Решение № 138465607, 23.07.2026, Любарський районний суд Житомирської області

Справа № 282/1649/25

Провадження № 2/282/139/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 липня 2026 року

селище Любар

Любарський районний суд Житомирської області у складі:

головуючого судді Носача В.М.,

при секретарі судового засідання Власюк Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , інтереси якого представляє ОСОБА_2 , до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка, інтереси якого представляє ОСОБА_3 , про розірвання договору оренди землі, -

УСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся до суду в інтересах ОСОБА_1 до ПСП ім.Пархоменка про розірвання договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:04:001:0054 площею 2,583 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області).

25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1823182400:04:001:0054 площею 2.583. Умовами договору передбачено, що договір укладено на п`ять років.

Враховуючи дату реєстрації договору оренди від 21.08.2008 та з урахуванням норм земельного права (у редакції чинній на момент його укладення), строк дії вказаного договору закінчився саме 21.08.2013.

Проте, у подальшому між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду до вже закінченого договору оренди від 25.03.2005, зокрема 25.01.2020, де зазначено те, що строк дії укладеного договору оренди землі сторонами пролонговано на 7 років до 01.03.2027. Зміненим пунктом 2.3. додаткової угоди від 25.01.2020 передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату складання договору становить 97801,84 грн. Разом з тим, згідно зміненого п. 4.1 та п. 4.2 додаткової угоди від 25.01.2020, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

15.12.2023 між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду, де зазначено, що строк дії укладеного договору оренди землі сторонами пролонговано на 24 роки до 25.03.2029. Згідно зміненого п. 4.1 додаткової угоди від 15.12.2023 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі щорічно у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю), зазначеної у п. 2.3. договору і складає 11736,22 грн в рік.

Договір оренди земельної ділянки та додаткових угод зареєстровано в Державному речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідною інформаційною довідкою.

Представник позивача зазначає, що починаючи з 2020 року ПСП ім.Пархоменка не було здійснено виплату орендної плати орендодавцю у строк та розмірі яка передбачена умовами договору, що свідчить про безумовне порушення його істотних умов.

Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

На підставі викладеного, представник позивача просить розірвати договір оренди землі від 25 березня 2005 року, щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1823182400:04:001:0054 площею 2.583 га, укладеного між Приватним сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 12 лютого 2020 року, номер запису про інше речове право №35561820. Стягнути з відповідача на користь позивача документально підтверджені судові витрати.

Ухвалою суду від 02 січня 2026 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження. Задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів.

26 січня 2026 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він вказує, що 25.03.2005 між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, було укладено договір оренди землі.

15.02.2010 між позивачем та відповідачем укладена додаткова угода до договору оренди, відповідно до якої за взаємною згодою сторін строк дії договору оренди продовжено на десять років з 01.03.2010 по 01.03.2020. Таким чином, твердження позивача про закінчення договору оренди 21.08.2013 не відповідає дійсності.

Представник відповідача вказує на безпідставність покликання представника позивача щодо невиплати орендної плати з 2020 року у погодженому в договорі оренди розмірі та/або строк.

Зазначає, що відповідач виконував обов`язки за договором оренди у відповідності до чинного законодавства та умов договору.

Відповідачем здійснено виплату орендної плати позивача у період з 01.01.2020 по 31.12.2025 за кожен рік користування земельними ділянками здійснювалася виплата орендної плати у межах строку, погодженого договором оренди, та в період з 2020 по 2023 рік - у розмірі, що перевищував 3% НГО земельної ділянки, а у 2024- 2025 - у розмірі, що перевищує 12% НГО. Зазначеним повністю спростовується твердження позивача про порушення відповідачем Договору оренди в частині виконання зобов`язань по виплаті орендної плати.

Разом з тим, на думку представника відповідача, позов подано не з метою відновлення порушених прав, так як в такому разі позовні вимоги стосувалися б стягнення невиплаченої орендної плати або ж були б обґрунтовані несвоєчасною виплатою орендної плати, а з метою фактичного припинення договорів, що є зловживанням правом та прямо суперечить завданню цивільного судочинства.

