Решение № 106903344, 12.10.2022, Господарський суд Рівненської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Набережна, 26-А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,

e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" жовтня 2022 р. м. РівнеСправа № 918/283/22

Господарський суд Рівненської області у складі: суддя Романюк Р.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук А.А.,

розглянувши за правилами загального позовного провадження справу

за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради

до Акціонерного товариства "Укрпошта"

про внесення змін до договору оренди

За участю представників сторін:

від позивача: Борисова І.В. (самопредставництво);

від відповідача: Кучер О.М. (самопредставництво).

ВСТАНОВИВ:

Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі - Позивач) звернулось до Господарського суду Рівненської області з позовом до Акціонерного товариства "Укрпошта" (далі Відповідач) в якому просить внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 2013 від 17.01.2013 р. зі змінами внесеними додатковими договорами від 30.12.2013 р. та 12.02.2014 р. що передбачені проектом додаткового договору у такій редакції: "1. Пункт 6.2.7 договору оренди від 17.01.2013 № 2013 (зі змінами, внесеними додатковим договором від 30.12.2013, від 12.02.2014) викласти у наступній редакції: "Укладати договори з відповідними комунальними підприємствами на споживання комунальних послуг (водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія і ін.). Самостійно сплачувати за отримані комунальні послуги та технічне обслуговування інженерних мереж. Орендар зобов`язаний укласти договір з ОСББ про відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком у розмірі, встановленому рішенням, загальних зборів ОСББ відповідно до п. 4 ст. 12 ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та оплачувати такі витрати. 2. Усі інші умови договору оренди від 17.01.2013 № 2013 (зі змінами, внесеними додатковим договором від 30.12.2013, від 12.02.2014) залишаютьсябез змін, і сторони підтверджують по них свої зобов`язання. 3. Умови цього додаткового договору застосовуються до відносин, що виникли до його укладення відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України, а саме з 01.10.2016 р."

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 17.01.2013 р. між упрравлінням комунальною власністю та Українським державним підприємтсвом поштового зв`язку "Укрпошта" (в подальшому реорганізовано в АТ "Укрпошта") укладено договір оренди № 2013 нежитлового приміщення площею 224,5 кв м за адреесою м. Рівне, вул. Князя Острозького, 4/6 для розміщення відділення Рівненської дирекції УДППЗ "Укрпошта". Договір укладено на 2 роки 11 місяців. Додатковим договором від 20.12.2013 внесено зміни до договру оренди шляхом викладення його в новій редакції, згфідно якого строк дії правочину встановлювався з 30.12.2013 по 30.12.2023.

Позивач зазначає, що Закон, який врегулював правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління прийнятий у 2015 році, тобто вже після укладення договору оренди. У зв`язку з цим, для забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку виникла потреба внесення змін до договору оренди.

Позивач вказує, що управління комунальною власністю листом від 02.06.2021 р. за № 08-445 надсилало проєкт додатковго договору про внесення змін до п. 6.2.7 договору оренди в частині укладення договру з ОСББ про відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком, проте, Рівненська дирекція акціонерного товариства "Укрпошта" важає, що умови договру виконує в повному обсязі і підписання таких змін проігнорувала. Від самого акціорнерго товариства управління відповіді не отримало.

09.06.2022 року до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву про внесення змін до договору оренди відповідно до якого просить суд повністю відмовити у заддоволенні позовних вимог, у зв`язку із їх безпідставністю. Відповідач у відзиві посилається на те, що на момент укладання Договору № 2013 від 17.01.2013 р. (п.п. 6.2.7. п. 6.2.) між орендодавцем і орендарем вже булло досягнуто згоди про укладання договорів з комунальними підприємствами на споживачння комунальних послуг та технічне обслуговування інженерних мереж і воно не є предметом спору між сторонами і не потребує зміни за судовим рішенням. Спірним є те, що додатковим договором орендодавець пропонує включити до існуючої редакції п.п. 6.2.7. п. 6.2. Договору, третє речення, яке містить умову про те що орендар зобов`язаний укласти договір з ОСББ про утримання багатоквартиним будинком у розмірі, встановленому рішенням загальних зборів ОСББ та умови цього додаткового договору застосовуються до відносин, що виникли до його укладання, а саме з 01.10.2016 р. Відповідач зазначає, що прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми ст. 322 ЦК України та ч. 2 ст. 7 Закону України від 14.05.2015 р. № 417-VIII. Крім того, умовами п. 7.1. Договору не передбачено право орендодавця на внесення змін додоговору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, шляхом подання позову до господарського суду.

