Решение № 140189077, 21.09.2026, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.09.2026 Справа № 914/292/26

Суддя Господарського суду Львівської області Король М.Р., за участі секретаря судового засідання Щерби О.Б., розглянувши справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Сюрприз»

до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА»

про: усунення перешкод в користуванні майном,

представники:

позивача: Шира М.В.,

відповідача: не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

29.01.2026р. на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА» про усунення перешкод в користуванні майном.

03.02.2026р. Господарський суд Львівської області постановив ухвалу, якою, зокрема, ухвалив: прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі; здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначити на 04.03.2026р.; явку представників сторін у судове засідання визнано обов`язковою.

Хід справи викладено в ухвалах суду і відображено в протоколах судових засідань.

07.02.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав клопотання про долучення доказів (вх.№3594/26).

06.03.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав клопотання про долучення доказів (вх.№6695/26).

22.04.2026р. через систему «Електронний суд» відповідач подав відзив на позовну заяву (вх.№11950/26).

23.04.2026р. через систему «Електронний суд» відповідач подав клопотання про поновлення процесуального строку на подання відзиву (вх.№11480/26).

06.05.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав додаткові пояснення у справі (вх.№12820/26).

01.06.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав клопотання про долучення доказів (вх.№15482/26).

01.06.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав клопотання про витребування доказів (вх.№15476 /26).

01.06.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав клопотання про залучення третьої особи (вх.№2538 /26).

01.06.2026р. через систему «Електронний суд» позивач подав додаткові пояснення у справі (вх.№15483/26).

03.06.2026р. через систему «Електронний суд» відповідач подав клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№15734/26).

03.06.2026р. суд постановив протокольну ухвалу, відповідно до якої ухвалив, визнати причини пропуску на подання доказів поважними, поновити строк і долучити докази до матеріалів справи. Суд ухвалив залишити без розгляду клопотання про залучення третьої особи і витребування доказів за клопотанням позивача.

12.08.2026р. суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

27.08.2026р. через систему «Електронний суд» відповідач подав клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№24164/26).

Суть спору та правова позиція сторін справи.

Позов обгрунтовано тим, що, за твердженням позивача, в даному випадку має місце обмеження доступу до приміщення, що належить товариству, яке полягає у встановленні на вході в під`їзд будинку кодового замка та замка на вхід в приміщення сходових кліток, а також ігнорування звернень позивача щодо видачі йому ключів від встановлених замків, що, на переконання позивача, є порушенням права власності на спільне майно багатоквартирного будинку і інтересів співвласників багатоквартирного будинку, а також створенням перешкод в реалізації права власності.

Відповідач позовні вимоги заперечив, вважає себе неналежним відповідачем у даній справі.

Відповідач стверджує, що спір стосується виключно третьої особи ОСОБА_1 .

В судовому засіданні та відзиві на позовну заяву відповідач зазначав, що перешкод в доступі до приміщень спільного користування позивачу ніхто не чинить, а ключ до домофонної системи позивач може виготовити самостійно, оскільки над домофоном є табличка з контактними даними компанії, яка здійснює сервісне обслуговування домофонної системи.

Щодо наведеного, представник позивач пояснила, що 06 травня 2026 року зателефонувала в компанію по обслуговуванню домофонної системи, табличка з контактними даними якої закріплена на вході у під`їзд будинку АДРЕСА_1 . Проте, в компанії повідомили, що такий будинок ними не обслуговується. Крім того, 11 травня 2026 року представником позивача було направлено адвокатський запит №01/11/05/26 щодо виготовлення ключа, на який надійшла відповідь № 01 від 12 травня 2026 року про те, що компанією домофонний замок за вказаною адресою не встановлювався, технічних можливостей виготовлення домофонних ключів до зазначених моделей обладнання немає, а для виготовлення необхідно надати оригінал працюючого ключа від домофонного замка. 18 травня 2026 року представник позивача направила відповідачу адвокатський запит №01/18/05/26 з проханням повідомити інформацію про компанію, яка здійснює обслуговування домофонної системи в буд. №45 на вул. Є.Коновальця і має технічну можливість виготовити дублікат ключа від домофонного замка, встановленого на вході в під`їзд, або ж надати оригінал працюючого ключа від домофонного замка, встановленого на вході в під`їзд будинку №45 по вул. Коновальця у м. Львові. Відповіді на адвокатський запит відповідач станом на 01 червня 2026 року не надав. Крім того, представник позивача неодноразово телефонувала до представника відповідача і просила допомогти вирішити питання з доступом до приміщень спільного користування будинку. Представник відповідача постійно, зі слів позивача, затягував час, посилаючись на зайнятість, а пізніше повідомив, що серед мешканців будинку не знайшлося людей, які погоджуються надати свій ключ для виготовлення копії, а ОСББ не має повноважень і механізмів змусити їх це зробити.

