Решение № 140486973, 07.10.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

07.10.2026Справа № 910/6512/26

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Приватного підприємства "Будівельна компанія "Сомпекс"

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди,

За участі представників сторін:

від позивача: Косогова Л.О. за ордером від 14.05.2026 року серії АР № 1317460;

від відповідача: Ступак О.І. (у порядку самопредставництва).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство "Будівельна компанія "Сомпекс" (далі - позивач, Підприємство) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання укладеною між сторонами з моменту набрання законної сили рішенням у даній справі додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки до договору оренди земельної ділянки від 21.04.2008 року (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2015 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Ради 21.04.2008 року за № 91-6-00767) у запропонованій позивачем редакції.

Ухвалою від 08.06.2026 року господарський суд міста Києва прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі № 910/6512/26, вирішив здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 08.07.2026 року.

22.06.2026 року через систему "Електронний суд" надійшов відзив Ради від 19.06.2026 року № 08/226-2026 на позовну заяву, в якому остання заперечила проти задоволення вимог позивача з огляду на відсутність у матеріалах справи належних та допустимих доказів, зокрема, забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору, незважаючи на те, що Містобудівні умови та обмеження MU01:4058-6779-3442-5133 затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.05.2017 року № 736/17/012/009-17, а проектна документація PD01:0081-4293-2423-6449 зареєстрована 19.10.2016 року, тобто після спливу 7,5 років від дати державної реєстрації Договору оренди. Крім цього, Державна інспекція архітектури та містобудування України відмовила позивачу у видачі дозволу на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер в ЄДЕССБ ІУ013230126940). Наведені обставини, на переконання Ради, свідчать про те, що орендар без поважних причин всупереч умовам Договору оренди не завершив будівництво у строк, визначений умовами пункту 8.4 Договору оренди, згідно з якими будівництво мало бути завершене до 20.04.2011 року. Також матеріали справи не містять й доказів належного виконання Підприємством інших договірних зобов`язань орендаря (окрім сплати орендних платежів протягом 2023-2025 років). З огляду на викладене, а також зважаючи на обрання Підприємством неналежного способу захисту його прав, Рада зазначила про безпідставність вимог позивача.

06.07.2026 року через систему "Електронний суд" надійшла заява Підприємства від 04.07.2026 року про зміну предмета позову, в якій останній доповнив проект спірної Додаткової угоди пунктом 4, яким пункт 8.4 Договору викладено в новій редакції без положень про пайову участь.

До початку призначеного підготовчого засідання 08.07.2026 року через систему "Електронний суд" надійшла відповідь Підприємства від 07.07.2026 року на відзив на позовну заяву, в якій останнє вказало, що у період з 20.04.2011 року (момент, в який, на переконання Ради, у позивача виникло прострочення виконання його договірних зобов`язань щодо завершення будівництва) і аж до складання відзиву на позовну заяву в цій справі (19.06.2026 року), минуло 15 років, і протягом цього періоду відповідач не направив Підприємству жодної претензії щодо недотримання пункту 8.4 Договору, не ініціював дострокового розірвання цього правочину, не включав посилання на незавершеність будівництва до жодного офіційного листа на адресу орендаря. Водночас, протягом 2011-2023 років Рада без будь-яких застережень приймала орендні платежі та продовжує їх приймати у 2023-2026 роках після спливу строку Договору, що свідчить про недобросовісну та суперечливу поведінку відповідача.

Крім того, позивач у цій справі ґрунтує пред`явлені вимоги виключно на механізмі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції до 16.07.2020 року. Так, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 року в справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, а також від 31.08.2021 року в справі № 903/1030/19 (пункт 42) остаточно підтвердила: частина 6 статті 33 Закону, яка встановлює механізм мовчазної згоди, поширюється на договори, укладені до набрання чинності Законом № 340-ІХ (тобто до 16.07.2020). У цих справах Велика Палата Верховного Суду прямо відмежувала цей механізм від переважного права за частинами 1-5 статті 33 Закону та підтвердила, що для мовчазного поновлення рішення органу місцевого самоврядування не є необхідним. Більше того, відсутність листа-повідомлення про заперечення кваліфікується як "мовчазна згода" орендодавця саме тоді, коли орендодавець порушив місячний строк для такого листа у відповідь на своєчасно надісланий орендарем лист-повідомлення. Відтак, неодноразове порушення Радою такого строку в цій справі, на переконання Підприємства, є достатньою підставою для задоволення даного позову.

