Решение № 132698385, 17.12.2025, Одеський окружний адміністративний суд

Справа № 420/26188/25

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 грудня 2025 року м. Одеса

Одеський окружний адміністративний суд у складі судді - Бутенка А.В.,

за участю секретаря Сініцина А.С.,

представника позивача Подцерковного Г.О.,

представника відповідача Чістікової О.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні адміністративну справу за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксани Василівни та Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Невського 25» про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 243 від 29.05.2025 року, визнання протиправним та скасування рішення № 79167513 від 29.05.2025 року про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна та зобов`язання привести об`єкт до первинного стану шляхом знесення самовільно влаштованого фундаменту та металевих стійок, -

ВСТАНОВИВ:

Стислий зміст позовних вимог.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради звернулося до Одеського окружного адміністративного суду із позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Калашник Оксани Василівни приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, в якій просить:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 243 від 29.05.2025 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашник О.В.;

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксани Василівни (індексний номер рішення 79167513 від 29.05.2025) про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 1369128251101), яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;

- зобов`язати привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , до первинного стану шляхом знесення самовільно влаштованого фундаменту та металевих стійок.

Виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на підставі наказу Міністерства розвитку громад та територій України та направлення для проведення планового (позапланового) заходу Управління проводилась позапланова перевірка дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за адресою: АДРЕСА_1 . В ході проведення позапланової перевірки встановлено, що ОСОБА_1 виконує будівельні роботи з реконструкції квартири АДРЕСА_2 , шляхом улаштування прибудови, а саме, стрічкового залізобетонного фундаменту з металевими стойками за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі Реєстр прав власності) встановлено, що ОСОБА_3 набула право власності на квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 27,1 кв.м, житловою площею 16.9 кв.м на підставі договору купівлі-продажу від 05.10.2017, серія та номер: 2362. Технічний паспорт на вказану квартиру виготовлений ФОП ОСОБА_4 від 02.10.2017. Відповідно до вищезазначеного технічного паспорту, вказана квартира складається з 1-ї кімнати (площею 16.9 кв.м.), кухні (площею 4,6 кв.м.), санвузлу (площею 2,6 кв.м.), та обладнана балконом (терасою) площею 3,0 кв.м. У вказаному технічному паспорті при здійсненні технічної інвентаризації до технічних характеристик квартири, що розташована на 1 поверсі трьох поверхового будинку вказано, що квартира обладнана балконом, площею 3 кв.м. Однак на момент проведення перевірки вказаного балкону фактично не існувало, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Враховуючи вищевикладене, інвентаризація квартири АДРЕСА_2 за вказаною адресою, експертом-інвентаризатором ОСОБА_5 (кваліфікаційний сертифікат №002112) була здійснена із грубим порушенням ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення». Відповідно до Реєстру будівельної діяльності, відсутні відомості щодо реєстрації документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 . Під час проведення перевірки вказана площадка відсутня, замість вказаного балкону, зафіксовано улаштування стрічкового залізобетонного фундаменту з металевими стійками, доступ до об`єкту обмежено, у звязку з чим встановити фактичний розмір фундаменту не виявилося можливим (фотофіксація додається). На момент державної реєстрації квартири АДРЕСА_3 від 05.10.2017, вказаного балкону фактично не існувало. Вказана конструкція може нести загрозу, що має негативний вплив на права, законні інтереси, життя та здоров`я мешканців та відвідувачів зазначеного будинку, у зв`язку з можливим руйнуванням його конструктивних елементів внаслідок зазначеної реконструкції без узгоджених проєктних розрахунків міцності, надійності, довговічності.

15.10.2025 року від ОСОБА_1 надійшли пояснення по справі в яких зазначено, що квартира АДРЕСА_3 , продана ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 29.05.2025 року. Крім того зазначено, що ОСОБА_1 жодного фундаменту не заливала та металевих стійок не встановлювала.

27.10.2025 року від Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Невського 25» надійшли письмові пояснення по справі в яких зазначено, що металеві опори, розташовані над квартирою АДРЕСА_2 , є несучими елементами тераси квартири АДРЕСА_4 , а не прибудови квартири АДРЕСА_2 .

Заяви чи клопотання від сторін.

03.09.2025 року від представника Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради надійшла заява про розгляд справи за правилами загального позовного провадження із викликом сторін.