22.06.2022 року до суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідно до якої вважає безпідставним твердження відповідача щодо необхідності керуватися в даному судовому спорі виключно нормами ЗУ "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та не враховувати положення ЗУ "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку". у зв 'язку з тим, що управління комунальною власністю є тільки балансоутримувачем, а не власником. тому і обов`язку сплачувати внески на утримання майна, яке орендується АТ "Укрпоштою" (а за твердженням відповідача обов`язок сплати внесків покладено виключно на власника), нема. з метою врегулювання спірного питання сплати внесків, управління комунальною власністю запропонувало внести зміни в укладений між АТ "Укрпошта" та управлінням договір оренди від 17.01.2013 р. нежитлового приміщення, аби у орендаря були правові підстави для укладення прямого договору на відшкодування витрат ОСББ. Станом на сьогоднішній день, орендар відмовляється від внесення до договору оренди відповідних змін за згодою сторін та не визнає свого обов`язку нести такі витрати.

05.07.2022 року до суду від відповідача надійшло клопотання про продовження строку для надання АТ "Укрпошта" заперечення на відповідь на відзив в якому просить суд визнати поважними причини пропуску строку встановленого в п. 5 ухвали Господарського суду Рівненської області від 26.05.2022 року по справі для надання заперечення на відповідь на відзив та продовжити строк на подання заперечення на відповідь на відзив.

05.07.2022 року до суду від відповідача надійшло заперечення на відповідь на відзив Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради від 21.06.2022 № 08-549 в якому зазначає, що АТ "Укрпошта" є лише орендарем нежитлового приміщення площею 224,5 кв.м., а тому орендар (відповідач) не зобов`язаний виконувати рішення загальних зборів ОСББ, а ОСББ не зможе звертатись до орендаря з вимогою виконувати рішення зборів ОСББ. Відповідач стверджує, що АТ "Укрпошта" в особі Рівненської дирекції, неодноразово і усно і письмово заявляла про готовність укласти з орендодавцем (власником приміщень) договір про відшкодування витрат на утримання орендованого майна, проте позивач відхилив пропозицію укладати з відповідачем договори про відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомогно майна. АТ "Укрпошта" відмовляється від внесення змін до діючого договору оренди, тому, що вважає, що механізм укладання та виконання договору з ОСББ щодо витрат на управління багатоквртирним будинком на законодавчому рівні не в регульований, крім того, ОСББ не погоджується укладати договір з орендарем, т.я. такого обов`язку у орендаря перед ОСББ не має, ОСББ є неприбутковою організацією і не неадає послуги третім особам. Відповідач вважає, що визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, тим більше не встановлює обов`язок орендаря укласти договір з ОСББ про відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком.

Прийняті у справі судові рішення та інші процесуальні дії.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 26.05.2022 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "15" червня 2022 р.

В судовому засіданні 15.06.2022 року оголошувалася перерва до 20.07.2022 року.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 20.07.2022 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів - до 24.08.2022 року з ініціативи суду та оголошено перерву у підготовчому засіданні до "10" серпня 2022 р.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 10.08.2022 року закрито підготовче провадження у справі № 918/283/22 та призначено справу до судового розгляду по суті на "07" вересня 2022 р.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 07.09.2022 року оголошено в судовому засіданні перерву до "12" жовтня 2022 р.