У підготовчому засіданні 08.07.2026 року господарський суд міста Києва прийняв до розгляду заяву позивача від 04.07.2026 року про зміну предмета позову, в зв`язку з чим подальший розгляд справи здійснюється з урахуванням вимог Підприємства у редакції цієї заяви. Разом із тим, суд, зважаючи на прийняття до розгляду заяви Підприємства від 04.07.2026 року, встановив відповідачу процесуальний строк на подання відзиву на позов до 17.07.2026 року та заперечень - до 03.08.2026 року, встановив позивачу процесуальний строк на подання відповіді на відзив до 24.07.2026 року, а також відклав підготовче засідання на 05.08.2026 року.

У підготовчому засіданні 05.08.2026 року господарський суд міста Києва постановив протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження у справі № 910/6512/26 на 30 днів.

Ухвалою від 05.08.2026 року господарський суд міста Києва закрив підготовче провадження у справі № 910/6512/26 та призначив її до судового розгляду по суті на 02.09.2026 року.

У судовому засіданні 02.09.2026 року оголошувалася перерва до 07.10.2026 року.

У судовому засіданні 07.10.2026 року представник позивача підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, з урахуванням заяви від 04.07.2026 року про зміну предмета позову, та наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача у цьому судовому засідання проти задоволення вимог Підприємства заперечив з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву від 19.06.2026 року № 08/226-2026.

У судовому засіданні 07.10.2026 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Рішенням від 24.05.2007 року № 670/1331 "Про передачу приватному підприємству "БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ "СОМПЕКС" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на вул. Макарівській у Шевченківському районі м. Києва" Рада внесла зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, шляхом переведення території загальною площею 4,20 га з території садибної забудови до території багатоповерхової житлової і громадської забудови; затвердила проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок Підприємству для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на вул. Макарівській у Шевченківському районі м. Києва, а також вирішила передати Підприємству, за умови виконання пункту 8 цього рішення, у довгострокову оренду на 15 років земельні ділянки загальною площею 4,20 га, у тому числі ділянку № 1 площею 2,69 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

21.04.2008 року між Радою та Підприємством був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), підписаний уповноваженими представниками сторін, скріпленій відбитками їх печаток, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан Віктором Івановичем і зареєстрований в реєстрі за № 2015 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 21.04.2008 року за № 91-6-00767.

За умовами пункту 1.1 Договору орендодавець на підставі рішень Ради від 24.05.2007 року № 670/1331 та від 22.11.2007 року № 300/4133 за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди/земельна ділянка), визначену цим Договором.

Згідно з пунктом 2.1 цього правочину об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування: вулиця Макарівська у Шевченківському районі міста Києва;

- розмір: 26 904 м2;

- цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами;

- кадастровий номер: 8000000000:91:107:0022.

Відповідно до пункту 3.1 Договору останній укладено на 15 років.

Пунктами 4.1, 4.2 Договору передбачено, що визначена ним орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

За змістом пунктів 6.1, 6.2 Договору передача земельної ділянки здійснюється за Актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього Договору, а право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору.

З матеріалів справи вбачається, що 21.04.2008 року сторони підписали та скріпили печатками відповідний Акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким Рада передала, а Підприємство прийняло у своє володіння і користування земельну ділянку площею 26 904 м2, яка розташована по вулиці Макарівській у Шевченківському районі міста Києва, з кадастровим номером: 8000000000:91:107:0022.

Абзацом 1 пункту 7.1 Договору встановлено, що після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У розділі 8 Договору його сторони визначили взаємні права та обов`язки.

Так, згідно пунктом 8.4 Договору орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору.

Відповідно до пункту 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього Договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього Договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (пункту 11.3 цієї угоди).

Разом із тим, пунктом 11.7 Договору передбачено умови поновлення Договору. Так, після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Суд встановив, що листом від 19.12.2022 року № 19/12-1 Підприємство звернулося до Ради з повідомленням про поновлення Договору в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Проте, означений лист Підприємства про поновлення Договору був залишений орендодавцем без жодної відповіді та задоволення.

Зважаючи на зволікання Ради в укладенні нового договору оренди землі у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", Підприємство звернулося до господарського суду міста Києва з даним позовом для захисту своїх прав та законних інтересів.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Підприємства (з урахуванням заяви позивача від 04.07.2026 року про зміну предмета позову) підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Статтею 11 Цивільного кодексу України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

За приписами частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статей 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

За своєю правовою природою укладений між сторонами Договір є договором найму (оренди), за яким відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення Договору) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За частиною 2 статті 759 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 Цивільного кодексу України).