14.10.2025 року від представника Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради надійшли письмові пояснення по справі.

Процесуальні дії вчинені судом.

Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 01.09.2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження в адміністративній справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів із дня відкриття провадження у справі.

Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 09.09.2025 року вирішено розгляд справи проводити за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін; призначено підготовче засідання на 30.09.2025 року о 12:00 год.

30.09.2025 року протокольною ухвалою суду продовжити розгляд справи у порядку загального позовного провадження та призначено наступне судове засідання на 15.10.2025 року о 12:00 год.

15.10.2025 року протокольною ухвалою суду оголошено перерву та призначено наступне судове засідання на 05.11.2025 року о 12:00 год.

Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 16.10.2025 року залучено до участі у справі № 420/26188/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - ОСББ «Невського 25» (вул. Сергія Шелухіна, 25, м. Одеса, 65016, код ЄДРПОУ 42075859).

05.11.2025 року протокольною ухвалою суду визвано повторно відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та третіх осіб які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ОСББ «Невського 25» та ОСОБА_6 приватного нотаріусу Одеського міського нотаріального округу, продовжено термін підготовчого провадження на один місяць, оголошено перерву та призначено наступне судове засідання на 25.11.2025 року о 12:00 год.

25.11.2025 року протокольною ухвалою суду закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.12.2025 року о 12:00 год.

09.12.2025 року у судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частину рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Обставини справи.

Посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на підставі наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 11.11.2024 року №1305 «Про погодження здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю», наказу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 18.11.2024 року № 01-13/43ДАБК «Про проведення позапланової перевірки» та направлення для проведення планового (позапланового) заходу Управління від 20.11.2024 року № 000023, проведено позапланову перевірку на об`єкті будівництва: «Реконструкція квартир другого та мансардного поверху житлового будинку за адресою: АДРЕСА_5 » щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

10.12.2024 року за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності складено Акт № 000023.

Так, за результатами проведення заходу державного нагляду (контролю) встановлено наявність порушень вимог законодавства, а саме:

ОСОБА_1 виконує будівельні роботи з реконструкції квартири АДРЕСА_2 , шляхом улаштування прибудови, а саме стрічкового залізобетонного фундаменту з металевими стійками, чим порушено вимоги ч. 1 п. 1 ст. 34, ч. 1 та абз. 1 ч. 2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п. 13 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466.

10.12.2024 року головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності відносно ОСОБА_1 .

10.12.2024 року головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради винесено припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яким зобов`язано ОСОБА_1 набути у встановленому законом порядку право на виконання будівельних в термін робіт за адресою: АДРЕСА_1 , до 10.02.2025 року або демонтувати самовільно влаштований фундамент та металеві стойки; зупинити виконання будівельних робіт з 10.12.2024.

25.12.2024 року начальником Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради прийнято постанову № 022/24 по справі про адміністративне правопорушення про накладення на ОСОБА_1 адміністративного стягнення у вигляді штрафу в розмірі: 10 200 (десять тисяч двісті) гривень.

Посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на підставі наказу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 01.04.2025 року № 01-13/32 ДАБК, наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 24.03.2025 року № 546 «Про погодження здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю» здійснено перевірку виконання вимог припису від 10.12.2024 року №018/24 про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Так, за результатами перевірки встановлено, що ОСОБА_1 не виконано вимоги припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 10.12.2024 № 018/24, також не повідомлено Управління про його виконання, що є порушенням вимоги підпункту «а» пункту 3 частини третьої 41 ЗУ № 3038-VI; підпункту 3 пункту 11 та п. 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 за № 553.

18.04.2025 року за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності складено Акт № 000025.

Примірник Акту був отриманий представником ОСОБА_1 адвокатом Чістіковою Оленою Юріївною.

18.04.2025 року головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності відносно ОСОБА_1 .

02.05.2025 року начальником Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради прийнято постанову № 017/25 по справі про адміністративне правопорушення про накладення на ОСОБА_1 адміністративного стягнення у вигляді штрафу в розмірі: 6800 (шість тисяч вісімсот) гривень.

Джерела права й акти їх застосування.

Відповідно до ст.19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів визначено Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17 лютого 2011 року №3038-VI.

