Решение № 137939183, 26.06.2026, Галицький районний суд м. Львова

Справа №461/4965/24

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 червня 2026 року Галицький районний суд м. Львова

в складі: головуючої судді Волоско І.Р.

секретар судового засідання Старовецька С.І.

за участю представника позивача ОСОБА_1 представника позивача ОСОБА_2

третьої особи ОСОБА_3

представника третьої особи Любашевського В.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , Львівське комунальне підприємство «Старий Львів», про визнання протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку недійсним та договору з управління будинком нечинним, -

в с т а н о в и в :

ОСОБА_4 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , Львівське комунальне підприємство «Старий Львів» про визнання протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку недійсним та договору з управління будинком нечинним.

В обгрунтування заявленого позову покликається на те, що вона є власницею квартири АДРЕСА_1 . Зазначає, що в період з 30.05.2021 року до 04.06.2021 року відповідач ФОП ОСОБА_5 , який на час спірних правовідносин не був власником приміщень у цьому будинку, лише вибірково телефоном оповістив окремих співвласників про проведення 10.06.2021 року зборів з метою визначення його управителем, тоді як інші співвласники взагалі не були повідомлені про збори у встановленому законом порядку. Однак, дізнавшись про збори і прибувши у призначений час для участі в зборах, позивач та інші співвласники виявили, що спільне обговорення не проводилось, а відповідач повідомив, що збори вже відбулися. Позивач та треті особи заперечують факт своєї участі у голосуванні та підписання листків письмового опитування та зазначають, що в матеріалах голосування відсутні обов`язкові відомості про документи, які підтверджують право власності, а деякі листки були заповнені сторонніми особами. Також позивач наголошує на протиправності та передчасності укладення спірного договору про надання послуг з управління, оскільки такий був укладений 10.06.2021 року, тобто у день призначених загальних зборів співвласників, однак Протокол голосування, як додаток до Протоколу зборів співвласників від 10.06.2021 року, відповідачами було оформлено лише 25.06.2021 року, що свідчить про неможливість укладення договору до моменту завершення голосування та затвердження його розультатів. Щодо договору про надання послуги від 10.06.2021, то такий було підписано від імені ОСОБА_6 ще до моменту наділення його повноваженнями від імені співвласників будинку, оскільки станом на 10.06.2021 голосування ще не відбулося, а підрахунок голосів тривав до 25.06.2021.Відтак, оспорюваний договір підписаний неуповноваженою на те особою.

Представник позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в судовому засіданні позов підтримали з мотивів, викладених у фабулі позовної заяви.

Відповідач ОСОБА_5 позов заперечив з підстав, наведених у відзиві. Зокрема, зазначає, що на зборах 10.06.2021 року було належним чином задокументовано вільне волевиявлення учасників, за результатами якого оформлено протокольне доручення співвласників. Вважає, що він діяв виключно як обраний голова зборів та виконував волю більшості мешканців, що відображено у протоколі зборів та додатків до нього.

Також звертає увагу на те, що у позовній заяві постійно фігурують дії, запити та скарги, вчинені представником ОСОБА_2 від свого імені, хоча він не є співвласником будинку, а тому вважає, що позов подано неналежним позивачем до неналежного відповідача.

В судове засідання ОСОБА_5 , ОСОБА_8 повторно не з`явились без поважних причин, про час і місце розгляду справи були належним чином повідомлені.

Відповідно до ст.223 ЦПК України неявка в судове засідання будь-якого учасника справи, за умови що він належним чином повідомлений про дату, час і місце цього засідання не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків визначених цією статтею.

Водночас, суд врахував, що відповідно до ч. 2 ст. 223 ЦПК України, суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: 1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого відсутні відомості про вручення йому повідомлення про дату, час і місце судового засідання; 2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Є достатньо матеріалів про права та відносини сторін, потрібність дачі особистих пояснень відсутня, а відтак, суд вважає можливим проводити судове засідання та винести рішення по справі у відсутності учаксників, які не з`явилися в судове засідання.

