Решение № 138764641, 28.07.2026, Златопільський міськрайонний суд Харківської області (до 25.04.2025 - Первомайський міськрайонний суд Харківської області)

Справа № 632/859/25

провадження № 2/632/30/26

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"28" липня 2026 р. м. Златопіль

Златопільський міськрайонний суд Харківської області у складі головуючого судді Библіва С.В., за участю секретаря судового засідання Кузьменко М.В., представників позивача СТОВ «Україна Нова», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , представника співвідповідачів СТОВ «Ржавчик» та ОСОБА_3 , адвоката Ганга Дмитра Григоровича, розглянувши у режимі відеоконференцзв`язку у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», ОСОБА_3 , про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання укладеними додаткові угоди про поновлення договорів оренди земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, СТОВ агрофірма «Україна Нова» звернулося до суду з позовною заявою, в якій просить визнати недійсними договори оренди земельних ділянок укладені відповідачкою ОСОБА_3 з відповідачем СТОВ «Ржавчик» та визнати укладеними додаткові угоди між СТОВ агрофірма «Україна Нова» з ОСОБА_3 про поновлення договорів оренди земельних ділянок.

В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що 22.01.2008 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6324584000:04:000:0060, а 20.06.2008 року між тими самими сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6324584000:04:000:0059. Вказані договори було зареєстровано в Первомайському райвідділі ХРФДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України про що вчинено запис № 040868000136 та в Міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Первомайський і Первомайському районі Харківської області про що вчинено запис № 632450004000760. Відповідно до пунктів 1 договорів оренди земельних ділянок ОСОБА_4 , правонаступником якого відповідно до договорів дарування від 20.10.2021 року є ОСОБА_3 , надав, а товариство з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» прийняла в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 загальною площею 6,4356 га та 6324584000:04:000:0059 загальною площею 12,3075 га які знаходиться в територіальних межах Закутнівської сільської ради Лозівського району Харківської області. 10.04.2008 року ОСОБА_4 були передані земельні ділянки СТОВ агрофірмі «Україна Нова», що підтверджується актами приймання-передачі. Відповідно до договорів дарування від 20.10.2021 року ОСОБА_4 подарував дві вказані вище земельні ділянки своїй дружині ОСОБА_3 , яка стала правонаступником за договорами оренди землі. Відповідно до пунктів 8-9 договорів оренди земельних ділянок орендна плата - 2% та 4% від нормативної грошової оцінки з урахуванням її щорічної індексації. В подальшому, сторони змінювали розмір орендної плати. Відповідно до додаткових угод від 07.08.2015 року орендна плата становила вже 5%, а строк дії договорів оренди продовжено до 31.12.2024 року.

У період з часу укладення договорів оренди по 31.12.2024 СТОВ агрофірма «Україна Нова» належним чином виконувало обов`язки за договорами і жодних претензій від ОСОБА_4 чи ОСОБА_3 не надходило. За користування земельними ділянками СТОВ агрофірма «Україна Нова», у порядку передбаченому договорами оренди, сплачувало орендну плату у належному розмірі.

Також, пунктами 7 Договорів оренди земельних ділянок передбачено переважне право СТОВ агрофірма «Україна Нова» на поновлення Договорів на новий строк. На виконання вказаної умови Договорів оренди земельних ділянок агрофірма «Україна Нова» повідомило ОСОБА_3 щодо свого наміру укласти договори на новий строк шляхом направлення відповідного повідомлення. Вказаним повідомленням пропонувалось збільшити розмір орендної плати до 12% від нормативно грошової оцінки. Проте, жодної відповіді на зазначене повідомлення Орендодавець не надав.

В подальшому стало відомо, що 01.01.2025 ОСОБА_3 уклала договори оренди земельних ділянок з новим орендарем - СТОВ «Ржавчик». При цьому, відповідно до пункту 9 договору оренди земельної ділянки з новим орендарем від 01.01.2025, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою склав 6,5 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації (тобто у розмірі меншому ніж було запропоновано позивачем). На підставі вищезазначеного, позивач вважає, що ОСОБА_3 та СТОВ «Ржавчик» порушили переважне право СТОВ агрофірма «Україна Нова» на укладення Договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 та 6324584000:04:000:0059 на новий строк, а тому звернулось до суду із позовом.