З матеріалів справи вбачається, що об`єктом оренди за Договором є земельна ділянка.

Відповідно до частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені спеціальним нормативно-правовим актом - Законом України "Про оренду землі".

16.01.2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та Перехідних положень - з 16.07.2020 року), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020 року, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 означеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті унормовували, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

За висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у пункті 38 постанови від 31.08.2021 року в справі № 903/1030/19, частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Пункти 41 та 43 цієї постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.

При цьому, відповідно до абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом із тим, як було зазначено вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу "Перехідних положень" Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 року № 340-IX), базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Наведені висновки викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 23.11.2023 року в справі № 906/1314/21, які є подібними до спірних у даній справі правовідносин.

Отже, до спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк необхідно застосовувати положення Закону України "Про оренду землі" у новій редакції із внесеними змінами, чинними на час виникнення спірних правовідносин - на момент звернення Підприємства до Ради з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди (листом від 19.12.2022 року № 19/12-1).

Разом із тим, суд звертає увагу на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 15.06.2021 року в справі № 904/5726/19, за якою в процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки ін.) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на "норму права", що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення Господарського процесуального кодексу України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.

Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.

Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 12.10.2021 року в справі № 910/17324/19, за принципом jura novit curia ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація сторонами їхніх спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні нормативні приписи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2019 року в справі № 265/6582/16-ц (пункт 44), від 12.06.2019 року в справі № 487/10128/14-ц (пункт 83), від 25.06.2019 року в справі № 924/1473/15 (пункт 7.43), від 11.09.2019 року в справі № 487/10132/14-ц (пункт 101), від 04.12.2019 року в справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 16.06.2020 року в справі № 145/2047/16-ц (пункт 8.1).

Зазначення позивачем конкретних приписів для обґрунтування позову не є визначальним для вирішення судом питання про те, які приписи слід застосувати, вирішуючи спір (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 року в справі № 917/1739/17 (пункт 85). З`ясувавши під час розгляду справи, що позивач або інший учасник справи для обґрунтування вимог або заперечень вказує інші нормативні приписи, ніж ті, що фактично регулюють спірні правовідносини, суд самостійно здійснює юридичну кваліфікацію останніх і застосовує для ухвалення рішення ті нормативні приписи, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 року в справі № 924/1473/15 (пункт 7.43) та від 04.12.2019 року в справі № 917/1739/17 (пункт 85).

Саме суд має обов`язок здійснити юридичну кваліфікацію відносин сторін, виходячи зі встановлених під час розгляду справи фактів, і визначити, який припис треба застосувати для вирішення спору. Самостійне застосування судом для ухвалення рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є спірні відносини, не є зміною підстави позову (обставин, якими обґрунтований позов) та обраного позивачем способу захисту (предмета позову) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 року в справі № 917/1739/17 (пункт 86).

Так, за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Таким чином, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Такі висновки викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 року в справі № 906/1314/21, які є подібними до спірних правовідносин.

Також, за усталеними висновками Верховного Суду, викладеними, зокрема у постановах від 21.09.2022 року в справі № 926/2720/21, від 28.09.2020 року в справі № 272/440/18, від 22.09.2022 року в справі № 342/117/20, недотримання орендарем встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури поновлення договору оренди, за загальним правилом, означає втрату останнім переважного права на поновлення договору оренди та є підставою для відмови в задоволенні позову про визнання укладеної додаткової угоди. Крім цього, у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

Як було зазначено вище, Договір між сторонами був укладений 21.04.2008 року (Акт приймання-передачі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:107:0022) строком на 15 років. Отже, строк оренди земельної ділянки за цим правочином закінчився 21.04.2023 року.

Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.7 Договору Підприємство, як користувач вказаної земельної ділянки, з метою реалізації свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, за три місяці до закінчення строку дії Договору, звернулося до Ради з листом-повідомленням від 19.12.2022 року № 19/12-1, який був отриманий відповідачем 03.01.2023 року та зареєстрований за вхідним номером 400054202.

Суд встановив, що у наведеному листі-повідомленні Підприємство підтвердило, зокрема, належне виконання умов цієї угоди та відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку. До вказаного листа-повідомлення орендар долучив проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, а також докази відсутності заборгованості з орендної плати.