Зазначає, що зловживання правом заборонено, що випливає з такого принципу цивільного права як юридична рівність учасників цивільних правовідносин, адже порушує права відповідача.

На підставі викладеного, представник відповідача просить в задоволенні позову відмовити повністю. Стягнути з позивача на користь ПСП ім.Пархоменка 12000,00 грн понесених витрат на правничу допомогу.

03 лютого 2026 року до суду надійшла відповідь на відзив, у якій представник позивача зазначає, що п.4.1. укладеного договору оренди землі від 25 березня 2005 року в редакції додаткової угоди від 25.01.2020 року передбачено, що сторони погодили, зокрема, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.

Пунктом 4.2. вказаного договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

З урахуванням принципу належного виконання зобов`язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за 2020 рік та наступні роки з індексом інфляції, як про це домовилися сторони в договорі.

Відповідач, як орендар, повинен був проіндексувати орендну плату виходячи з індексу інфляції при виплаті орендної плати за відповідний рік.

Разом з цим, відповідачем цього зроблено не було, натомість, має місце систематична сплата орендної плати не у повному розмірі.

Представник позивача вказав, що загальна сума недоплаченої орендної плати з урахуванням індексів споживчих цін за період 2020-2023 р.р. склала 7033, 80 грн.

Відповідач доказів своєчасності сплати орендної плати у розмірі, яка визначена умовами договору не надав, так само як і не надав доказів об`єктивних причин, які безпосередньо вплинули на можливість своєчасного виконання орендарем своїх зобов`язань за договором оренди.

Встановивши, що заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за договором оренди виникла внаслідок систематичної несплати ним періодичних платежів упродовж чотирьох років можна дійти обґрунтованого висновку про те, що позивач був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, що фактично призвело до неможливості досягнення ним цілей згаданого правочину, а допущені відповідачем порушення договору відповідають критерію «істотності» в контексті частини другої статті 651 ЦК України, які є підставою для розірвання договору оренди землі, навіть незважаючи на те, що заборгованість може бути погашена у майбутньому.

У свої запереченнях, які надійшли на адресу суду 11.02.2026, представник відповідача вказує, що за економічним принципом розрахунку орендної плати за орендну земельної ділянки з урахуванням індексу інфляції рік укладення договору оренди або додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати чи нормативної грошової оцінки земельної ділянки є базовим періодом, розмір інфляції в якому сприймається за 100% та відносно якого не здійснюється розрахунок індексу інфляції. Тобто, орендна плата за рік користування земельною ділянкою, в якому було укладено договір оренди або додаткову угоду щодо зміни розміру орендної плати чи нормативної грошової оцінки земельної ділянки не підлягає збільшенню на індекс інфляції, так як такий індекс в такому відповідному році сприймається як 100%.

Вважає, що твердження про необхідність виплати орендної плати за 2020 рік з урахуванням індексу інфляції суперечить як чинному законодавству так і суті такого економічного показника як індекс інфляції.

Аналогічно, не підлягає індексації орендна плата, нарахована за 2023 рік, так як у 2023 році до договору оренди від 25.03.2005 було укладено додаткову угоду від 25.01.2020, якою, зокрема змінено розмір орендної плати. Тож, 2023 рік є базовим періодом для індексації орендної плати в наступних роках.

Представник відповідача вказує, що відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладену у Постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України застосовується виключно у разі систематичної повної несплати орендної плати. Якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосовується правило ч.2 ст.651 ЦК України та договір може бути розірвано лише у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Щодо можливості розірвання договору оренди в судовому порядку у зв`язку із порушення договору оренди щодо сплати орендної плати на підставі ч.2 ст.651 ЦК України, вважає, що слід також взяти до уваги висновки, викладені в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі 925/457/23, де констатовано, що навіть у разі наявності систематичної несплати суми, що дорівнює різниці між сплаченою орендною платою та орендною платою з урахуванням індексу інфляції, розірвання договору оренди землі не є автоматичним наслідком такого порушення договору, а має оцінювати відповідно до критерію істотності порушення. У справі 925/457/23 ВП ВС встановила, що недоплата 13% від усієї суми, що мала бути сплачена з урахуванням індексу інфляції протягом чотирьох років, не є істотним порушенням договору.