29.05.2025 року ухвалою судді провадження у справі відкрито за правилами загального позовного провадження з призначенням до підготовчого засідання на 30.07.2025 року, в якому оголошено перерву для витребування доказів до 10.09.2025 року.

04.06.2025 року представником співвідповідачів, адвокатом Ганга Д.Г., надано відзиви на позов, в яких він повністю заперечував проти задоволення позовних вимог. Зокрема зазначено наступне: 01 січня 2025 року, тобто вже після закінчення дії Договорів оренди землі з СТОВ «Україна Нова» (31.12.2024 р.), між ОСОБА_3 та СТОВ «Ржавчик» було укладено Договори оренди землі, за якими в оренду було передано земельні ділянки з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 та 6324584000:04:000:0059.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року). Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Порядок поновлення договорів оренди визначений у ст. 322 Закону України «Про оренду землі» та ст. 1261 Земельного кодексу України. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Адвокат Ганга Д.Г. зазначає про те, що ОСОБА_3 не отримувала від позивача жодних поштових відправлень до 11.12.2024 року. Так, ОСОБА_3 визнає та вказує, що отримувала від позивача лише 2 листа у грудні 2024 року, у якому містилися листи-повідомлення про продовження строку дії договорів оренди землі. Позивач мав намір скористатися переважним правом орендаря на укладення договорів оренди землі на новий строк, яке передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому позивач мав діяти на умовах, визначених договором, за правилами Закону України «Про оренду землі». Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договори оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договорів, має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договорів оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Водночас реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23) та інших.

З наданих документів вбачається, що Листи-повідомлення (вих. № 154-155 від 05.12.2024) про укладення договору оренди землі на новий строк позивач (Орендар) направив ОСОБА_3 (Орендодавцю) 09.12.2024 року, тобто з порушенням 60 денного строку до закінчення строку дії договору оренди землі. ОСОБА_3 отримала дані листи у 11.12.2024 р., тобто за 20 днів до закінчення дії Договорів. Більше того, з отриманих ОСОБА_3 листів, які містили пропозицію про намір укласти Договори на новий строк, вбачається, що вони не мали жодних додатків, зокрема проектів додаткових угод, які до суду надає Позивач. Поштове відправлення містило лише самі листи Позивача (вих. №154-155 від 05.12.2024), без додатків. Тобто, надані Позивачем до суду проекти додаткових угод насправді не направлялись ОСОБА_3 . Наведене свідчить про порушення позивачем ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Представник співвідповідачів вважає, що позивачем, як орендарем, не дотримано вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» про повідомлення орендодавця в установлені строки про намір поновити договірні відносини на новий строк та про направлення разом з листами-повідомленнями проєктів додаткових угод про поновлення договорів оренди землі. Отже, право оренди за договорами оренди землі, укладеними між позивачем та ОСОБА_4 , правонаступником якого є відповідачка ОСОБА_3 , припинилось за закінченням строку, на який їх було укладено (31.12.2024 р.) та позивач не має переважного права на його поновлення на новий строк.

Таким чином, укладенням між ОСОБА_3 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ржавчик» договорів оренди земельних ділянок № б/н від 1 січня 2025 року з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 та 6324584000:04:000:0059, права позивача порушені не були. Підставою недійсності правочину Позивач вважає його порушене переважне право на укладення договору. Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Частина перша ст. 205 ЦК України визначає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У даному випадку, підстави для визнання недійсними Договорів оренди земельних ділянок № б/н від 01 січня 2025 року з кадастровим номерами 6324584000:04:000:0060 та 6324584000:04:000:0059, укладеними між ОСОБА_3 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», відсутні.

10.06.2025 року представником позивача надано відповідь на відзив, в якому він зазначає, що не зазначення додатків до листів про продовження строку дії договорів є технічною помилкою.

13.06.2025 представником співвідповідачів надано заперечення на відповідь на відзив, в якому зазначив, що поштове відділення не могло взяти на відправку листи з додатками, які не зазначені в Описі відправлення.

28.07.2025 року представником позивача надано заяву про долучення доказів, до якої додано копії двох повідомлень про укладення договорів на новий строк з вихідними номерами 1410/24 від 14.10.2024, дві копії опису вкладення та два проекти додаткових угод до договорів оренди землі. Зазначено, що вказані документи було виявлено при проведенні інвентаризації і про них позивачеві раніше не було відомо.

