чином, документ, який був покладений в основу первинної реєстрації, фактично містить відомості про зміну площі об`єкта, однак не містить правової підстави для набуття права власності на таку змінену площу.

Саме по собі відображення технічних характеристик у технічному паспорті не створює речового права на відповідний об`єкт.

Щодо відсутності документів про прийняття об`єкта в експлуатацію.

Судом досліджено матеріали справи щодо об`єкта нерухомого майна №1687652863101.

При цьому судом не встановлено наявності документа, який відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію.

Також судом не встановлено відомостей про реєстрацію такого документа у відповідному державному реєстрі.

Відповідно до пункту 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, у редакції, чинній на момент проведення первинної державної реєстрації, для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подавався документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Отже за відсутності такого документа державний реєстратор не мав належної правової підстави для проведення первинної державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт.

Щодо відсутності належно присвоєної адреси.

Окремо суд звертає увагу на відсутність доказів присвоєння спірній нежитловій будівлі адреси у встановленому законом порядку.

Судом не встановлено у матеріалах справи документа, який підтверджував би присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 41 Порядку №1127 документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, входив до переліку документів, необхідних для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Виняток передбачався для індивідуальних (садибних) житлових, садових та дачних будинків, збудованих на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі прав, за умови зазначення кадастрового номера такої земельної ділянки.

Спірний об`єкт є нежитловою будівлею.

Крім того, як вже встановлено судом, на момент первинної державної реєстрації права власності земельна ділянка під цією будівлею не перебувала у власності Назарського В.О.

Таким чином, передбачений Порядком №1127 виняток щодо неподання документа про присвоєння адреси у даному випадку застосований бути не міг.

Судом також досліджено положення Порядку присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 06.07.2011 №325/11.

Відповідно до цього Порядку присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна здійснюється уповноваженим органом на підставі відповідного рішення, після чого інформація про адресу підлягає внесенню до Єдиного адресного реєстру міста Харкова.

Судом не встановлено наказу Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради про присвоєння спірній нежитловій будівлі відповідної адреси.

Також не встановлено документів, на підставі яких такий наказ мав бути прийнятий, та відповідних відомостей у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова.

Отже зазначення адреси « АДРЕСА_1 » у технічному паспорті чи інших документах технічного характеру саме по собі не свідчить про дотримання передбаченої законодавством процедури присвоєння адреси.

Таким чином, судом встановлено відсутність не лише документа про прийняття об`єкта в експлуатацію, а й документа, який підтверджував би належне присвоєння спірній нежитловій будівлі адреси.

Щодо відсутності права на земельну ділянку для будівництва.

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй земельній ділянці іншим особам.

За змістом статті 376 ЦК України самочинним є, зокрема, будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003 до 28.12.2019 не передавалася ОСОБА_1 чи іншій особі для будівництва спірної нежитлової будівлі.

Отже на момент створення об`єкта та його первинної державної реєстрації не існувало належного права на земельну ділянку, яке могло б бути правовою підставою для здійснення відповідного будівництва.

Відсутність у забудовника права на земельну ділянку для будівництва є самостійною достатньою ознакою самочинного будівництва.

При цьому частина перша статті 376 ЦК України визначає три альтернативні ознаки самочинного будівництва, наявність хоча б однієї з яких зумовлює відповідний правовий режим об`єкта.

У даному випадку судом встановлено одночасно декілька таких ознак: земельна ділянка не була відведена для будівництва; документів, що надавали право на виконання будівельних робіт, судом не встановлено; документа про прийняття об`єкта в експлуатацію немає; належного документа про присвоєння адреси немає.

Отже нежитлова будівля літ. «Л-1» загальною площею 156,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 має правовий режим самочинного будівництва.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Таким чином, сама по собі первинна державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 не могла легалізувати самочинно збудований об`єкт та не породила у нього права власності на спірне нерухоме майно.

Щодо правових наслідків первинної реєстрації та набуття майна ТОВ «ЛІДЕР-АВТ».