За результатами дослідження наданих доказів та матеріалів справи, пояснень сторін, суд встановив наступне:

Матеріалами справи стверджується про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» володіє на праві приватної власності нежитловим приміщенням мезоніну під індексом №7-1, загальною площею 17,0 кв.м., яке розташоване за адресою: місто Львів, вулиця Коновальця Є., будинок №45, на підставі Договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлового приміщення мезоніну, загальною площею 17,0 кв.м. за адресою: м.Львів, вул. Коновальця Є., 45, за результатами електронного аукціону із зниженням стартової ціни, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Залецькою Н. М. за реєстровим номером 1495 26 грудня 2022 року.

Відповідно, позивач є співвласником спільного майна будинку АДРЕСА_1 і має право на рівні права з іншими співвласниками будинку на використання спільного майна будинку, зокрема, під`їзду та сходових кліток, які ведуть до приміщення, що належить позивачу.

Проте, позивач стверджує, що з моменту набуття майна у власність і до цього часу, доступу до майна не має, хоч неодноразово намагався такий доступ отримати.

Зокрема, в лютому 2023 року працівники ТзОВ «Сюрприз» разом з представником Управління історичного середовища Львівської міської ради намагалися потрапити в вищезазначений будинок з метою його огляду, складення акту для укладення охоронного договору, так як будинок є пам`яткою архітектури місцевого значення. Проте, через замкнений вхід в під`їзд будинку їм це не вдалося.

31 березня 2023 року представники ТзОВ «Сюрприз» прибули за адресою: АДРЕСА_1 . На місці встановлено, що доступ до майна, що належить позивачу обмежений, оскільки на дверях в під`їзд встановлений замок. Разом з одним із мешканців будинку працівники позивача потрапили в будинок, проте з`ясувалося, що далі прохід до майна позивача перекритий, адже двері на вхід до сходових кліток, які ведуть до приміщення позивача, зачинені зсередини. Мешканці будинку повідомили, що ключів від вказаних дверей не мають. Про ці обставини було складено відповідну службову записку на ім`я директора товариства.

Після цього, працівники ТзОВ «Сюрприз», за твердженням позивача, неодноразово виходили за адресою будинку, спілкувалися з мешканцями, намагалися отримати доступ до належного їм приміщення, проте такого доступу досі не отримали.

Як пояснює позивач, внаслідок встановлених замків на вхід в під`їзд та на дверях, котрі ведуть до сходових кліток, повноцінний доступ ТзОВ «Сюрприз» до належного йому нежитлового приміщення мезоніну неможливий. Тому, позивач фактично позбавлений можливості використовувати свою власність, забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний стан належного йому майна.

19 травня 2025 року представники позивача знову вийшли за адресою будинку АДРЕСА_1 , проте знову потрапити у приміщення не змогли. На місці встановлено, що доступ до майна, належного позивачу, обмежений, оскільки на дверях в під`їзд встановлений замок. Мешканці будинку, в тому числі і квартири АДРЕСА_2 , в якій зареєстроване місцезнаходження відповідача, відмовилися відчинити двері та надати позивачу доступ в під`їзд, про що була складена службова записка на ім`я директора ТзОВ «Сюрприз».