Тому, навіть якщо брати до уваги розрахунки, зроблені стороною позивача, то навіть, якби такі розрахунки були правомірними, таке гіпотетичне порушення договору оренди не відповідало б критерію істотності, так як несплаченою за період 2010-2022 років була б сума 2337,21 грн. (за вирахуванням із розрахунків позивача нібито недоплаченої суми орендної плати, нарахованої позивачем за 2019 рік та 2023 рік), що дорівнює близько 5,2 % від суми оренди, нарахованої до виплати як орендна плата за цей же період - 44624,82 грн.

Беручи до уваги відсутність порушення договору оренди землі щодо виплати орендної плати, про що вказано вище, та зважаючи на сформовану ВП ВС судову практику щодо застосування положень пункту «д» ч.1 ст.141 ЗК України, ч.2 ст.651 ЦК України, відповідач підтримує свою позицію, викладену у відповіді на відзив щодо відсутності підстав для розірвання договору та відмови у задоволенні позову.

В поданих до суду 22.05.2026 додаткових поясненнях представник позивача вказує, що твердження відповідача про те, що орендна плата за рік користування земельною ділянкою, в якому було укладено договір оренди не підлягає збільшенню на індекс інфляції, так як такий індекс в такому відповідному році сприймається як 100% - є ніщо іншим, як його припущення.

Відповідно до п.п.137 та 138 вказаної Постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі №925/457/23 передбачено, що за загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.

Отже базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. Базовим місяцем у цій справі необхідно вважати січень 2020 року, а індексації підлягали всі подальші щомісячні орендні платежі за період з лютого 2020 року до лютого 2023 року (в межах пред`явлених позовних вимог) виходячи з розміру орендної плати, який потрібно розраховувати з урахуванням нормативної грошової оцінки землі в сумі 2 340 275,46 грн.

Такі висновки судом було зроблено з урахуванням обставин, які наведені у п. 16 Постанови, де судом встановлено, що орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця.

Саме ця обставина є не єдиною, як на тому наголошує відповідач, а саме ключовою відмінністю від обставин даної справи, яка унеможливлює відповідність критерію подібності спірних правовідносин, які виникли у даній справі.

Як вбачається із матеріалів даної справи, згідно п.4.3 спірного договору оренди землі від 25 березня 2005 року укладеного між ОСОБА_1 та ПСП ім.Пархоменка (в редакції додаткової угоди від 25.01.2020 року) передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки грошова та відробіткова на протязі року, натуральна до 20 числа останнього місяця календарного року, але в будь - якому випадку до 31 грудня поточного року.

Таким чином, у спірному договорі сторони встановили період сплати орендної плати як календарний рік, де орендар зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою, але не пізніше 31 грудня поточного року користування, сплачувати її орендодавцю з урахуванням індексу інфляції, у період укладення якого саме ПСП ім.Пархоменка здійснювало обробіток належної позивачу земельної ділянки зі збором врожаю та було зобов`язане здійснити виплату орендної плати саме як за рік а не за відповідні місяці, про що домовились сторони у спірному договорі оренди землі.

Представник позивача вказує, що ні Земельний кодекс України, ні Закон України «Про оренду землі» не ставлять обов`язок сплати орендної плати у залежність від завершення повного аграрного циклу або фактичного отримання доходу орендарем. Господарський ризик, пов`язаний із здійсненням сільськогосподарської діяльності, покладається виключно на орендаря.

Орендна плата є самостійним грошовим зобов`язанням відповідача, що виникає з моменту набрання договором чинності та фактичного користування земельною ділянкою. Позивачка виконала свій обов`язок за договором повністю передала земельну ділянку в користування, що Відповідач не заперечує. Отже, у позивача виникло правомірне очікування отримання орендної плати за 2020 рік незалежно від результатів господарської діяльності підприємства.