Суду також не подано будь-яких інших доказів, які доводять об`єктивну неможливість учасників прибути у судове засідання, прийняти участь у розгляді справи в режимі відеоконференцзв`язку, а також неможливість забезпечить участь у судовому засіданні уповноваженого представника

Подача Поліщуком А.Ф. апеляційної скарги на рішення суду в іншій справі, не є підставою та поважною причиною для відкладення даної справи.

Представник ОСОБА_8 жодного разу не прибув на судові засідання, подаючи необгрунтовані клопотання про відкладення розгляду.

Відповідачі ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , в судове засідання повторно не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи відповіднодо ч.11 ст.128 ЦПК України.

Суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутності на підставі поданих сторонами доказів, досліджених в судовому засіданні та з огляду на тривалість розгляду ( позов подано 12.06.2024), тобто два роки.

Третя особа ОСОБА_3 позов підтримала. Пояснила, що довідавшись про збори, вона разом з іншини співвланиками прибули 10.06.2021 року заздалегідь (близько 09:45 год) до входу в кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » для участі у зборах, проте відповідач ОСОБА_5 , який з`явився на місці події, агресивно заявив присутнім, що збори вже відбулись. При цьому, члени ініціативної групи у призначений час були відсутні.

Представник третьої особи ЛКП «Старий Львів» в судовому засіданні позов підтримав. Зазначив, що саме що ЛКП є легітимним управителем багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 . Звертає увагу суду на те, що відповідач ФОП ОСОБА_5 на час укладення спірного договору від 10.06.2021 не надав доказів про проходження професійної атестації на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку", що суперечить вимогам Закону України «Про житлово-комунальні послуги», що також свідчить про неправомірність укладення правочину.

Треті особи ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 в судове засідання не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи. ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_13 надіслали суду пояснення про те, що участі у зборах 10.06.2021 року вони не брали, оскільки ОСОБА_5 повідомив, що збори вже відбулися і їх не допустили в приміщення, де такі збори мали відбуватись, жодних протоколів вони не підписували і зноди на укладення договору управління не надавали.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частинами 1 та 3 статті 13 ЦПК встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

При цьому, виходячи з положень ст. 16 ЦК України особа звертається до суду за захистом свого порушеного права.

Перевіривши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_4 є власницею квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03.11.2020 року.

Відповідно до Акту списання багатоквартирного будинку з балансу від 20.11.2018 року в будинку АДРЕСА_2 знаходиться всього 22 квартири, які зареєстровані на праві приватної власності, в тому числі за третіми особами по справі 1-7, а також нежитлові приміщення.

Загальна площа усіх квартир у будинку становить 1 Документ сформований в системі «Електронний суд» 23.03.2025 2 258,2 кв м, а нежитлових приміщень 22 кв м.

На час спірних правовідносин відповідач ОСОБА_5 не являвся власником житлових/нежитлових приміщень.

Позивач зазначає, що в період з 30.05.2021 року до 04.06.2021 року відповідач ОСОБА_5 вибірково засобами телефонного зв`язку оповіщав співвласників будинку про проведення 10.06.2021 року о 10.00 год в приміщенні кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » в цьому ж будинку зборів співвласників багатоквартирного будинку з метою визначення його, як управителя будинку.

За повідомленням відповідача ОСОБА_5 , в склад ініціативної групи входило троє осіб: ОСОБА_8 (власник квартири АДРЕСА_3 ), ОСОБА_7 (власник квартири АДРЕСА_4 ), ОСОБА_6 (власник квартири АДРЕСА_2 ).

Окремі співвласники квартир взагалі не були повідомлені про проведення зборів Відповідачем ОСОБА_5 чи ініціативною групою.

Довідавшись про збори випадково, позивач ОСОБА_4 та інші співвласники ( ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 ) прибули 10.06.2021 року заздалегідь (близько 09:45 год) до входу в кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » для участі у зборах.

Проте відповідач ОСОБА_5 , який з`явився на місці події, агресивно заявив присутнім, що збори вже відбулись.

Члени ініціативної групи у призначений час (о 10:00 год) були відсутні.

Жодного спільного обговорення питань порядку денного не проводилось, а спроби співвласників розпочати збори виявилися безуспішними, що підтверджується наявними в матеріалах справи відеозаписами та фактом виклику поліції на лінію «102».