Департамент житлового господарства ЛМР у відповідь на адвокатський запит адвоката Широї Марії №25/05/12 від 13 листопада 2025 року повідомив, що будинок АДРЕСА_1 перебуває в управлінні об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА».

Крім того, позивач пояснив наступне.

Відповідач зареєстрований з 28.09.2000 року, ідентифікаційний код 25256580, що підтверджується відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Позивач намагався контактувати з відповідачем за номером телефону, зазначеному в графі «Інформація для здійснення зв`язку» Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, проте зазначений номер, як вказав позивач, є недійсним.

Також, потрапити в приміщення позивача намагалися представники Франківського відділу державної виконавчої служби у місті Львові Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції в рамках виконавчого провадження ВП №77645611 щодо виконання рішення Франківського районного суду м.Львова від 22 липня 2023 року у справі №465/7610/23 за позовом ТзОВ «Сюрприз» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням та стягнення заборгованості по орендній платі. Зазначене рішення було ухвалене на користь позивача, суд зобов`язав ОСОБА_1 усунути перешкоди у користуванні належним ТзОВ «Сюрприз» на праві приватної власності нежитловим приміщенням мезоніну під індексом №7-1, загальною площею 17,0 кв.м., яке розташоване в будинку №45, шляхом зобов`язання звільнити нежитлове приміщення та надати доступ до нього. Проте, потрапити в належне позивачу приміщення представники виконавчої служби також не змогли, у зв`язку з чим 17.07.2025 року Франківським відділом державної виконавчої служби у місті Львові Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції було скеровано заяву за вих. №53236 про внесення відомостей в Єдиний реєстр досудових розслідувань про притягнення боржника до кримінальної відповідальності за невиконання рішення суду до Львівського районного управління поліції №2 ГУНП у Львівській області.

Позивач звертає увагу суду, що представники виконавчої служби не змогли потрапити до належного позивачу приміщення, оскільки не мали доступу до сходових кліток, через які проходить шлях до майна позивача.

Відповідно до поверхового плану будинку АДРЕСА_1 , отриманого від ОКП «БТІ та ЕО» у відповідь на адвокатський запит адвоката Широї Марії №25/05/12 від 12 листопада 2025 року, вхід до нежитлового приміщення мезоніну під індексом №7-1, проходить через сходові клітки - приміщення загального користування.

Крім того, як вказує позивач, ці проходи через сходові клітки є єдиним способом потрапити до належного позивачу приміщення.

Як слідує з поверхового плану будинку, належне позивачу приміщення 7-1 - мезонін знаходиться на верхньому поверсі будинку. Приміщення під`їзду і сходових кліток у зазначеному будинку є допоміжними та становлять спільну сумісну власність співвласників цього будинку, ці приміщення не є ізольованими приміщеннями будинку, а є з ним одним цілим, тобто обслуговуючими, стосовно житлового будинку, оскільки призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування багатоквартирного будинку, за пожежними нормативами сходова клітка є допоміжним приміщенням для забезпечення додаткового виходу з під`їзду, а в даному випадку, ще й єдиним входом до приміщення мезоніну, належного позивачу.

Претензією вих. № 1/25/11/21 від 21 листопада 2025 року представник позивача адвокат Марія Шира звернулася до відповідача про надання доступу до належних товариству з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» приміщень та дублікатів ключів до під`їзду будинку №45, приміщень під літ. № І, № ІІ для доступу. Однак, відповіді на цю претензію позивач не отримав.

На даний час, позивач стверджує, що володіючи на праві приватної власності нежитловим приміщенням мезоніну в будинку АДРЕСА_1 , не має можливості доступу до нього. Відповідно, позивач звернувся за захистом свого права до господарського суду.