Представник позивача вказує, що відповідач прийшов до висновку про те, що розмір орендної плати, нарахований та навіть виплачений після утримання податків, відповідачем за період 2020-2025 роки перевищує розмір орендної плати, розрахований з урахуванням офіційних індексів інфляції.

Відповідно до вимог п.4.3 додаткової угоди від 05.06.2019 року передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки грошова та відробіткова на протязі року, натуральна до 20 числа останнього місяця календарного року, але в будь - якому випадку до 31 грудня поточного року

Отже, оскільки орендна плата вноситься не пізніше 20 числа останнього місяця поточного року, то річна сума індексу інфляції для розрахунку розміру орендної плати має братися за рік, який передує.

Представник позивача звертає увагу суду на те, що такий базовий розмір орендної плати у сумі 13461,98 грн нічим не підтверджений та не визначений умовами договору оренди землі від 25 березня 2005 року, тому є непідтвердженим фактом та не може свідчити про обґрунтованість заперечення.

Доводи заперечення в частині наданого розрахунку цілком та повністю спростовуються і суперечать попередній позиції Відповідача, яка була відображена у відзиві на позовну заяву (див. стор. 3 відзиву на позовну заяву), що свідчить про намагання Відповідача зманіпулювати відповідними даними шляхом надання різних розрахунків.

Як вбачається із п. 4.1 Додаткової угоди від 25.01.2020, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.

Вищенаведений зміст пункту про розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3%» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто, із вказаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди.

Так, представник Відповідача роблячи висновок про індексацію «базового розміру орендної плати» у зв`язку із чим, орендар здійснював такі виплати у розмірі, що перевищує розмір орендної плати, розрахований з урахуванням офіційних індексів інфляції - не врахував те, що такий базовий розмір орендної плати у сумі 13461,98 грн. у договорі взагалі не визначений.

У відзиві на позовну заяву Відповідачем особисто зазначено про те, що Позивачу за кожен рік користування земельною ділянкою здійснювалася виплата орендної плати у межах строку погодженого Договором оренди, та в період з 2020 по 2023 рік - у розмірі, що перевищував 3% НГО земельної ділянки, а у 2024-2025 - у розмірі, що перевищує 12% НГО.

Тому розмір виплаченої орендної плати на який посилається Відповідач у своєму відзиві на позов, зокрема: 12,7% та 14,7% від НГО спростовує та суперечить доводам заперечення і не може вважатися виплатами з урахуванням відповідної індексації, у зв`язку із тим, що як у відсотковому значені, так і грошовому виразі такий розмір Сторонами не було погоджено.

Представник позивача вказує, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

При цьому, погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

Оскільки матеріалами справи підтверджено, що відповідач протягом досить тривалого терміну з 2020-2023 р.р. допускав порушення умов договору оренди землі від 25 березня 2005 року, що свідчить про систематичність та тривалість даних порушень, можна дійти обґрунтованого висновку про їх істотність, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору, а такі дії орендаря не свідчать про його заінтересованість у збереженні договору.

Оскільки основною метою договору оренди для орендодавця є отримання плати за користування його майном, то несплата такої плати протягом чотирьох років поспіль означає, що орендодавець був позбавлений того, на що він розраховував у відповідні періоди.

20 липня 2026 року від представника відповідача надійшли письмові пояснення, в яких він вказує, що намагаючись спростувати порядок розрахунку платежів з урахуванням індексу інфляції, наведений в Постанові ВПВС від 05.02.2025 у справі 925/457/23, позивач використовує формалістичний підхід до трактування судової практики.

Правила розрахунку індексу інфляції є аналогічними до усіх відносин, в яких нараховується індекс інфляції будь-то відносини оренди, підряду, послуг, будь-то відносини виключно між фізичними особами, юридичними особами чи відносини фізичної особи з юридичною особою.

Вузьке трактування позивачем можливості застосування судової практики суперечить як одному з принципів права та процесу - логіці, так і суті формування судової практики - визначення однакових правил застосування загальних норм матеріального права до різних правовідносин.