Відповідно ч.10 Закону України "Про архітектурну діяльність" від 20 травня 1999 року №687-XIV (далі Закон №687-XIV) для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.

Згідно ч.1 ст. 41 Закону №3038-VI державний архітектурно-будівельний контроль це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Частиною 2 вказаної статті визначено, що державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності". Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно ч.3 ст. 6 Закону №3038-VI до органів державного архітектурно-будівельного контролю належать:

1) структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій;

2)виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад.

Органом державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду є центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно- будівельного контролю та нагляду.

Примірне положення про органи державного архітектурно-будівельного контролю затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно п.1 Положення про управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №3043-VII від 21 березня 2018 року (далі Положення №3043-VII) Управління є виконавчим органом Одеської міської ради та створено відповідно до законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", «Про регулювання містобудівної діяльності", «Про архітектурну діяльність" та інших нормативно-правових актів з метою здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності на території м. Одеси.

Згідно п.2.1 Положення №3043-VII основним завданням Управління є здійснення на території м. Одеси державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності відповідно до чинного законодавства України.

За приписами ч.ч.1, 2 ст. 26 Закону №3038-VI забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Відповідно ч.5 ст. 26 Закону №3038-VI проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1)отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2)розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3)затвердження проектної документації;

3-1) отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом;

4)виконання підготовчих та будівельних робіт;

4-1) державна реєстрація спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва та майбутній об`єкт нерухомості у випадках, визначених законом;

4-2) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);

5)прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

6)державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об`єкт (його складову).

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" від 05 квітня 2007 року №877-V (далі Закон №877-V). Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України.

Плановою перевіркою вважається перевірка, що передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю, який затверджується керівником такого органу.

Позаплановою перевіркою вважається перевірка, що не передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Підставами для проведення позапланової перевірки є:

1)подання суб`єктом містобудування письмової заяви про проведення перевірки об`єкта будівництва або будівельної продукції за його бажанням;

2)необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів;

3)виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

4)перевірка виконання суб`єктом містобудування вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю;

5)вимога головного інспектора будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно- будівельного контролю та нагляду, про проведення перевірки за наявності підстав, передбачених законом;

6)звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

7)вимога правоохоронних органів про проведення перевірки.

Підготовчі та будівельні роботи, які не відповідають вимогам законодавства, будівельним нормам і правилам, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без набуття права на їх виконання, підлягають зупиненню до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності.

У разі систематичного (два і більше разів підряд) перешкоджання проведенню перевірки посадовим особам органу державного архітектурно-будівельного контролю, невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю щодо усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності, встановлених під час перевірки, а саме: порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, проектної документації на будівництво об`єкта, будівельних норм і правил, а також в інших випадках, визначених цим Законом, відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю звертається до суду із позовом про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт.

Неподання органом державного архітектурно-будівельного контролю позову до суду про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт протягом двох місяців з дня закінчення строку для усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, визначеного у приписі про зупинення підготовчих або будівельних робіт, або постановления судом ухвали про відмову у відкритті провадження у справі, про залишення позову (заяви) без розгляду, є підставою для відновлення виконання підготовчих та/або будівельних робіт (крім випадків, якщо підготовчі та/або будівельні роботи зупинені через ненабуття права на їх виконання).

Процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями (далі - суб`єкти містобудування) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт регулює Порядок №553.

Пунктами 16-17 Порядку №553 визначено, що за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно- будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком.

У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис).

У приписі обов`язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень згідно з додатком.

Висновки суду.

Аналіз зазначених норм права дає підстави вважати, що державний архітектурно- будівельний контроль здійснюється у формі планових та позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою відповідного органу складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається ще й протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Щодо позовних вимог в частині зобов`язання привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , до первинного стану шляхом знесення самовільно влаштованого фундаменту та металевих стійок, суд зазначає наступне.

Згідно ч.1 ст. 38 Закону №3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, ст. 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

Отже, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:

1)виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

2)визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;

3)внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

4)встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Зазначені висновки узгоджуються з правовою позицією, висловленою Верховним Судом, зокрема, у постановах від 02 листопада 2022 року у справі №420/4209/19 та від 23 лютого 2023 року у справі №420/6488/18.