Вказані обставини також підтверджуються письмовими поясненнями відповідачки ОСОБА_8 від 13.01.2025 року, де зазначено, що вона прибула на місце до 09:00 год, підписала протокол і пішла до початку офіційного часу зборів.

У цих же поясненнях вона підтверджує, що позивачі та треті особи також прибули на місце проведення зборів заздалегідь до призначеного часу. Лише за годину після призначеного часу загальних зборів на місце події прибув член ініціативної групи ОСОБА_17 , який підтримував ОСОБА_5 , однак нічого з приводу проведення зборів пояснити не міг.

Згідно наявного в матеріалах справи Протоколу Зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_2 від 10.06.2021 року, того дня відбулись збори співвласників багатоквартирного будинку, на яких прийнято рішення, зокрема:

1. Обрати головою зборів ОСОБА_5 , обрати секретарем зборів ОСОБА_6 .

2. Обрати представником співвласників будинку ОСОБА_6 та уповноважити його укласти договір з управителем будинку по АДРЕСА_2 із фізичною особою-підприємцем відповідачем ОСОБА_5 .

3. Призначити ОСОБА_5 для реєстрації рішення співвласників будинку щодо управителя будинку по АДРЕСА_2 , для чого надати йому право підписувати та подавати відповідні заяви, запити, клопотання тощо від імені співвласників будинку до усіх органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, суб`єктів підприємницької діяльності тощо.

За Протоколом зборів, у них взяли участь особисто або через представників 17 осіб, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 700,47 кв м.

Зазначено, що на зборах присутні ФОП ОСОБА_5 (відповідач), ОСОБА_7 (від квартири АДРЕСА_4 ), ОСОБА_8 (від квартири АДРЕСА_3 ).

Відповідно до Протоколу у письмовому опитуванні взяли участь особисто або через представників 15 осіб, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 570,97 кв м.

Згідно з Протоколом із цих питань голосували «ЗА» 17 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 700,47 кв м, тобто 54,78 % від загальної кількості голосів. Додатком до Протоколу значаться листки письмового опитування на 15 аркушах, а саме: 1. від 15.06.2021 року з опитування ОСОБА_18 , власника квартири АДРЕСА_4 загальною площею 96,8 кв м; 2. від 14.06.2021 року з опитування ОСОБА_19 , власника квартири АДРЕСА_5 загальною площею 55,9 кв м. 3. від 15.06.2021 року з опитування ОСОБА_20 , власника квартири АДРЕСА_5 загальною площею 79,7 кв м; 4. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_10 , власника квартири АДРЕСА_6 загальною площею 63,5 кв м; 5. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_12 , власника квартири АДРЕСА_6 загальною площею 63,5 кв м; 6. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_11 , власника квартири АДРЕСА_6 загальною площею 63,5 кв м; 7. від 12.06.2021 року з опитування ОСОБА_21 , власника квартири АДРЕСА_6 загальною площею 35 кв м; 8. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_22 , власника квартири АДРЕСА_7 загальною площею 56 кв м. 9. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_3 , власника Документ сформований в системі «Електронний суд» 23.03.2025 4 квартири АДРЕСА_7 загальною площею 78,1 кв м; 10. від 16.06.2021 року з опитування ОСОБА_9 , власника квартири АДРЕСА_7 загальною площею 78,1 кв м. 11. від 21.06.2021 року з опитування ОСОБА_23 , власника квартири АДРЕСА_2 загальною площею 34,6 кв м. 12. від 21.06.2021 року з опитування ОСОБА_6 , власника квартири АДРЕСА_2 загальною площею 34,6 кв м. 13. без дати з опитування ОСОБА_2 , «власника» квартири АДРЕСА_8 загальною площею 54,3 кв м. 14. від 12.06.2021 року з опитування ОСОБА_24 , власника квартири АДРЕСА_3 загальною площею 32,1 кв м; 15. від 12.06.2021 року з опитування ОСОБА_25 , власника квартири АДРЕСА_9 загальною площею 49,9 кв м.

25.06.2021 року відповідачами оформлено Протокол голосування, як додаток до Протоколу зборів співвласників від 10.06.2021 року.