Представник позивача в судовому засіданні 12.10.2022 року підтримала позовні вимоги з підстав, зазначених у позовній заяві та з урахування відповіді на відзив.

Представник відповідача в судовому засіданні 12.10.2022 року позовні вимоги не визнала з підстав, зазначених у відзиві та з урахуванням заперечень на відповідь на відзив.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

17.01.2013 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (Орендодавець) та Українським державним підприємством поштового зв`язку "Укрпошта" (Орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 2013 (далі - Договір), за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення (надалі - Майно), розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Князя Острозького, 4/6 загальною площею 224,5 кв.м, яке перебуває на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість Майна, визначена відповідно до звіту про оцінку майна, складає 955 350,00 грн станом на 31.08.2012 року (п. 1.1. Договору).

Напрям використання орендованого Майна: розміщення відділення Рівненської дирекції УДППЗ "Укрпошта"(п. 1.2. Договору).

Відповідно до п. 2.1. та п. 2.2. Договору, орендар вступає у строкове платне користування Майном у строк, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та Акта прийому - передачі вказаного Майна. Передача Майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря парва власності, на це Майно, орендар користується ним лише протягом строку оренди.

Згідно з п. 3.1. тп п. 3.2. Договору, строк договору оренди встановлюється на два роки одинадцять місяців - з 17 січня 2013 року по 16.12.2015 року. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або заміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором за умови згоди балансоутримувача. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка Майна була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка Майна.

Пунктом 4.1. Договору сторони погодили, що орендна плата за цим договором визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Рівного, затвердженої рішенням Рівненської міської ради та встановлюється в сумі 3 181,32 грн в місяць (розрахунок додається).

Орендна плата сплачується орендарем до 20 числа поточного місяця (п. 4.4. Договору).

Відповідно до п.п. 6.2.7. п. 6.2. Договору, орендар зобов`язується: укладати договори з відповідними комунальними підприємствами на споживання комунальних послуг (водопостачання, канадізація, газ, електрична та теплова енергія і ін.). Самостійно сплачувати за отримані комунальні послуги та технічне обслуговування інженерних мереж.

Орендодавець має право: виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (п. п. 7.1.1. п. 7.1. Договору).

Пунктом 8.5. Договору передбачено, що орендодавець не відповідає за зобов`язаннями орендаря. Орендар не відповідає за зобов`язаннями орендодавця, якщо інше не передбачено цим договором. Орендар відповідає за своїми зобов`язаннями і за зобов`язаннями, за якими він є правонаступником, виключно власним майном. Стягнення за цими зобов`язаннями не може бути звернене на орендоване майно.

Даний договір вважається припиненим з моменту закінчення дії договору при умові наявності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди приміщення не пізніше одного місяця після дня закінчення строку його дії (п. 10.1 Договору).

Відповідно до акту № 199 від 17.01.2013 року прийму - передачі нежитлового приміщення на вул. Князя Острозького, 4/6, комісією підтверджено факт передачі нежитлового приміщення за адресою: м. Рівне, вул. Князя Острозького, 4/6 (площею 224,5 кв.м).Приміщення передані - УДППЗ "Укрпошта".

30.12.2013 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (Орендодавець) та Українським державним підприємством поштового зв`язку "Укрпошта" (Орендар) укладено додатковий договір до договору оренди від 17.01.2013 року № 2013 нерухомого майна (нежитлового приміщення), що належить територіальній громаді м. Рівного (викладений в новій редакції), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області Піддубною Л.П. 30.12.20213 року, зареєстровано в реєстрі за № 3336.