У свою чергу, не погодившись із заявою позивача представник відповідачів у заяві від 29.07.2025 року зазначив, що первісно у своєму позові представник позивача не посилався на вказані повідомлення від 14.10.2025, як на підставу своїх вимог. Згідно даної заяви на підтвердження свого позову СТОВ Агрофірма «Україна Нова» надає до суду копії фіскальних чеків Укрпошта, а також описи поштових відправлень № 6100200042707 та 6100200044726, стверджуючи про те, що начебто 14.10.2024 року з поштового відділення 61002 дане Товариство направляло на ім`я ОСОБА_3 на її поштову адресу - АДРЕСА_1 , листи з повідомленням про укладення договорів оренди з ОСОБА_3 на новий строк, з проектами додаткових угод на новий строк з вихідними номерами 1410/24 від 14.10.2024. Водночас, сама ОСОБА_3 зазначає, що таких листів вона не отримувала, відповідно до онлайн-трекінгу Укрпошта таке поштове відправлення не значиться, її представник стверджує про те, що насправді ніякого поштового відправлення на ім`я її довірительки та на її адресу у жовтні 2024 року не надсилалось сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова». Адвокат Ганга Д.Г. звернувся за гарячу лінію АТ «УКРПОШТА» 0 800 300 545, щоб відслідкувати поштові відправлення № 6100200042707 та 6100200044726, на що оператор повідомила, що згідно даних їх системи СТОВ Агрофірма «Україна Нова» не є відправником поштових відправлень № 6100200042707 та 6100200044726 (у системі значиться інша особа - ТОВ "НОВААГРО УКРАЇНА"), ОСОБА_3 не є отримувачем вказаних відправлень (у системі значаться інші особи і то в м Києві).

Таким чином, з вищенаведеного вбачається, що насправді поштові відправлення № 6100200042707 та 6100200044726 від 14.10.2024 року надсилались з відділення Укрпошта 61002 відправником - ТОВ «НОВААГРО Україна» на м. Київ іншим особам і вони жодним чином не стосувалися особи ОСОБА_3 та документів на її ім`я.

Маючи сумнів щодо оригінальності та справжності Описів до вказаних листів-повідомлень, які ОСОБА_3 не отримувала в жовтні 2024 року, представник відповідачів просив суд витребувати у позивача докази на підтвердження вручення поштових відправлень № 6100200042707 та 6100200044726 ОСОБА_3 та зобов`язати його надати оригінали фіскальних чеків та описів, а також видаткових накладних до поштових відправлень № 6100200042707 та 6100200044726.

09.09.2025 року на протокольну ухвалу суду про витребування оригіналів документів, про які просив представник відповідачів, представник позивача зазначив, що оригіналів вказаних документів у нього немає, оскільки вони не збереглися через ворожі обстріли 28.04.2025 року з БПЛА приміщення, де зберігалася первинна документація СТОВ Агрофірма «Україна Нова».

03.02.2026 року підготовче засідання закрито з призначенням справи до розгляду по суті на 17.03.2026 року, яке проводилося з кількома перервами.

У судове засідання прибули: представник позивача СТОВ «Україна Нова», Гончаров Д.О., представник співвідповідачів СТОВ «Ржавчик» та ОСОБА_3 , Ганга Д.Г .

Представник позивача СТОВ «Україна Нова», ОСОБА_1 наполягав на задоволенні позовних вимог, а представник співвідповідачів СТОВ «Ржавчик» та ОСОБА_3 , Ганга Д.Г. просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Суд, вивчивши позовну заяву, відзив, відповідь на відзив, заперечення на відповідь на відзив, вислухавши пояснення представників сторін, показання свідка, дослідивши письмові докази у справі, приходить до висновку, що в задоволені позову слід відмовити з таких мотивів.

Відповідно до ст. 76-82, 89 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. Докази мають бути наділені такими характеристиками, як належність (містять інформацію щодо предмета доказування); допустимість (одержані без порушенням порядку, встановленого законом, і деякі обставини можуть бути підтверджені тільки певними засобами доказування); достовірність (дають можливість встановити дійсні обставини справи); достатність (у сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом же встановлено та не оспорюються сторонами у справі, що 22.01.2008 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6324584000:04:000:0060, а 20.06.2008 року між тими самими сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6324584000:04:000:0059.