Згідно із протоколом голосування у відкритому голосуванні взяло участь 2 осіб ОСОБА_8 та ОСОБА_7 (47,9 кв м), яким належить 129,5 кв м площі приміщень у будинку.

Шляхом письмового опитування проголосували 15 осіб, яким належить 570,97 кв м площі в будинку.

Всього у зборах взяло участь 17 осіб, яким сукупно належить 700,47 кв м площі житлових і нежитлових приміщень в будинку.

На підставі вказаного протоколу зборів від 10.06.2021 року, із врахуванням протоколу голосування від 25.06.2021 року, 10.06.2021 року між відповідачем ФОП ОСОБА_5 (далі Управитель) i представником уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку: АДРЕСА_2 , ОСОБА_6 укладено спірний Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

За п.1 цього Договору Управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, згідно наявних у нього КВЕДів (81.10.38.32) (далі послуга з управління), що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (далі будинок), а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

Як вказує ОСОБА_8 у своїх пояснення на адресу суду, на підставі протоколу від 10.06.2021 року, 10.06.2021 року було укладено спірний Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Водночас, суд встановив, що оспорюваний Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_5 було підписано безпосередньо 10.06.2021 року.

Тобто договір укладено в день призначення зборів, задовго до проведення письмового опитування співвласників та офіційного підрахунку голосів і складення підсумкового протоколу від 25.06.2021 року.

Крім того, надісланий у Галицьку районну адміністрацію 29.06.2021 за №З-П-35975-31 протокол зборів співвласників будинку АДРЕСА_2 від 10.06.2021 року щодо обрання уповноваженого представника від будинку та управителя повернено адресату на доопрацювання через виявлені недоліки.

Позивач у позові зазначає, що рішення зборів співвласників, оформлене Протоколом Зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_2 від 10.06.2021 року, а також Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 10.06.2021 року, укладений між ФОП ОСОБА_5 i представником уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку: АДРЕСА_2 , ОСОБА_6 , підлягають визнанню недійними.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначаються та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

На час виникнення спірних правовідносин ст. 10 цього Закону в редакції від 10.06.2018 року передбачала, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею.

Частиною 2 ст.10 Закону визначено, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; 5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; 6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; 7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; 8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища; 9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону (ч.3 ст.10 Закону).

Частинами 4,5 ст. 10 Закону визначено, що повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під`їзду багатоквартирного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (ч.6 ст.10 Закону).

Відповідно до (ч.7 ст.10 Закону рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень. Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна Документ сформований в системі «Електронний суд» 23.03.2025 7 площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування. Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання. Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі. За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів (ч.8 ст.10 Закону).

Згідно ч.9 ст.10 Закону протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під`їзду (ч.10 ст.10 Закону).

Статтями 203, 215 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом і повинен бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Вирішуючи питання про недійсність правочину судам необхідно враховувати, що згідно зі статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним, необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою до іншої сторони чи сторін правочину; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення того, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, у чому полягає його порушення, і в залежності від цього у який ефективний спосіб порушене право може бути захищено.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так й іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Отже, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину.

Крім того, у розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа.

За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Поняття, зміст права власності та його здійснення закріплено у статтях 316, 317, 319 ЦК України, аналіз яких свідчить, що право власності особа здійснює незалежно від волі інших осіб, його зміст становлять правомочності власника з володіння, користування і розпорядження належним йому майном.

Забезпечуючи всім власникам рівні умови здійснення своїх прав, держава гарантує власнику захист від порушень його права власності з боку будь-яких осіб.

За загальним правилом власник самостійно розпоряджається своїм майном. Розпорядження об`єктом спільної власності (часткової чи сумісної) має свої особливості, одночасно майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно) (частина перша статті 355 ЦК України).

За вимогами частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Під час розгляду справи встановлено, що під час проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку відповідачами не було дотримано вищезазначених вимог закону.

Зокрема, відповідачі не вручали повідомлень про дату та місце проведення зборів співвласників за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку і не надсилали їх шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належать співвласникам в цьому багатоквартирному будинку.