Відповідно до п. 1.1. та п. 1.2. вищевказаного Додаткового договору від 30.12.2013 року, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлових приміщень (І поверх), а саме приміщення, позначені в Технічному паспорті № ПО - 10 вид. 25.04.2007 року Рівненським міським бюро технічної інвентаризації: № 1-зал, площею 96,2 кв.м; № 2 - підсобне, площею 7,1 кв.м; № 3 - підсобне, площею 21,7 кв.м; № 4 - приміщення, площею 25,8 кв.м; № 5 - щитова, площею 3,1 кв.м; № 6 - коридор, площею 16,2 кв.м; № 7 - приміщення, площею 31,1 кв.м; № 22 - туалет, площею 2,0 кв.м; № 23 - умивальник, площею 1,8 кв.м; № 19 - коридор, площею 12,5 кв.м; № І (1/2) - тамбур, площею 2,2 кв.м; № ІІ (1/2) - коридор, площею 4,8 кв.м (надалі - Майно), розташованих за адресою: м. Рівне, вул. Князя Острозького, будинок номер 4/6 (чотири/шість), загальною площею 224,5 (двісті двадцять чотири цілих п`ять десятих) кв.м, які перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість Майна, визначена відповідно до звіту про оцінку майна, складає 955 350,00 (дев`ятсот п`ятдесят п`ять тисяч триста п`ятдесят) гривень 00 копійок станом на 31 серпня 2012 року. Напрям використання орендованого Майна: розміщення відділення Рівненської дирекції УДППЗ "Укрпошта".

Згідно з п. 1.3. Додаткового договору від 30.12.2013 року, ці нежитлові приміщення (І поверху) належать орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно (ЯЯЯ № 468105), видане Виконавчим комітетом Рівненської міської ради 12.11.2007 року на підставі Рішення виконавчого комітету Рівненської міської ради № 253 від 20.09.2005 року, зареєтрованого у Комунальному підприємстві Рівненському міському бюро технічної інвентаризації 12.11.2007 року в книзі 16, номер запису 164-2418, реєстраційний № 20977552, зареєстрованого в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 30.12.2013 року Державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області Піддубною Л.П., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна про реєстрацію права власності № 15723840 від 30.12.2013 року.

Пунктами 3.1. та 3.2. Додаткового договору від 30.12.2013 року передбачено, що строк договору оренди встановлюється тривалістю десять років - з "30" грудня 2013 року по "30"грудня 2023 року. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або заміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором за умови згоди балансоутримувача. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка Майна була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка Майна.

Згідно з п. 4.1. та п. 4.4. Додаткового договору від 30.12.2013 року, орендна плата за цим договором визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Рівного, затвердженої рішенням Рівненської міської ради та встановлюється в сумі 3 181,32 грн в місяць (розрахунок додається). Орендна плата сплачується орендарем до 20 числа поточного місяця.

Відповідно до п.п. 6.2.7. п. 6.2. Додаткового договору від 30.12.2013 року, орендар зобов`язується: укладати договори з відповідними комунальними підприємствами на споживання комунальних послуг (водопостачання, канадізація, газ, електрична та теплова енергія і ін.). Самостійно сплачувати за отримані комунальні послуги та технічне обслуговування інженерних мереж.

Орендодавець має право: виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (п. п. 7.1.1. п. 7.1. Додаткового договору від 30.12.2013 року).

Пунктом 8.5. Додаткового договору від 30.12.2013 року сторони передбачили, що орендодавець не відповідає за зобов`язаннями орендаря. Орендар не відповідає за зобов`язаннями орендодавця, якщо інше не передбачено цим договором. Орендар відповідає за своїми зобов`язаннями і за зобов`язаннями, за якими він є правонаступником, виключно власним майном. Стягнення за цими зобов`язаннями не може бути звернене на орендоване майно.

Даний договір вважається припиненим з моменту закінчення дії договору при умові наявності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди приміщення не пізніше одного місяця після дня закінчення строку його дії (п. 10.1 Додаткового договору від 30.12.2013 року).