Отже, позивач дотримався процедуру укладення договору оренди на новий строк, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом 11.7 Договору.

Проте Рада проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила.

Разом із тим, після звернення Підприємства з даним позовом до суду Рада у відзиві на позовну заяву заперечила проти задоволення вимог орендаря про визнання укладеною додаткової угоди до Договору, посилаючись на неналежне виконання Підприємством покладених на нього Договором обов`язків, зокрема, щодо завершення будівництва у строк, визначений пунктом 8.4 вказаного правочину.

З огляду на викладене, суд зазначає таке.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 року в справі № 905/650/19, від 15.05.2019 року в справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 року в справі № 912/3810/16 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 року в справі № 906/1314/21 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, у тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі, матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

При цьому, Верховний Суд зауважив, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Відповідно до частин 1-4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів (частина 4 статті 74 Господарського процесуального кодексу України).

За положеннями частин 1-3 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Також суд врахував, що 17.10.2019 року набув чинності Закон України від 20.09.2019 року № 132-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України та змінено назву статті 79 ГПК з "достатність доказів" на нову - "вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес новий стандарт доказування "вірогідності доказів".

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.08.2020 року в справі № 904/2357/20.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 року в справі № 129/1033/13-ц, пункт 9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 року в справі № 904/2104/19).

Отже, тягар доказування обставини неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених Договором, покладається на сторону, яка стверджує про це, у даному випадку - на орендодавця (Раду).

Однак жодних доказів, зокрема акту обстеження земельної ділянки, листів про порушення умов виконання Договору, які б підтверджували порушення Підприємством положень Договору, Радою не надано, а матеріали справи не містять.

Таким чином, за наявними у матеріалах справи документами Рада допустила неправомірну бездіяльність (неправомірно зволікала) в укладенні з Підприємством нового договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачені способи захисту. При цьому, в абзаці 12 цієї статті вказано, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку в запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України.

За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 Господарського процесуального кодексу України, має зробити висновки про визнання укладеним договору в запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи про відмову у визнанні укладеним договору в запропонованій позивачем редакції.

Така правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2020 року в справі № 916/1423/18.

У контексті ефективності способу захисту, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року в справі № 903/1030/19 вказала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було б неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (пункт 41).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою (пункт 43).

Великою Палатою Верховного Суду взято до уваги, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк". Ці законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX (пункти 44. 46).

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про те, що вимога Підприємства про визнання укладеною додаткової угоди до Договору є належним та ефективним способом захисту прав позивача.

При цьому, сторони не позбавлені права і можливості надалі, за необхідності, вносити зміни до Договору.

Відтак, оскільки Підприємство дотрималося вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останнє може вважатись таким, що набуло право "правомірного очікування". Натомість Рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.

Наведені обставини в їх сукупності свідчать про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог Підприємства про визнання укладеною додаткової угоди до Договору в редакції, запропонованій позивачем.

Згідно з частиною 2 статті 13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Вказані положення означають, що закон встановлює рівні можливості сторін і гарантує їм право на захист своїх інтересів. Принцип рівності учасників судового процесу перед законом і судом є важливим засобом захисту їх прав і законних інтересів, що унеможливлює будь-який тиск однієї сторони на іншу, ущемлення будь-чиїх процесуальних прав. Це дає змогу сторонам вчиняти передбачені законодавством процесуальні дії, реалізовувати надані їм законом права і виконувати покладені на них обов`язки.

Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Принцип змагальності тісно пов`язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з`ясування обставин справи. Відповідно до вказаного принципу, особи, зацікавлені в результаті справи, вправі відстоювати свою правоту у спорі шляхом подання доказів; участі в дослідженні доказів, наданих іншими особами шляхом висловлення своєї думки з усіх питань, що підлягають розгляду у судовому засіданні. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони).

Враховуючи вищенаведені встановлені судом обставини, позовні вимоги Підприємства у даній справі, з урахуванням заяви від 04.07.2026 року про зміну предмета позову, підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, у зв`язку із задоволенням позовних вимог Підприємства.

Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки від 21.04.2008 року, укладеного між Київською міською радою (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; код ЄДРПОУ 22883141) та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Сомпекс" (01021, місто Київ, Кловський узвіз, будинок 7, квартира 219; код ЄДРПОУ 32250790), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І., зареєстрованого в реєстрі за № 2015 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 року за № 91-6-00767, у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору

оренди земельної ділянки від 21 квітня 2008 року

м. Київ "__" ___2026 р.