Позивачем не наведено норми, яка б передбачала застосування до орендної плати за поточний рік індексу інфляції за попередній рік, який за твердженням позивача має застосовуватися до розрахунку орендної плати за поточний рік.

Формулюючи вказане твердження позивач фактично робить спробу знівелювати як економічну суть індексу інфляції, так і право орендаря здійснити виплату орендної плати у розмірі більшому, ніж це встановлено договором, або ж право орендаря здійснити доплату орендної плати, у разі, якщо за грудень поточного року буде встановлено інфляцію, яка не покриватиметься сплаченим розміром орендної плати станом на 20 грудня поточного року.

Щодо базового розміру орендної плати, представник відповідача вказує, що Орендна плата виплачувалася відповідачем відповідно з 2020 року (внесення змін щодо НГО земельної ділянки та розміру орендної плати і взяття сплаченої орендної плати за «базовий розмір») та з 2023 року (внесення змін щодо НГО земельної ділянки та розміру орендної плати взяття сплаченої орендної плати за «базовий розмір») відповідно до досягнутих сторонами умов. П`ять років позивач отримував орендну плату відповідно до погоджених в договорах оренди та додаткових угодах умов, не заперечував проти розміру орендної плати та порядку її індексації, погоджувався з такими умовами. 25.01.2020, 15.12.2023 позивач уклав з відповідачем додаткові угоди, в яких змінено погоджений до виплати розмір орендної плати та строк дії договорів оренди. Саме по собі укладення додаткових угод також свідчить про згоду позивача з наявними умовами співпраці з відповідачем.

Ухвалою суду від 07 квітня 2026 року закрито підготовче засідання. Справу призначено до судового розгляду по суті.

Позивач та його представник в судове засідання не з`явилися. Представник позивача подав до суду заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника.

Відповідач та представник відповідача в судове засідання не з`явилися. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлені вчасно та належним чином. У відзиві на позовну заяву представник відповідача просив розгляд справи здійснювати без участі представника відповідача за наявними у справі документами.

Відповідно до ч.1 ст.223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Із державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №135973 слідує, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 2,5831 га, кадастровий номер:1823182400:04:001:00054, цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.

25 березня 2005 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім Пархоменка укладено договір оренди землі.

Відповідно до умов договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5831 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 31020,00 грн. Договір укладено на п`ять років. Річна орендна плата встановлюється в розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки і складає 465 грн.

15 лютого 2010 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду про продовження та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, якою передбачено: договір оренди земельної ділянки від 25.03.2005 за взаємною згодою сторін продовжено строком на десять років з 01.03.2010 по 01.03.2020; річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється є розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, і складає 1141 грн.

Зміни набувають чинності з моменту укладення даної угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

25 січня 2020 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2005 року, якою передбачено: строк дії договору пролонговано на 7 років до 01 березня 2027 року; в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5831 га; нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату складання договору становить 97801,84 грн.

Додатковою угодою від 15 грудня 2023 року про внесення змін до договору оренди землі б/н від 25 березня 2005 року пункти 1, 2.3,4.1 викладено в такій редакції: п. 1 Строк дії договору оренди землі пролонговано на 24 роки до 25 березня 2029 року; п. 2.3 нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладання договору становить 97801,814 грн; п. 4.1 орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: щорічно у розмірі 12 (дванадцять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю), зазначеної в п.2.3. договору і складає 11736,22 грн в рік, можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.

Додаткова угода набуває чинності з моменту її укладання та державної реєстрації.

Договір оренди земельної ділянки та додаткових угод зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.11.2025 № 450285609.

Згідно наданого представником відповідача розрахунку, що міститься у відзиві на позовну заяву та копії видаткових касових ордерів вбачається, що відповідачем проведено нарахування та виплату орендної плати у період з 01.01.2020 по 31.12.2025 в наступних розмірах:

за 2020 рік нараховано 13461,98 грн (12,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 10836,89 грн;

за 2021 рік нараховано 15581,42 грн (14,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 12543,05 грн;

за 2022 рік нараховано 15581,42 грн (14,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 12543,05 грн;

за 2023 рік нараховано 15581,42 грн (14,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 12543,05 грн;

за 2024 рік нараховано 21863,35 грн (20,6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 17600,00 грн;

за 2025 рік нараховано 31818,19 грн (30% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), виплачено після утримання податків 24500,00 грн.