Відтак, вищезазначене вибіркове інформування відповідачем ОСОБА_5 за допомогою засобів телефонного зв`язку не може вважатись належним повідомленням.

Щодо безпосереднього голосування на зборах співвласників, то як таких зборів співвласників 10.06.2021 року не відбулось, оскільки ініціатори зборів закрили збори та підписали документи ще до їхнього офіційного початку.

Позивачі, треті особи та відповідач ОСОБА_6 заперечують свою участь у голосуванні, як і підписання ними листків письмового опитування після проведення зборів 10.06.2021 року.

Всупереч вимогам ч. 7 ст. 10 Закону у протоколі зборів та у листках письмового опитування ОСОБА_6 , ОСОБА_23 , ОСОБА_22 , ОСОБА_26 , ОСОБА_10 , ОСОБА_12 , ОСОБА_21 , ОСОБА_19 , ОСОБА_24 ОСОБА_25 не зазначено відомостей про документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення.

Також листок опитування ОСОБА_27 не заповнений власноручно співвласником.

З урахуванням наведеного суд дійшов висновку, що під час прийняття рішення зборами співвласників було допущено істотні порушення вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Що стосується спірного Договору про надання послуг з управлінням будинком, то такий був укладений 10.06.2021 року, тобто у день призначених загальних зборів співвласників.

Разом із цим, Протокол голосування, як додаток до Протоколу зборів співвласників від 10.06.2021 року, відповідачами оформлено лише 25.06.2021 року.

Відтак, укладення договору до моменту завершення голосування було не можливим.

Відповідно до ст. 11 Закону управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників.

Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Разом із цим, всупереч зазначеним вимогам, спірний Договір про надання послуги від 10.06.2021 року було підписано від імені ОСОБА_6 ще до моменту наділення його повноваженнями від імені співвласників будинку, оскільки станом на 10.06.2021 року голосування ще не відбулось і підрахунок голосів тривав до 25.06.2021 року (протокол голосування, як додаток до Протоколу зборів співвласників від 10.06.2021 року, відповідачами оформлено лише 25.06.2021 року).

Крім цього, умови Договору були визначені відповідачами без їх затвердження зборами співвласників.

Визначені Законом істотні умови Договору на загальних зборах співвласників не обговорювались взагалі.

Те саме стосується вартості послуг з управління багатоквартирним будинком, яка не визначалась за рішенням зборів співвласників, хоча зазначається у договорі з управителем.

Уповноважена особа ОСОБА_6 не мав права підписувати договір 10.06.2021 року, оскільки рішення про надання йому таких повноважень на той момент ще не було прийнято належною кількістю голосів співвласників.

Відтак, спірний Договір про надання послуг від 10.06.2021 року було підписано не уповноваженою на те особою.

Щодо правосуб`єктності позивача та повноважень представника, то судом встановлено, що позов завлений безпосередньо співвласницею квартири АДРЕСА_8 ОСОБА_4 , чиї права безпосередньо порушено укладенням спірних документів і інтереси позивачки в судовому засіданні представляють уповноважені особи.

Так, допитаний в судовому засіданні в якості свідка ОСОБА_2 повідомив, що позивач ОСОБА_4 , яка є його дружиною, є власницею квартири в будинку, яка є їх спільною сумісною власністю; окрім того він мав належно посвідчену нотаріальну довіреність на представництво своєї дружини у всіх установах, в т.ч. і в суді.

Також пояснив, що він брав безпосередню участь у подіях 10.06.2021 року та підтвердив, що він, як представник своєї дружини, прибув заздалегідь до місця призначення зборів співвласників, а саме входу до кафе "Піца Кальчо" в будинку АДРЕСА_2 . Зазначив, що разом із ним на проведення зборів очікували ОСОБА_4 та інші мешканці будинку. Однак у призначений час жодного спільного обговорення чи голосування ініціативною групою організовано не було. Натомість відповідач ОСОБА_5 з`явився на місці подій ще до офіційного початку зборів та в категоричній і агресивній формі заявив присутнім, що збори вже завершилися, відмовившись проводити будь-яке обговорення порядку денного. У зв`язку з такими діями відповідача, на місце події за викликом присутніх прибув екіпаж поліції . Свідок підтвердив, що фактично загальні збори співвласників у визначений в оголошенні час не відбулися та будь-які документи не могли бути підписані мешканцями.