Вказані договори було зареєстровано в Первомайському райвідділі ХРФДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України про що вчинено запис № 040868000136 та в Міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Первомайський і Первомайському районі Харківської області про що вчинено запис № 632450004000760.

Відповідно до пунктів 1 договорів оренди земельних ділянок ОСОБА_4 , правонаступником якого відповідно до договорів дарування від 20.10.2021 року є ОСОБА_3 , надав, а товариство з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» прийняла в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 загальною площею 6,4356 га та 6324584000:04:000:0059 загальною площею 12,3075 га які знаходиться в територіальних межах Закутнівської сільської ради Лозівського району Харківської області. 10.04.2008 року ОСОБА_4 були передані земельні ділянки СТОВ агрофірмі «Україна Нова», що підтверджується актами приймання-передачі. Відповідно до пунктів 8-9 договорів оренди земельних ділянок орендна плата - 2% та 4% від нормативної грошової оцінки з урахуванням її щорічної індексації. В подальшому, сторони змінювали розмір орендної плати. Відповідно до додаткових угод від 07.08.2015 року орендна плата становила вже 5%, а строк дії договорів оренди продовжено до 31.12.2024 року.

У період з часу укладення договорів оренди по 31.12.2024 СТОВ агрофірма «Україна Нова» належним чином виконувало обов`язки за договорами і жодних претензій від ОСОБА_4 та ОСОБА_3 не надходило, чого не заперечує і сторона відповідачів.

За користування земельними ділянками СТОВ агрофірма «Україна Нова», у порядку передбаченому договорами оренди, сплачувало орендну плату у належному розмірі, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями бухгалтерських документів.

Пунктами 7 Договорів оренди земельних ділянок передбачено переважне право СТОВ агрофірма «Україна Нова» на поновлення Договору на новий строк. Відповідно до додаткових угод від 07.08.2015 року сторони дійшли до згоди, що після закінчення строку договорів 31.12.2024 року орендар має переважне право на поновлення їх на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договорів письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію; у разі відсутності повідомлення орендаря і письмових заперечень орендодавця щодо продовження строку дії договорів строк дії дійсних договорів підлягає поновленню та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договорами.

Крім того, судом встановлено, що ОСОБА_3 після оформлення права власності на своє ім`я на вказані вище дві земельні ділянки за рік до закінчення строку дії договорів оренди 05.12.2023 року зверталася до генерального директора СТОВ АГРОФІРМА «УКРАЇНА НОВА» із заявами про небажання продовжувати орендні правовідносини з його товариством після спливу строку їхньої дії 31.12.2024 року та звільнити земельні ділянки з наданням відповідної відповіді. Позивач отримав вказані заяви в той же день, про що свідчать вхідні номери 114 та 115 від 05.12.2023 року.

В свою чергу, на вказані заяви з посиланням на вхідні номери, позивачем надані відповіді від 05.12.2024 року з пропозиціями укласти з ОСОБА_3 договори оренди земельних ділянок строком на 7 років з орендною платою 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Дані відповіді ОСОБА_3 отримані 11.12.2024 року.

На вказані відповіді 27.12.2024 року ОСОБА_3 своїм листом, який отримано позивачем 07.01.2025 року, вдруге повідомила його про небажання продовжувати орендні правовідносини.

При розгляді справи суд не знайшов підтвердження того факту, що повідомлення СТОВ агрофірми «Україна Нова» про укладення договорів оренди б/н від 22.01.2008 року та 20.06.2008 року на новий строк, які були адресовані ОСОБА_3 за вихідними №1410/24 від 14.10.2024 направлялися ОСОБА_3 та були нею отримані. Наданих позивачем доказів, в тому числі і незмістовних показань свідка, недостатньо відповідно до ст. 80 ЦПК України, щоби дійти такого висновку

Дивним для суду є те, що позивач вказує на не збереження документів від 14.10.2024 року, які були знайдені під час інвентаризації після подання позову до суду, а це після 13.05.2025 року, адже у відповіді про неможливість надання їхніх оригіналів зазначено, що вони не збереглися внаслідок ворожих обстрілів 28.04.2025 року.

Крім того, листи-повідомлення вихідні номери №154-155 від 05.12.2024 року про продовження строку дії договорів оренди від позивача до ОСОБА_3 , дійсно, не мають додатків із проектами додаткових угод і містять посилання: «У відповідь на Вашу заяву від 05.12.2023 року повідомляємо наступне…». Це свідчить про те, що до 05.12.2025 року позивач до ОСОБА_3 з подібними пропозиціями не звертався, а відповів на заяви річної давнини.