Представник позивача як на підставу для розірвання договорів оренди землі покликався на те, що відповідачем не проведено індексацію орендної плати за період з 2020 по 2023 роки, в наслідок чого позивач був позбавлений того, на що він розраховував у відповідні періоди.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.1 3 ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з ч.1, 2 ст.22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У статті 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» визначено, що індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.

Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування, крім щомісячних страхових виплат потерпілим на виробництві (з урахуванням виплат на необхідний догляд за потерпілим) та членам їхніх сімей і пенсій, які індексуються відповідно до закону за цими видами страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної фізичній особі каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди у разі втрати годувальника, крім суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі.

Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.

Згідно з п.2 ч.1 ст.13, ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 10.04.2019 у справі №732/1705/16-ц, від 03.02.2021 у справі №618/1078/19-ц, від 12.04.2023 у справі №175/642/19, від 06.12.2024 у справі №531/1882/22.

Умовами додаткової угоди від 25.01.2020 до договору землі від 25 березня 2005 (п.4.2) передбачено обчислення розміру орендної плати за землю з урахуванням індексації.

За загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції в місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.

Отже базовим місяцем вважатиметься місяць, в якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки.

Оскільки згідно додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки нормативна грошова оцінка землі визначена 25.01.2020, тому базовим місяцем для розрахунку індексації необхідно вважати січень 2021 року, а індексації підлягали всі подальші щомісячні орендні платежі за період з лютого 2021 року до грудня 2023 року.

Разом з тим, враховуючи що згідно умов договорів визначено розмір орендної плати "понад три відсотки", тобто, сторони договору не погодили конкретний розмір орендної плати, що давало можливість орендарю самостійно обирати розмір орендної плати, яка підлягала виплаті позивачу, за умови виплати її у розмірі понад три відсотки від нормативної грошової оцінки, суд вважає, що індексації підлягала саме орендна плата у розмірах, яку відповідач нараховував у відповідних періодах, розрахунок яких наведено ним у відзиві на позовну заяву.

За даними Державної служби статистики України в період з лютого 2021 року по грудень 2023 року індекси інфляції за кожен місяць становили:

2021 рік: лютий 101,0, березень 101,7, квітень 100,7, травень 101,3, червень 100,2, липень 100,1, серпень 99,8, вересень 101,2, жовтень 100,9, листопад 100,8, грудень 100,6;

2022 рік: січень 101,3, лютий 101,6, березень 104,5, квітень 103,1, травень 102,7, червень 103,1 липень 100,7, серпень 101,1, вересень 101,9, жовтень 102,5, листопад 100,7, грудень 100,7;

2023 рік: січень 100,8, лютий 100,7, березень 101,5, квітень 100,2, травень 100,5, червень 100,8, липень 99,4 серпень 98,6, вересень 100,5, жовтень 100,8, листопад 100,5, грудень 100,7.

З наведеного відповідачем розрахунку у відзиві на позовну заяву вбачається, що у 2021 році позивачу нараховано орендну плату в розмірі 15581,42 грн (14,7 % від НГО); 2022 році позивачу нараховано орендну плату в розмірі 15581,42 грн (14,7 % від НГО); 2023 році позивачу нараховано орендну плату в розмірі 15581,42 грн (14,7 % від НГО).

З огляду на викладене, розмір орендної плати з урахування індексів інфляції мав становити:

за 2021 рік 16921,97 грн. Таким чином, за 2021 рік відповідачем недоплачено 1340,55 грн інфляційних втрат, що становить 7,92% розміру орендної плати за вказаний період;

за 2022 рік 19726,58 грн. Таким чином, за 2022 рік відповідачем недоплачено 4145,16 грн інфляційних втрат, що становить 21,01 розміру орендної плати за вказаний період;

за 2023 рік 16373,55 грн. Таким чином, за 2023 рік відповідачем недоплачено 792,13 грн інфляційних втрат, що становить 4,84% розміру орендної плати за вказаний період;

Отже, з урахуванням проведених розрахунків відповідач не повністю здійснив оплату орендної плати за 2021-2023 та недорахував позивачу 6277,84 грн орендної плати.