Оскільки будинок перебуває в управлінні відповідача, позивач звернувся до відповідача з позовом про усунення перешкод в користуванні спільним майном. За твердженням позивача, у добровільному порядку відповідач вирішувати спір не бажає, прямого контакту уникає.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі статтею 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 4 ГПК України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу закріплено у статті 16 ЦК України. Суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист їх прав і охоронюваних законом інтересів, які порушені або оспорюються. Наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а лише однією з необхідних умов реалізації права, встановленого вищевказаними нормами.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вирішуючи переданий на розгляд господарського суду спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) відкрито провадження у справі, належним позивачем.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати економічну ситуацію і природні якості землі.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше, як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).

За змістом статей 316, 317 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно з частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Частиною першою статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до статті 385 ЦК України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону. Право власності особи може бути захищено у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.

Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Згідно з частинами першою, четвертою статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до статті 10 цього Закону, до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном.

Як Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (частина четверта статті 14), так і Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (частина друга статті 6) визначено, що здійснення (реалізація) співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

При цьому, частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним та ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 391 ЦК України, власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

За статтею 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», питання використання спільного майна та визначення обмежень на користування ним належать до виключної компетенції загальних зборів. Відповідно до статті 15 цього Закону, співвласник зобов`язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах повноважень, використовувати приміщення за призначенням і додержуватися правил користування ними.

У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення переходять у спільну власність власників квартир одночасно з набуттям права на квартири, а підтвердження права на такі приміщення не потребує додаткових дій. Ніхто зі співвласників не має пріоритетного права користуватися чи розпоряджатися ними.

Наведені норми утворюють взаємопов`язану систему, яка встановлює право співвласника на користування спільним майном та воно підлягає захисту, проте спосіб його здійснення може бути організований з урахуванням призначення конкретного приміщення, технічної та пожежної безпеки і прав інших співвласників. Управління спільним майном не надає ОСББ права порушувати права окремого співвласника або безстроково відмовляти у будь-якій можливості його реалізації.

Пункт 3.2.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 (далі Правила № 76), передбачає, що вхідні двері або люки до горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками повинні бути завжди замкнені, а комплекти ключів зберігаються у визначених цими Правилами осіб. Вхід до горищного приміщення і на дах дозволяється працівникам, відповідальним за технічний нагляд, особам, які виконують ремонтні роботи, та працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких там розміщене.

Згідно з пунктом 3.3.5 Правил №76, вхідні двері до технічного підвалу та підвалу повинні бути замкнені, ключі зберігаються у виконавця послуг, а про місце їх зберігання робиться напис на дверях. Пункт 4.4.21 цих Правил також вимагає зачиняти на замок двері й люки до горищних приміщень та визначає місця зберігання двох комплектів ключів.

Пункт 2.12 розділу III Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ України від 30 грудня 2014 року № 1417, забороняє використовувати горища й технічні приміщення не за призначенням та встановлює, що двері горищ, технічних поверхів, вентиляційних камер, електрощитових і підвалів повинні утримуватися зачиненими.

Отже, суд вказує, що саме по собі встановлення замків на дверях приміщень не є протиправним. Проте, неправомірно ототожнювати обов`язок утримувати такі приміщення замкненими з правом ОСББ відмовляти співвласнику у доступі та користуванні ними.

Правила № 76 встановлюють режим безпечного утримання допоміжних приміщень і порядок зберігання ключів, але не звужують обсяг права спільної сумісної власності та не звільняють ОСББ від обов`язку забезпечити можливість його реалізації у законний і безпечний спосіб.

Задоволення вимоги про зобов`язання не чинити перешкод не означає надання позивачу необмеженого, цілодобового чи неконтрольованого доступу до приміщення, права використовувати його не за призначенням, самостійно втручатися у внутрішньобудинкові мережі або ігнорувати законні рішення співвласників. ОСББ вправі встановити розумний порядок доступу, що передбачає попереднє звернення, супровід відповідальної особи, залучення спеціаліста та додержання вимог безпеки, однак, такий порядок має бути реальним, недискримінаційним і не може перетворюватися на обмеження права власності.

Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують протиправні дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому, для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Таким чином, право власності, як абсолютне право, має захищатися лише при доведенні самого факту порушення. Отже, встановлення саме зазначених обставин входить до предмета доказування у справах за такими позовами (постанова Верховного Суду від 12 квітня 2018 року у справі № 926/2189/17).