12.02.2014 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (Орендодавець) та Українським державним підприємством поштового зв`язку "Укрпошта" (Орендар) укладено додатковий договір до договору оренди нежитлового приміщення від 17.01.2013 року № 2013 (викладений у новій редакції 30.12.2013), відповідно до п. 1 якого, вирішили укласти додатковий договір до договору оренди від 17.01.2013 № 2013 (викладений у новій редакції 30.12.2013) про наступне: 1. Звільнити орендаря від сплати орендної плати на період з 11.02.2014 по 10.08.2014 включно.

Відповідно до п. 1.2. та п. 1.5. Положення про про Рівненську дирекцію акціонерного товариства "Укрпошта", затвердженого наказом АТ "Укрпошта" № 1187 від 05.02.2019 р., філія - Рівненсьтка дирекція АТ "Укрпошта" діє в структурі Товариства відповідно до наказів: Українського об`єднання поштоого зв`язку - від 24.06.1998 № 202 "Про реорганізацію деражвних підприємств поштового зв`язку" та від 02.11.1998 № 370 "Про реорганізацію державних підприємств поштового зв`язку"; ПАТ "Укрпошта" від 01.03.2017 № 220 "Про організаційні заходи, пов`язані з утворенням публічного акціонерного товариства "Укрпошта" та АТ "Укрпошта" від 27.12.2018 № 1484 "Про організаційні заходи, пов`язані зі зміною типу акціонерного товариства" і здійснює свою діяльність на території Рівненсьбкої області. Філія не є юридичною особою і здійснює свою діяльність від імені Товариства в межах повноажень, наданих їй Товариством і закріплених цим Положенням.

Відповідно до абз. 1 п. 1.1. та п. 1.3. Статуту Акціонерного товариства "Укрпошта" (нова редакція), затвердженого наказом Міністерства інфраструктури України 22.06.2021 року № 333, Акціонерне товариство "Укрпошта" (далі - Товариство) утворене Міністерством інфраструктури України шляхом реорганізації (перетворення) Українського державного підприємства поштового зв`язку "Укрпошта", відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 21.03.2011 № 265-р "Питання управління Міністерством інфраструктури об`єктами деражвної властності" належить до сфери управління Міністерства інфраструктури України, та утвореного наказом Державного комітету зв`язку України від 15.06.1998 року № 93 "Про реорганізацію об`єднання поштового зв`язку "Укрпошта" шляхом реорганізації Українського державного об`єднання поштового зв`язку "Укрпошта". Товариство є правонаступником Українського державного підприємства поштового зв`язку "Укрпошта" (ідентифікаційний код 21560045).

02.06.2021 року до суду Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради зверталося листом № 08-445 від 02.06.2021 р. до АТ "Укрпошта" з проханням в двадцятидений строк підписати договір, про час та дату нотаріального посвідчення повідомити додатково за вказаним у листі телефоном.

АТ "Укрпошта" у відповідь на лист № 08-445 від 02.06.2021 р. повідомила листом вих. № 11-22.2/484 від 02.07.2021 року Управління комунальною власністю ВК Рівненської міської ради, що умовами договору оренди не передбачено обов`язку орендаря - УДППЗ "Укрпошта" на відшкодування витрат пов`язаних з утриманням спільного майна будинку і прибудинкової території. Разом з тим, у вказаному листі АТ "Укрпошта" в особі Рівненської дирекції, як орендар нежитлового приміщення, пропонує відшкодовувати витрати балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна безпосередньо орендодавцеві на підставі договору про відшкодування.

Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради листом № 08-584 від 27.07.2021 року у відповідь на лист АТ"Укрпошта" № 11-22.2/484 від 02.07.2021 року, відхилило пропозицію щодо відшкодування витрат управління, як балансоутримувача, на утримання орендованого нерухомого майна безпосередньо орендодавцю, вказуючи на ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" та ЗУ "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, що обов`язок нести витрати на утриманню покладено на власника, а у разі передачі в орендне користування майна, такі витрати покладаються на орендаря. При цьому, зазначає, що управління комунальною власністю не є ні орендарем ні власником нежитлового приміщення, томі пропонувало підписати та повіомити час та дату нотаріального посвідчення проекту додаткової угоди, надісланої листом від 02.06.2021 р. № 08-445.