Відповідно до частини четвертої статті 81 ЦПК України, якщо учасник справи посилається на невчинення іншим учасником певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого учасника надати докази вчинення цих дій або наявності відповідної події. У разі ненадання таких доказів суд вправі визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Позивач стверджує, що не була письмово повідомлена про проведення зборів співвласників у спосіб, передбачений Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме не пізніше ніж за десять днів до дати їх проведення шляхом вручення повідомлення під розписку або направлення рекомендованим листом.

Доведення факту невручення повідомлення є об`єктивно неможливим, оскільки йдеться про відсутність певної події.

Натомість саме відповідачі, які стверджують про належне повідомлення співвласників та дотримання встановленої законом процедури скликання зборів, повинні надати належні та допустимі докази вручення позивачці такого повідомлення.

Аналогічний підхід щодо розподілу тягаря доказування викладено Верховним Судом у постанові від 24.03.2021 у справі № 219/12839/19, у якій роз`яснено, що сторона, яка посилається на існування певної події або факту, повинна довести їх існування.

Крім того, Верховний Суд неодноразово зазначав, що особа, яка скликає загальні збори, зобов`язана забезпечити реальне персональне повідомлення учасників, а не лише формальне виконання вимог щодо направлення повідомлення. У разі заперечення факту належного повідомлення обов`язок доказування дотримання процедури повідомлення покладається саме на особу, яка скликала збори (постанови Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 916/2584/18, від 06.02.2020 у справі № 906/307/19, постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.10.2019 у справі № 923/876/16).

Оскільки відповідачами не надано належних та допустимих доказів вручення письмового повідомлення про проведення зборів у спосіб та строки, визначені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», суд доходить висновку про недоведеність факту її належного повідомлення про проведення зборів співвласників.

Так, під час розгляду справи встановлено, що співвласники не були письмово повідомлені про проведення зборів не пізніше ніж за десять днів до дати їх проведення шляхом вручення повідомлення під розписку або направлення рекомендованим листом.

Крім того, спільне обговорення питань порядку денного та безпосереднє голосування співвласників у визначений час і місці проведення зборів (10:00 год. 10.06.2021) фактично не відбулися.

Судом також встановлено, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.06.2021 був укладений до завершення письмового опитування співвласників, яке тривало до 21.06.2021, та до моменту оформлення й підрахунку результатів голосування, відображених у протоколі від 25.06.2021.

Отже, станом на 10.06.2021 рішення зборів співвласників ще не було прийняте в установленому законом порядку, а необхідна кількість голосів для його ухвалення не була набрана.

За таких обставин уповноважена особа ОСОБА_6 не була наділена належними повноваженнями на укладення зазначеного договору, оскільки рішення про надання йому таких повноважень на той момент ще не було прийняте у встановленому законом порядку.

Дані обставини справи стверджуються матеріалами справи, які не викликають сумніву у їх об`єктивності.

Враховуючи наведене, суд доходить висновку, що рішення зборів співвласників прийнято з порушенням порядку його скликання, проведення та прийняття, встановленого Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», у зв`язку з чим таке слід визнати недійсним.

Оскільки договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.06.2021 укладений на підставі зазначеного рішення, він також підлягає визнанню недійсним.

Відтак, суд вважає, що вимоги ОСОБА_4 знайшли своє підтвердження в ході розгляду справи, є обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають до задоволення.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судові витрати у справі підлягають стягненню з відповідачів у повному обсязі.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 18, 13, 76, 77, 259, 263,265, 268, 273, 280-284 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в :

позов задоволити.

Визнати недійсним рішення зборів співвласників, оформлене протоколом від 10.06.2021 року зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .

Визнати недійсним договір від 10.06.2021 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 .

Стягнути з ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 на користь ОСОБА_4 судовий збір у сумі 1211,20 грн., по 302,8 грн з кожного.

Рішення може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст складено 03.07.2026.

Суддя І.Р.Волоско