Так, Верховний Суд у постановах від 13 квітня 2022 року справа №814/750/17, від 27 квітня 2021 року справа №640/5473/20, від 15 червня 2022 року справа №826/15946/17, від 27 червня 2023 року №320/9108/21 зазначив, що при розгляді справи, в якій також вирішувалось питання щодо необхідності проведення перевірки, прийняттю будь-якого рішення контролюючим органом передує відповідна перевірка, за результатами якої і встановлюється дотримання суб`єктом містобудування вимог містобудівного законодавства.

Верховний Суд у своїх постановах від 17 липня 2018 року у справі № 820/3183/16, від 31 липня 2018 року у справі № 813/6426/14, від 07 вересня 2018 року у справі № 813/6284/14, від 06 березня 2019 року у справі № 814/2645/15 та від 15 травня 2019 року у справі № 813/6423/14 неодноразово наголошував, що:

- відповідно до вимог частини сьомої статті 376 ЦК України для задоволення позову у цій категорії справ необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкта або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови;

- у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову;

- знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Така правова позиція узгоджується з висновками, викладеними у постановах від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц, від 12 квітня 2021 року у справі № 653/104/19, від 06 березня 2019 року у справі № 810/56980/15 та від 30 січня 2018 року у справі № 804/6104/14.

Якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, можливість знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до статті 376 ЦК України не залежить від можливостей його перебудови. У такому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову (постанова Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18).

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, ОСОБА_1 у період з 05.10.2017 року по 29.05.2025 року була власницею квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 21,7 кв.м., житловою площею 16,9 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 05.10.2017 року, зареєстровано в реєстрі за № 2382, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кірнас Ірина Володимирівна.

Згідно із технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_3 , виготовлений ФОП ОСОБА_4 від 02.10.2017 року, зазначено, що квартира посімейного, спільного заселення (кімната, жилий блок, секція) розташована на 1 поверсі 3 поверхового будинку та складається з 1 кімнат житловою площею 16,9 кв.м.: 1-а кімната 16,9 кв.м., кухня площею 4,6 кв.м., санвузол (сполучений) площею 2.6 кв.м. Квартира (кімната, жилий блок, секція) обладнана балконом (терасою) 3,0 кв.м. Загальна площа квартири (кімнати, жилого блоку, секції) 27,1 кв.м.

Таким чином, відповідно до технічного паспорту квартира АДРЕСА_3 обладнана балконом, який згідно з матеріалами державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності відсутній. Натомість замість балкону наявний стрічковий залізобетонний фундамент з металевими стійками.

Суд звертає увагу, що згідно з наявними в матеріалах справи письмовими доказами, вказаний стрічковий залізобетонний фундамент з металевими стійками був улаштований власником квартири АДРЕСА_6 ОСОБА_7 , оскільки опори є несучими елементами тераси (балкону) квартири АДРЕСА_4 , що не заперечується позивачем.

Крім того, суд звертає увагу, що Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради був поданий аналогічний позов до ОСОБА_7 , в якому позивач просив зобов`язати ОСОБА_7 привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_7 , до первинного стану відповідно до технічного паспорту від 02.10.2017 року та знести самочинно прибудовану металеву конструкцію на рівні другого поверху об`єкту нерухомого майна.

Додаткового суд зазначає, що станом на день подання позивачем позовної заяви до суду, а саме 01.08.2025 року, квартира АДРЕСА_3 була відчужена ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 29.05.2025 року, зареєстрованого в реєстрі за № 243, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксана Василівна.

Суд зазначає, що право власності на нерухоме майно в Україні підтверджується державною реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та посвідчується витягом з цього реєстру, який отримують на підставі правовстановлюючих документів, зокрема договору купівлі-продажу.

Так, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником квартири АДРЕСА_3 є ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 79167513 від 29.05.2025 року.

Таким чином, на день подання позовної заяви ОСОБА_1 вже не є власником № 3 за адресою: АДРЕСА_8 , а тому позовні вимоги про зобов`язання ОСОБА_1 як власника привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , до первинного стану шляхом знесення самовільно влаштованого фундаменту та металевих стійок є безпідставними, необґрунтованими.