АТ "Укрпошта" листом № 00101-293-21 від 09.12.2021 року "Про відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком" у відповідь на лист Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради № 08-584 від 27.07.2021 року повідомила, що всі договірні зобов`язання орендар виконує в повному обсязі без зауважень та умовами договору оренди не передбачено обов`язку орендаря відшкодовувати ОСББ витрати пов`язані з управлінням спільного майна будинку і прибудинкової території. Разом з тим, у вказаному листі вказує, що управління комунальною власністю , яке є балансоутримувачем нежитлового приміщення за адресою: вул. Князя Острозького, 4/6 у м. Рівне відмовляється від укладання з орендарем договору на відшкодування витрат на утримання орендованого майна. Крім того, зазначає про те, що відповідно до договору оренди внесення змін можливе лише у разі не виконання орендарем своїх зобов`язань за договором. Орендар комунального майна відшкодовує балансоутримуачу витрати на утримання орендованого майна відповідно до договору, укладеного між балансоутримувачем та орендарем. Саме власник нежитлового приміщення сплачує ОСББ внески за утримання майна. Укладання договру на відшкодування витрат на утримання майна орендованого майна між ОСББ та орендарем майна законодавством не передбачено.

Норми права, що підлягають до застосування, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів, наведених сторонами.

Згідно з ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 14 ЦК України визначено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно дочастини 1 статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Приписами ст. 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч. 1 ст. 760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Статтею 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. За договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання. Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства. Законом може бути встановлено перелік державних та комунальних підприємств, єдині майнові комплекси яких не можуть бути об`єктом оренди. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 - ч. 3 ст. 180 ГК України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Представник співвласника - фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника. Співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 1 ЗУ "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності (ст. 4 Закону України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Згідно з ч. 2 - ч. 4 ст. 12 акону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком. Зобов`язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

Статтю 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Підсумовуючи наведене варто зауважити, що іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання щодо зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Підпунктом 7.1.1. пункту 7.1. Договору оренди нежитлового приміщення, з урахуванням Додаткового договору від 30.12.2013 року, сторони погодили, що орендодавець має право: виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 та ч. 4 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Аналіз статті 652 ЦК України свідчить про те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Відповідно до положень статті 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Враховуючи вищевикладене, за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди державного та комунального майна, на принципах рівності сторін, свободи договору з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Висновки суду за результатами вирішення спору.

За результатами з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні, і з наданням оцінки всім аргументам учасників справи у їх сукупності та взаємозв`язку, як це передбачено вимогами ст. 75-79, 86 ГПК України, враховуючи, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов спірного договору оренди, що могло б бути підставою для внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення за ініціативою позивача, та зважаючи, що запропоновані позивачем зміни не носять обов`язкового характеру в силу умов укладеного між сторонами правочину чи вимог закону, суд дійшов висновку про необгрунтованість заявлених вимог.

При цьому судом враховано, що відповідач неодноразово звертався до позивача з ініціативою врегулювати питання про компенсацію витрат Орендодавця пов`язаних з утриманням орендованого нежитлового приміщення у визначеному Договором порядку (а.с. 94-100), що свідчить про можливість захистити право позивача (за умов його порушення) у інший спосіб.

Окрім того, суд жауважує, що відповідно до положень частини 3 статті 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, а отже, за відсутності на те взаємної згоди сторін, пропозиція позивача поширити зміни до Договору на правовіднисини, які виникли до його укладення - з 01.10.2016р. (пункт 3 позовних вимог) судом визнається неправомірною.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що в задоволенні позову судом відмовлено, судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 481,00 грн покладаються на позивача - Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Керуючись ст. ст. 129, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Північно - західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, встановлені статтями 256 - 257 Господарського процесуального кодексу України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 24 жовтня 2022 року.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.

Суддя Р.В. Романюк