Як встановлено судом, після первинної державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 його право власності було припинено, у зв`язку з відчуженням часток спірної нежитлової будівлі.

Зокрема, 14.02.2019 укладено договір купівлі-продажу 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «Л-1», посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим №384.

15.02.2019 укладено договір купівлі-продажу іншої 1/2 частки зазначеної нежитлової будівлі, посвідчений тим же нотаріусом за реєстровим №393.

На підставі зазначених правочинів право власності на спірну будівлю зареєстровано за ТОВ «ЛІДЕР-АВТ».

Разом із тим особа не може передати іншій особі більше прав, ніж вона сама має.

Оскільки ОСОБА_1 не набув права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю, її відчуження не могло породити у ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» законного права власності на цей об`єкт.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на значенні принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна superficies solo cedit.

Такий принцип знаходить своє нормативне вираження, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

За загальним правилом набуття права власності на будівлю має бути пов`язане з наявністю відповідного права на земельну ділянку, на якій така будівля розташована.

У даному випадку такого права не існувало ні у первісного реєстрового власника, ні на момент укладення договорів купівлі-продажу.

Отже державна реєстрація права власності за ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» не змінила самочинного характеру будівництва та не створила законного титулу власності.

Судом також досліджено рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2013 у справі №5023/2520/12, ухвалу Харківського апеляційного господарського суду від 25.04.2013 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.04.2013.

Предметом розгляду у зазначеній справі були, зокрема, нежитлові будівлі літ.«Л-1», «Л'-1» загальною площею 125,0 кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , у тому числі приміщення, щодо яких встановлювався самовільний характер будівництва.

У межах справи №5023/2520/12 судом було встановлено відсутність у позивача належних прав на земельну ділянку, а також порушення вимог щодо самочинного будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію.

При цьому ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 25.04.2013 до участі у справі №5023/2520/12 як третю особу було залучено ТОВ «АГАТ-2005».

З матеріалів цієї справи також встановлено, що ОСОБА_3 є директором та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «АГАТ-2005».

Так само ОСОБА_3 є директором та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «ЛІДЕР-АВТ».

При цьому ТОВ «АГАТ-2005» та ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» зареєстровані за однією адресою: м. Харків, вул. Матросова, 9.

Суд також враховує, що за договором купівлі-продажу від 27.09.2012 №3085 Харківське обласне споживче товариство відчужило ТОВ «АГАТ-2005» нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, особа, яка одночасно була директором та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «АГАТ-2005», брала участь у правовідносинах щодо спірного нерухомого майна, була пов`язана з товариством, яке набувало це майно, та була обізнана про судовий спір щодо правового статусу такого майна.

Надалі та сама особа - ОСОБА_3 як директор ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» брала участь у придбанні спірного об`єкта за договорами купівлі-продажу від 14.02.2019 №384 та від 15.02.2019 №393.

Отже на момент набуття ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» спірної будівлі існувала низка обставин, які об`єктивно вимагали від набувача особливої обачності та перевірки законності походження майна.

До таких обставин належали: попередній судовий спір щодо об`єкта за тією ж адресою, встановлення у справі №5023/2520/12 обставин самочинного будівництва, участь ТОВ «АГАТ-2005» у зазначеній справі, безпосередній зв`язок ТОВ «АГАТ-2005» та ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» через директора та кінцевого бенефіціарного власника ОСОБА_3 , однакова адреса реєстрації зазначених юридичних осіб, невідповідність площі об`єкта - 125,0 кв.м у матеріалах попередньої справи та 156,9кв.м при первинній реєстрації 2018 року, відсутність належних документів щодо земельної ділянки, відсутність документа про прийняття об`єкта в експлуатацію, відсутність належного документа про присвоєння адреси.

У сукупності зазначені обставини виключають висновок про те, що ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» не знало і не могло знати про правовий статус спірного об`єкта.

Відповідно до статті 3 ЦК України цивільне законодавство ґрунтується, зокрема, на засадах справедливості, добросовісності та розумності.

Добросовісність особи при набутті майна не може оцінюватися виключно формально - лише за наявністю запису про право власності у Державному реєстрі речових прав.