Отже, задоволення негаторного позову можливе за сукупністю двох підстав: наявність у позивача права вимоги усунення перешкод; вчинення перешкод відповідачем. За відсутністю хоча б однієї з обставин, підстави для задоволення негаторного позову відсутні. Даний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.11.2018р. у справі № 923/237/17.

Слід зазначити, що Верховний Суд у постанові від 31.08.2020р. у справі № 522/11197/17 наголосив на тому, що встановивши факт неправомірного блокування електронного ключа (індивідуального чипу) позивачу з боку ОСББ, що створювало перешкоди позивачу у користуванні спільним майном, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про задоволення позовних вимог.

У постанові Верховного Суду від 28 травня 2020 року у справі № 442/6503/15-ц сформульовано висновок, що порушення принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності на шкоду інтересам позивача, як іншого співвласника спірного коридору, визнано судами достатньою підставою для задоволення її вимог та поновлення порушених прав у спосіб, визначений у рішенні суду першої інстанції, з метою відновлення можливості повноцінно користуватись спільним майном та квартирою.

У даній справі, порушення права власності підтверджено не лише суб`єктивним переконанням позивача, а зафіксовано наступним:

-службовими записками представників ТзОВ «Сюрприз» від 31.03.2023р. та 20.05.2025р., де зафіксовано замкнені двері під`їзду та сходових кліток.

-актом державного виконавця від 16.05.2025р., який є офіційним документом і підтверджує, що представники органу державної влади також не змогли отримати доступ до приміщення.

-05 травня 2026 року працівником позивача здійснено фіксацію актуального стану входу в під`їзд будинку, тому позивач долучив до додаткових пояснень фото та відеозапис за адресою вулиця Коновальця, будинок № 45, на якому зафіксовано наявність домофону на вході в під`їзд та технічну неможливість потрапити до під`їзду будинку через встановлений на вхідних дверях домофонний замок.

Крім того, матеріали справи містять наступні документи:

Акт приймання-передачі №3523 від 26.12.2022 року про передачу ТзОВ «Сюрприз» у власність нежитлового приміщення мезоніну під індексом №7-1, загальною площею 17,0 кв.м., яке розташоване за адресою: місто Львів, вулиця Коновальця Є., будинок № 45.

Зазначений акт є доказом про передачу у власність позивачу приміщення, яке розташоване в будинку №45 по вулиці Коновальця у місті Львові, управителем якого є відповідач. Також, даний акт свідчить, що позивач є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку №45 по вулиці Коновальця.

Також, наявний Технічний паспорт нежитлового приміщення по вулиці Коновальця Є. в будинку №45, з якого слідує, що доступ до належного позивачу приміщення можливий лише через приміщення загального користування.

Крім того, до матеріалів справи долучено докази, які свідчать про те, що ОСББ та мешканцями будинку № 45 по вулиці Є. Коновальця чиняться перешкоди в доступі позивачу до приміщень загального користування (під`їзду) і до майна належного позивачу, ключі від під`їзду позивачу не надані. Також ці докази свідчать, що позивач намагався мирно врегулювати спір та самостійно виготовити ключі від домофонного замка, проте не має такої технічної ні будь-якої іншої можливості.

Відповідно про такі обставини свідчать наступні докази.

-Адвокатський запит від 11 травня 2026 року № 01/11/05/26 адвоката Широї М. В. до ФОП Миколаїшина Юрія Романовича;

-Відповідь на адвокатський запит № 01 від 12 травня 2026 року ФОП Миколаїшина Ю. Р.;

-Адвокатський запит № 01/18/05/26 від 18 травня 2026 року адвоката Широї М. В. Голові «ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ №45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА РИБАЧЕКУ СЕРГІЮ КОСТЯНТИНОВИЧУ;

-Зображення екрану телефону виконане 01 червня 2026 року на телефон представника позивача марки Apple Iphone з відображеним вмістом листування представника позивача з представником відповідача у месенджері Viber.