01.01.2025 між ОСОБА_3 та СТОВ «Ржавчик» укладено договори оренди земельних ділянок, якими в оренду було передано земельні ділянки з кадастровими номерами 6324584000:04:000:0060 та 6324584000:04:000:0059.

Вважаючи дії ОСОБА_3 недобросовісними по відношенню до орендаря СТОВ агрофірми «Україна Нова», позивач просить суд захистити його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, передбачене ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч.1 ст. 15 Закону).

За частиною першою ст. 14 цього Закону договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права, яка закріплена у ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша п`ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі», суд, виходячи з конкретних обставин справи, надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 33 цього Закону при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого вказаними нормами Закону, або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.

При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткову угоду, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц вказала, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

У даному випадку з пропозицією про поновлення спірних договорів оренди землі позивач не звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено їх умовами. Також встановлено, що власник земельних ділянок направив орендарю листи про небажання продовжувати договори оренди землі.

Таким чином, встановлено, що орендодавець підтвердив, що до закінчення строку дії договорів повідомив орендаря про відмову в бажанні продовжувати орендні відносини.

Враховуючи встановлені у цій справі обставини, суддя вважає, що відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавець до закінчення строку дії договорів оренди повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказані договори оренди. Позивачем не надано належних, допустимих та достатніх доказів того, що він після закінчення строку дії договорів продовжує користуватися землею за мовчазною згодою орендодавця.

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Суддя звертає увагу, що обов`язковою умовою продовження дії договору на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин і такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто. Навіть за умови своєчасного ненадання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди землі, відсутність доказів погодження сторонами запропонованих позивачем змінених істотних умов договору виключає можливість поновлення спірного договору оренди землі з підстав переважного права на підставі частин першої п`ятої Закону України «Про оренду землі».

З таких же висновків виходив Верховний Суд у постанові від 30 червня 2021 року у справі № 547/778/19, від 09 лютого 2021 року у справі № 923/681/19, від 20 січня 2021 року у справі №625/220/18.

В іншій справі №709/1379/19 в постанові від 19 січня 2021 року Верховний Суд констатував, що за наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін, тоді як в цій справі відсутнє відповідне волевиявлення орендодавця.

Посилання позивача на те, що укладення нових договорів з іншим орендарем порушує його переважне право, у зв`язку з чим просить визнати нові договори недійсними, не є доведеним, оскільки, в даному випадку ОСОБА_3 уклала договори оренди із СТОВ «Ржавчик» вже після закінчення дії договорів оренди із СТОВ агрофірмою «Україна Нова».

Відтак, з урахуванням наведених вище норм законодавства та судової практики Верховного Суду, виходячи із принципу свободи договору як одного з основних принципів цивільного права, що закріплений у ст. 627 ЦК України, суд доходить висновку, що в даному випадку позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на продовження договорів, а також за відсутності згоди власника земельниї ділянок на продовження орендних відносин з позивачем, що належним чином листом було направлено на адресу позивача.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Враховуючи вищенаведене, та той факт, що в матеріалах справи містяться докази того, що ОСОБА_3 виявила бажання не продовжувати договори оренди землі із позивачем по справі, про що належним чином повідомляла орендаря, то за таких обставин суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Також враховуючи те, що в позові відмовлено, суд вважає, що витрати сторін слід покласти на сторони в межах ними понесених на час ухвалення рішення.

На основі встановленого та керуючись ст. 124 ЗК України, ст.ст. 626, 627, 792 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 10-13, 76-82, 89, 95, 141, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», ОСОБА_3 , про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання укладеними додаткові угоди про поновлення договорів оренди земельних ділянок - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому копії рішення суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише скорочену частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Україна Нова», ЄДРПОУ 00707231, ел. пошта: ukrainanova@agrogeneration.com, тел. +380544423281, +380544422313, адреса Харківська обл., Лозівський р-н, с. Закутнівка, 64150.

Відповідач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», ЄДРПОУ 00707254 адреса 64135, Харківська обл.,Лозівський р-н., с. Ржавчик, вул. Центральна, 2

Відповідачка: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Повний текст рішення виготовлено 05.08.2026 року.

Суддя: С. В. Библів