При оцінці добросовісності набувача підлягають врахуванню обставини, за яких відбувалося набуття майна, характер відносин між відповідними особами, наявність попередніх спорів щодо майна, доступність інформації про його правовий статус та можливість набувача встановити відсутність законної підстави набуття.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №923/196/20 звернуто увагу на те, що особа не може посилатися на добросовісність у випадку, коли використовує формальне оформлення права для обходу конкурентної процедури набуття земельної ділянки.

За встановлених судом обставин ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» не могло обґрунтовано вважати, що набуває належним чином створений та законно зареєстрований об`єкт нерухомого майна.

Відтак суд доходить висновку про недобросовісність ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» при набутті спірного нерухомого майна.

Щодо незаконності передачі земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів.

Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, у тому числі права оренди, підлягають продажу на конкурентних засадах, крім випадків, установлених законом.

Відповідно до статті 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону.

Частиною другою статті 16 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Отже загальним правилом є конкурентний порядок передачі земель державної та комунальної власності в оренду.

Винятки з цього правила пов`язані, зокрема, з наявністю у особи законного права власності на розташований на відповідній земельній ділянці об`єкт нерухомого майна.

Проте така правова конструкція передбачає наявність саме законно набутого об`єкта нерухомого майна.

Самочинно збудований об`єкт, право власності на який не виникло у особи в силу частини другої статті 376 ЦК України, не може створювати законної підстави для передачі земельної ділянки без проведення земельних торгів.

У даному випадку на момент прийняття Харківською міською радою рішення від 18.12.2019 №1904/19 та укладення договору оренди від 28.12.2019 ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» не мало законно набутого права власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1» за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 115.

Таким чином, у відповідача були відсутні передбачені законом передумови для отримання спірної земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах.

Земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводилися.

Отже передача земельної ділянки ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» здійснена з порушенням імперативних вимог статей 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

При цьому саме рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 №1904/19 слугувало юридичною підставою для укладення договору оренди від 28.12.2019.

Оскільки рішення про передачу земельної ділянки було прийнято за відсутності передбачених законом умов для позаконкурентної передачі земельної ділянки, укладений на його підставі договір оренди не відповідає вимогам законодавства.

Щодо недійсності договору оренди.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно зі статтею 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, установлених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, є підставою недійсності правочину.

Оскільки договір оренди від 28.12.2019 укладено щодо земельної ділянки комунальної власності з порушенням встановленого Земельним кодексом України конкурентного порядку її передачі та за відсутності законної передумови для застосування винятку із загального правила щодо проведення земельних торгів, такий договір підлягає визнанню недійсним.

Державна реєстрація права оренди за номером 34973983 є похідною від укладеного договору оренди та не може зберігатися після визнання такого договору недійсним.

Відтак право оренди ТОВ «ЛІДЕР-АВТ» підлягає припиненню, а відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасуванню в установленому законом порядку.

Щодо порушення прав Харківської міської територіальної громади та належного способу захисту.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним.

Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо такі порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Стаття 391 ЦК України передбачає право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У даному випадку порушення прав територіальної громади полягає у тому, що на належній їй земельній ділянці знаходиться самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, право власності на який зареєстроване за іншою особою, а сама земельна ділянка перебуває у користуванні відповідача на підставі договору оренди, укладеного з порушенням вимог земельного законодавства.

За таких обставин Харківська міська територіальна громада фактично позбавлена можливості вільно реалізовувати повноваження власника земельної ділянки.

При цьому державна реєстрація права власності на будівлю за іншою особою створює стійку перешкоду у здійсненні прав власника земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 звернула увагу, що державна реєстрація будівлі чи споруди на чужій земельній ділянці фактично створює обмеження права власника землі, оскільки власник земельної ділянки не може вільно використовувати її, забудовувати або розпоряджатися нею.

Водночас у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Відповідно до частини п`ятої статті 376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Отже саме цей спосіб захисту у спірних правовідносинах відповідає характеру порушення права територіальної громади та забезпечує відновлення юридичної єдності земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 також зазначила, що власник земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, для захисту свого права може вимагати знесення самочинно побудованого нерухомого майна або визнання права власності на нього.