Київська міська рада (ідентифікаційний номер 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36), далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та Приватне підприємство "Будівельна компанія "СОМПЕКС" (ідентифікаційний номер 32250790, 01021, м. Київ, Кловський узвіз, буд. 7, кв. 219, зареєстроване Печерською районною у місті Києві державною адміністрацією 20.02.2003 р. за № 1 070 120 0000 015420), далі у тексті - "Орендар", в особі директора Сердюк Василя Івановича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі", уклали цю Додаткову угоду про нижченаведене:

1. Поновити строком на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2015 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00767, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 33686473 від 02.02.2017 16:21:02, приватний нотаріус Дем`яненко Т.М., Київський міський нотаріальний округ).

2. Об`єктом оренди є Земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування: на вул. Макарівська у Шевченковському районі м. Києва;

- розмір: 2,6904 (дві цілих шість тисяч дев`ятсот чотири десятитисячних десятитисячних) га;

- цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами;

- кадастровий номер: 8000000000:91:107:0022.

3. Земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

4. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п. 8.4 ст. 8 "Права та обов`язки Сторін" Договору у наступній редакції:

"8.4. Орендар зобов`язаний:

- приступати до використання Земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього Договору і Акту приймання-передачі Земельної ділянки та державної реєстрації Договору;

- завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою у встановленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору;

- використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- при зміні функціонального використання об`єкта нерухомості, що розташований на Земельній ділянці, у десятиденний термін в письмовій формі замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) витяг з технічної документації про нову нормативну грошову оцінку Земельної ділянки або її частини з урахуванням зазначених змін та після одержання цього витягу передати його до податкового органу за місцем розташування Земельної ділянки;

- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання Земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування Земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди Земельної ділянки з новим власником об`єктів, які були відчужені;

- забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику контролюючих органів;

- повернути Земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору;

- у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами району за місцем розташування Земельної ділянки про сплату орендної плати;

- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки;

- передбачити проектом будівництва місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) із кількістю машиномісць відповідно до державних будівельних норм;

- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 03.04.2007 № 19-3171 та від 17.04.2007 № 09-3640, Київської міської санепідстанції від 10.04.2007 № 550, Державної служби з питань національної культурної спадщини від 06.04.2007 № 22-833/35, Київського комунального об`єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста "Київзеленбуд" від 05.04.2007 № 148-686, Державного управління охорони навколишнього природного середовища в місті Києві від 16.05.2007 № 05-08/2607 та від 15.05.2007 № 05-09/2679, дочірнього підприємства "Інститут генерального плану міста Києва" від 27.01.2007 № 199, Інституту археології від 14.02.2007 № 11-4а-125/01, акціонерної компанії "Київводоканал" від 11.01.2007 № 25/31, Головного управління земельних ресурсів від 10.07.2007 № 05-0899;

- питання відшкодування відновлюючої вартості зелених насаджень (акт обстеження зелених насаджень від 16.03.2007 № 61-П) та інші питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;

- проектом будівництва житлово-офісного комплексу передбачати місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за одне машиномісце на кожну квартиру в цьому комплексі;

- у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об`єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об`єкти охорони здоров`я тощо) і передбачити їх розміщення та будівництво одночасно із спорудженням житлово-офісного комплексу;

- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки надати копію цього Договору до районного податкового органу за місцем розташування Земельної ділянки".

5. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п. 11.7 ст. 11 "Зміна умов Договору та припинення і поновлення Договору" Договору у наступній редакції:

"11.7. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення".

6. Усі інші умови Договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ПП "Будівельна компанія "Сомпекс", що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2015 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00767, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 33686473 від 02.02.2017 16:21:02, приватний нотаріус Дем`яненко Т.М., Київський міський нотаріальний округ), залишаються без змін, і Сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

7. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; код ЄДРПОУ 22883141) на користь Приватного підприємства "Будівельна компанія "Сомпекс" (01021, місто Київ, Кловський узвіз, будинок 7, квартира 219; код ЄДРПОУ 32250790) 2 662 (дві тисячі шістсот шістдесят дві) грн. 40 коп. витрат по сплаті судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

5. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

6. В силу приписів частини 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 09.10.2026 року.

Суддя В.С. Ломака