Разом з тим, що стосується вимоги позивача про розірвання договорів оренди земельних ділянок, суд зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Судом встановлено, що відповідач в період з 2021 по 2023 року здійснював нарахування та виплату орендної плати без урахування індексів інфляції, внаслідок чого недонараховано позивачу 6277,84 грн орендної плати, що становить 11,84% від усієї суми зобов`язання за вказаний період.

З урахуванням викладеного суд вважає, що в даному випадку не можна вважати, що позивач значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.02.2025 у справі 925/457/23, де констатовано, що навіть у разі наявності систематичної несплати суми, що дорівнює різниці між сплаченою орендною платою та орендною платою з урахуванням індексу інфляції, розірвання договору оренди землі не є автоматичним наслідком такого порушення договору, а має оцінювати відповідно до критерію істотності порушення. У справі 925/457/23 ВП ВС встановила, що недоплата 13% від усієї суми, що мала бути сплачена з урахуванням індексу інфляції протягом чотирьох років, не є істотним порушенням договору.

Окрім того суд зазначає, що згідно умов договору визначено розмір орендної плати "понад три відсотки", тому позивач не міг передбачити конкретний розмір орендної плати, натомість він міг лише розраховувати на виплату орендної плати у розмірі, що перевищує 3% нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Разом з тим, незважаючи на нарахування орендної плати без урахування індексів інфляції, орендна плата за 2021-2023 роки нарахована та виплачена відповідачем у значно більших розмірах, аніж 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Враховуючи викладене, суд вважає, що представником позивача не доведено, що відповідачем істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, а тому відсутні підстави для розірвання спірного договору оренди землі згідно положень ч.2 ст.651 ЦК України.

З огляду на викладене, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Щодо розподілу судових витрат у справі суд дійшов до наступного.

Відповідно до вимог ч. 2 ст.141 ЦПК України , інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються, у разі відмови в позові - на позивача.

Так, у відзиві на позовну заяву представник відповідача просить стягнути з позивача на користь ПСП ім. Пархоменка 12000,00 грн понесених витрат на правничу допомогу.

З матеріалів справи вбачається, що між ПСП ім. Пархоменка, в особі директора ОСОБА_4 та адвокатом Герасимовим Петром Олександровичем укладено договір про надання правової допомоги, в якому адвокат зобов`язується надати правову допомогу клієнту в Любарському районному суді Житомирської області, по цивільній справі №282/1649/25, за позовом ОСОБА_1 до клієнта про розірвання договору оренди.

Відповідно до пункту 3 договору, гонорар адвоката визначається сукупністю послуг, наданих адвокатом, та складає суму в розмірі 12000,00 грн, а саме: аналіз законодавства, пошук та вивчення судової практики - 3000,00 грн; вивчення позовної заяви та доданих до неї матеріалів 1500,00 грн; складання відзиву на позовну заяву 6000,00 грн; ксерокопіювання, завірення копій документів, подання до суду відзиву по справі 1500,00 грн.

Враховуючи, що в задоволенні позовних вимог відмовлено, представник відповідача підтвердив надані адвокатські послуги належними засобами доказування, а також не подання стороною позивача клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, суд вважає за необхідне стягнути з позивача ОСОБА_1 на користь відповідача ПСП ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12000,00 грн.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 76-79, 81, 89, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, ст.ст. 3, 6, 14, 526, 628, 629, 651 ЦК України, ст.ст. 2, 13, 15, 21, 22, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», суд -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договору оренди землі відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12000 (дванадцять тисяч) гривень.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Інформація про учасників судового процесу:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка, адреса: Житомирська область, Житомирський район, с.Вигнанка, пров.Медичний,1, код ЄДРПОУ 03744853.

Головуючий суддя В.М. Носач