У цій справі власник земельної ділянки Харківська міська територіальна громада в особі Харківської міської ради обрав спосіб захисту у вигляді визнання права власності на самочинно збудований об`єкт.

З огляду на встановлені обставини та положення частини п`ятої статті 376 ЦК України суд вважає такий спосіб захисту належним та ефективним.

Суд враховує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Як зазначено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 03.04.2019 у справі №921/158/18, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 та від 20.07.2022 у справі №923/196/20, цей принцип випливає, зокрема, з положень статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

У даному випадку земельна ділянка є комунальною власністю, а розташований на ній об`єкт створений без законних прав на землю.

Тому задоволення позову шляхом визнання права власності на самочинно збудований об`єкт за територіальною громадою та припинення незаконного права оренди забезпечує відновлення єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Вимога про передачу об`єкта та земельної ділянки за актом приймання-передачі є похідною від встановленого судом права територіальної громади на земельну ділянку та визнання за нею права власності на розташований на ній самочинно збудований об`єкт, а тому також спрямована на фактичне відновлення можливості територіальної громади реалізовувати свої правомочності власника.

Щодо гарантій, передбачених статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Суд також вважає необхідним надати оцінку питанню дотримання гарантій, закріплених у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції гарантує кожній фізичній або юридичній особі право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом та загальними принципами міжнародного права.

У практиці Європейського суду з прав людини, зокрема у рішеннях у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23.09.1982, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21.02.1986, «Щокін проти України» від 14.10.2010, «Серков проти України» від 07.07.2011, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23.11.2000, «Булвес АД проти Болгарії» від 22.01.2009, «Трегубенко проти України» від 02.11.2004, «East/West Alliance Limited проти України» від 23.01.2014 сформовано критерії оцінки сумісності втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу.

Водночас гарантії статті 1 Першого протоколу насамперед спрямовані на захист законно набутого майна та добросовісного володіння ним.

У даній справі судом встановлено, що відповідач не набув права власності на спірний об`єкт нерухомого майна на законних підставах.

Самочинне будівництво не створює права власності на нерухоме майно, а державна реєстрація такого права без передбачених законом підстав не змінює правового режиму самочинного будівництва.

Відповідно, проведена державна реєстрація права власності за відповідачем не означає автоматичного виникнення у нього права власності, яке підлягало б захисту як мирне володіння майном у розумінні статті 1 Першого протоколу.

Правовідносини щодо використання земельної ділянки комунальної власності без належної правової підстави безумовно становлять «суспільний» та «публічний» інтерес, оскільки стосуються можливості територіальної громади здійснювати свої правомочності власника земельної ділянки.

Самочинна забудова земельної ділянки комунальної власності та подальше оформлення права на самочинно збудований об`єкт фактично обмежують можливість органу місцевого самоврядування користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою відповідно до закону.

Таким чином, захист права територіальної громади на земельну ділянку та усунення наслідків самочинного будівництва відповідають суспільному інтересу.

Крім того, втручання у майнову сферу відповідача здійснюється на підставі закону статей 152 Земельного кодексу України, 376, 391 Цивільного кодексу України, а також положень земельного законодавства, що регулюють порядок передачі земель комунальної власності в оренду.

Застосований у даному випадку спосіб захисту є спрямованим на досягнення легітимної мети відновлення права власника земельної ділянки та припинення незаконного користування комунальним майном.

При цьому суд враховує, що відповідач є недобросовісним набувачем спірного майна, оскільки сукупність встановлених обставин свідчить про те, що при набутті нерухомого майна він мав можливість встановити відсутність законних підстав для виникнення права власності.

У зв`язку з цим застосування до відповідача наслідків, передбачених законом для усунення порушення прав власника земельної ділянки, не створює для нього індивідуального та надмірного тягаря.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20 звернула увагу, що можливість втручання у право власності шляхом визнання правочинів недійсними передбачена цивільним законодавством, а підстави такого втручання є доступними, чіткими, а наслідки їх застосування передбачуваними для сторін.