-Фотозображення домофонного апарату встановленого на вході в під`їзд будинку № 45 по вулиці Є. Коновальця у місті Львові.

Таким чином, суд дійшов висновку про порушення права позивача в даному випадку.

Суд встановив наявність перешкод у реалізації права власності, але врахував, що законодавством не передбачено обов`язок ОСББ видати кожному співвласнику особистий комплект ключів.

Належним і співмірним способом захисту порушеного права є покладення на ОСББ обов`язку не чинити позивачу перешкод у користуванні спільним майном. Такий спосіб відповідає статті 391 ЦК України, усуває заперечення речового права позивача та водночас залишає ОСББ можливість визначити законний, безпечний та технічно можливий порядок доступу до приміщення.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1 ст.79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Згідно з ч.1 ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин, оскільки позивачем доведено факт порушення прав, за захистом яких він звернувся до суду з позовом, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є підставними та обґрунтованими, в зв`язку із чим позов слід задовольнити у повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат, суд зазначає наступне:

Сплачена позивачем сума судового збору за подання до суду позовної заяви підтверджується платіжною інструкцією №59 від 27.01.2026р. на суму 2 663,00 грн.

Враховуючи подання до суду позовної заяви в електронній формі, на відповідача за позовом слід покласти витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 662,40 грн (3328 х 0,8). Відтак, 0,60 коп судового збору є надмірно сплаченими та підлягають поверненню платнику за його відповідним клопотанням.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов висновку стягнути з відповідача за позовом на користь позивача за позовом 2 662,40 грн., оскільки позов підлягає задоволенню повністю.

Керуючись ст.ст. 13, 73-74, 76-79, 86, 129, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити повністю.

2.Зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА» (місцезнаходження: Україна, 79044, м. Львів, вул. Коновальця, 45, кв. 3, ідентифікаційний код: 25256580) усунути перешкоди у користуванні спільним майном Товариству з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» (місцезнаходження: Україна, 79007, м. Львів, вул. Лепкого, 14, ідентифікаційний код: 06725046) на праві спільної сумісної власності співвласників будинку № 45 (сорок п`ять) по вулиці Коновальця Є. у місті Львові, шляхом зобов`язання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА» (місцезнаходження: Україна, 9044, м.Львів, вул. Коновальця, 45, кв. 3, ідентифікаційний код: 25256580) надати Товариству з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» (місцезнаходження: Україна, 79007, м.Львів, вул. Лепкого, 14, ідентифікаційний код: 06725046) доступ до спільного майна і допоміжних приміщень - під`їзду і сходових кліток - приміщень загального користування позначених в поверховому плані будинку № 45 (сорок п`ять) по вулиці Коновальця Є. у місті Львові літ. № І, №ІІ, №ІІІ, № ІV (першого поверху), № І, № ІІ, № ІІІ (другого поверху), № І, № ІІ, № ІІІ (третього поверху), № І, № ІІ, № ІІІ, № ІV (мезоніну), та зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА» (місцезнаходження: Україна, 79044, м. Львів, вул. Коновальця, 45, кв. 3, ідентифікаційний код: 25256580) не чинити перешкод ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЮРПРИЗ» (місцезнаходження: Україна, 79007, м. Львів, вул. Лепкого, 14, ідентифікаційний код: 06725046) в користуванні вказаними приміщеннями.

3.Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «№45 НА ВУЛ. Є.КОНОВАЛЬЦЯ У М.ЛЬВОВІ ІМЕНІ АКАДЕМІКА ОЛЕКСІЯ РАТИЧА» (місцезнаходження: Україна, 79044, м. Львів, вул. Коновальця, 45, кв. 3, ідентифікаційний код: 25256580) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сюрприз» (місцезнаходження: Україна, 79007, м. Львів, вул. Лепкого, 14, ідентифікаційний код: 06725046) 2 662,40 грн. судового збору.

4.Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили в порядку та строк, передбачені ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку в порядку та строки, визначені главою 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.

Повне рішення складено 30.09.2026р.

Суддя Король М.Р.