Крім того, власником земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна є Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Невського 25», тому позовні вимоги позивача до відповідачів заявлені всупереч ч. ч.4,5 ст. 26 Закону №3038-VI.

Щодо позовних вимог в частині визнання недійсним договір купівлі-продажу № 243 від 29.05.2025 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашник О.В., суд зазначає наступне.

Згідно зі статтею 655 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як встановлено із матеріалів справи між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) укладено договір купівлі-продажу від 29.05.2025 року, зареєстрований в реєстрі за № 243, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксаною Василівною.

На підтвердження права власності на квартиру АДРЕСА_3 , ОСОБА_1 було надано договір купівлі-продажу від 05.10.2017 року, технічний паспорт від 02.10.2017 року та інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Жодних інших доказів щодо протиправності вказаного договору позивачем не надано.

З огляду на вказане, суд не вбачає правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу № 243 від 29.05.2025 року.

Щодо позовних вимог в частині визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксани Василівни (індексний номер рішення 79167513 від 29.05.2025) про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер: 1369128251101), яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , суд зазначає наступне.

Згідно із частинами першою та четвертою статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, установлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Так, відповідно до ч.ч.1-2 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У відповідності до п.1 ч.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (далі Закон № 1952-IV), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 ч.1 ст.10 Закону № 1952-IV передбачено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Відповідно до ч.3 ст. 10 Закону № 1952-IV державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Суд зазначає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, а саме квартиру №3 за адресою (реєстраційний номер: 1369128251101), була проведена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксаною Василівною, на підставі договору купівлі-продажу від 29.05.2025 року, зареєстрованого в реєстрі за № 243.

Жодних письмових доказів щодо порушення державним реєстратором порядку розгляду поданих для реєстрації документів та порядку проведення державної реєстрації прав, позивачем до суду не надано. Також, суд зазначає, що позивачем жодним чином не обґрунтовано позовних вимог до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксани Василівни.

Решта доводів та заперечень висновків суду по суті заявлених позовних вимог не спростовують. Слід зазначити, що згідно практики Європейського суду з прав людини та зокрема, рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10 лютого 2010 року, заява 4909/04, відповідно до п. 58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

Принцип обґрунтованості рішення суб`єкта владних повноважень має на увазі, що рішенням повинне бути прийнято з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії), на оцінці усіх фактів та обставин, що мають значення. Європейський Суд з прав людини у рішенні по справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року, вказує, що орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень.

Згідно із частиною 1 статті 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 73 КАС України встановлено, що предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі статтею 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні. Жодні докази не мають для суду наперед встановленої сили.

В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача. Суб`єкт владних повноважень повинен подати суду всі наявні у нього документи та матеріали, які можуть бути використані як докази у справі ( ч. 2 ст. 77 КАС України).

Перевіривши юридичну та фактичну обґрунтованість доводів сторін, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень законодавства України та доказів, які містяться в матеріалах справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Згідно зі ст. 242 Кодексу адміністративного судочинства України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами. Судове рішення має відповідати завданню адміністративного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Розподіл судових витрат.

Відповідно до ч.2 ст.139 КАС України при задоволенні позову суб`єкта владних повноважень з відповідача стягуються виключно судові витрати суб`єкта владних повноважень, пов`язані із залученням свідків та проведенням експертиз.

Оскільки спір вирішено на користь суб`єкта владних повноважень, а також за відсутності витрат позивача суб`єкта владних повноважень, пов`язаних із залученням свідків та проведенням судових експертиз, судові витрати (судовий збір), відповідно до статті 139 Кодексу адміністративного судочинства України, стягненню з відповідача не підлягають.

Керуючись ст.ст. 6, 72-73, 77, 132, 139, 143, 241-246, 250-251 КАС України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калашник Оксани Василівни та Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Невського 25» про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 243 від 29.05.2025 року, визнання протиправним та скасування рішення № 79167513 від 29.05.2025 року про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна та зобов`язання привести об`єкт до первинного стану шляхом знесення самовільно влаштованого фундаменту та металевих стійок відмовити.

Порядок і строки оскарження рішення визначаються ст.ст.293, 295 КАС України.

Рішення набирає законної сили в порядку і строки, встановлені ст.255 КАС України.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний суддею 17.12.2025 року.

Суддя А.В. Бутенко

.