Також у практиці Верховного Суду зазначено, що справедливий баланс не порушується у випадку застосування способу захисту до недобросовісного набувача, оскільки протилежний підхід фактично створював би винагороду за неправомірне заволодіння чужим майном.

Отже у даній справі визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований об`єкт та припинення незаконного користування комунальною земельною ділянкою не порушує гарантій, передбачених статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Таким чином, гарантії, передбачені ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, у даному випадку не порушуються.

Частиною третьою статті 2 ГПК України визначено, що основними засадами (принципами) господарського судочинства, зокрема є: верховенство права; рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом; змагальність сторін; диспозитивність; пропорційність; обов`язковість судового рішення; розумність строків розгляду справи судом; відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з чч.1,3 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною першою статті 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ч.5 ст.236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Поряд з цим, за змістом пункту 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах "Трофимчук проти України", "Серявін та інші проти України" обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент на підтримку кожної підстави. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Судом були досліджені всі документи, які надані до матеріалів справи, та надана їм правова оцінка.

Підсумовуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області про визнання недійсним договору від 28.12.2019 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, по вул. Полтавський Шлях, 115 в м.Харкові, площею 0,0226 га, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ», скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 34973983),

усунення перешкоди власнику Харківській міській територіальній громаді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0226 га, з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, розташованою за адресою: м.Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований об`єкт в межах вказаної самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ», як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по вул. Полтавський Шлях, 115 у м.Харкові та зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради самочинно збудований об`єкт, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ», як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по вул.Полтавський Шлях, 115 у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, шляхом укладання акту прийому передачі, є обґрунтованими, правомірними, підтверджуються матеріалами справи, відповідачем не спростовані, отже, підлягають повному задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується положеннями ст.129 ГПК України, відповідно до яких судовий збір покладається на відповідача, з вини якого виник спір.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 42, 46, 73, 74, 76, 77, 79, 80, 86, 129, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір від 28.12.2019 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, по вул. Полтавський Шлях, 115 в м.Харкові, площею 0,0226 га, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (адреса: 61124, м.Харків, вул. Олександра Орлова (Матросова), 9; код ЄДРПОУ 38775117), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 34973983).

Усунути перешкоди власнику Харківській міській територіальній громаді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0226 га, з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, розташованою за адресою: м.Харків, вул. Полтавський Шлях, 115, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудований об`єкт в межах вказаної самовільно зайнятої земельної ділянки, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (адреса: 61124, м.Харків, вул.Олександра Орлова (Матросова), 9; код ЄДРПОУ 38775117) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по вул. Полтавський Шлях, 115 у м.Харкові.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (адреса: 61124, м.Харків, вул. Олександра Орлова (Матросова), 9; код ЄДРПОУ 38775117) передати територіальній громаді м.Харкова в особі Харківської міської ради (адреса: 61003, м.Харків, майдан Конституції,7; код ЄДРПОУ 04059243) самочинно збудований об`єкт, щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (адреса: 61124, м.Харків, вул.Олександра Орлова (Матросова), 9; код ЄДРПОУ 38775117) як на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1687652863101 нежитлова будівля літ.«Л-1», загальною площею 156,9 кв.м., по вул.Полтавський Шлях, 115 у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:07:016:0003, шляхом укладання акту прийому передачі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІДЕР-АВТ» (адреса: 61124, м.Харків, вул. Олександра Орлова (Матросова), 9; код ЄДРПОУ 38775117) на користь Харківської обласної прокуратури (адреса: 61001, м.Харків, вул.Б.Хмельницького, 4; код ЄДРПОУ 02910108, реєстраційний рахунок UA178201720343160001000007171, банк отримувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, код класифікації видатків бюджету 2800) 12574,23грн судового збору за подання позову та 1331,20 грн судового збору за подання заяви про забезпечення позову.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення Господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "09" жовтня 2026 р.

СуддяК.В. Аріт