Рішення № 76842832, 24.09.2018, Вільнянський районний суд Запорізької області

Справа № 322/386/18

Провадження № 2/314/991/2018

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.09.2018 року м.Вільнянськ

Вільнянський районний суд Запорізької області у складі головуючого:судді ОСОБА_1, при секретарі Печонкіної В.П, за участі представника позивача по первісному та відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_2, представника відповідача по первісному та позивача за зустрічним позовом ОСОБА_3А, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Фермерського господарства « Партнер» до ОСОБА_4, фермерське господарство «Форт», третя особа: державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області про визнання договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер» 20.12.2006 року, зареєстрований 10.10.2007 року за № 040727400063 відносно земельної ділянки площею 8,36 га, кадастровий номер 2323684000:15:023:0003, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області поновленим, визнання недійсним договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 14.10.2017 року, зареєстрований 11.12.2017 року за № 23901512 виконавчим комітетом Вільнянської міської ради Запорізької області відносно земельної ділянки площею 8,36 га, кадастровий номер 2323684000:15:023:0003, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області та зустрічним позовом ОСОБА_4 до фермерського господарства «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Партнер», звернулось до суду з вищезазначеним позовом, в якому посилається на те, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.11.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення належній на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за №040727400063.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору і продовження дії договору терміном на 20 років.

З метою реєстрації додаткової угоди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору триває до 10.10.2017 року ФГ «Партнер» 14.06.2017 року отримав витяг з державного реєстру речових прав з якого вбачалось, що ОСОБА_4, уклала договір оренди з ФГ «Форт» та провела реєстрацію договору оренди. Договір був укладений 01.03.2017 року, тоб то під час дії договору з ФГ «Партнер».

Під час розгляду справи про визнання цього договору недійсним, з’ясувалось, що договір оренди землі укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» за взаємною згодою сторін скасований, а замість нього укладений новий договір оренди від 14.10.2017 року. Вважають своє право порушеним та просять суд визнати цей договір недійсним.

В подальшому позов був уточнений і добавлена вимога про визнання договору оренди поновленим.

ОСОБА_4 в свою чергу, звернулась до суду з зустрічним позовом, в якому зазначила, що Між ФГ «Партнер» та нею 20.11.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення належній на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за №040727400063.

Пунктом 3 Договору оренди землі від 20 грудня 2006 року визначено, що договір укладено на 10 років. При цьому не зазначено що термін дії договору починається з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно п.14.1 Договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, також усі ті умови, щодо яких заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося. Таким чином, термін дії договору сплинув 10 жовтня 2017 року.

В встановлений договором термін від ФГ «Партнер», вона не отримувала листа повідомлення про бажання продовжити дію договору оренди в зв’язку з переважним правом.

В зв’язку з цим, після спливу терміну дії договору оренди з ФГ «Партнер», вона 14 жовтня 2017 року, уклала договір оренди земельної ділянки з ФГ «Форт».

Намагання спонукати її продовжувати орендні відносини з ФГ «Партнер», вона вважає безпідставними. Вона є власником земельної ділянки і після спливу договору оренди землі з ФГ «Партнер» розпоряджається земельною ділянкою на свій розсуд. В час дії договору оренди з ФГ «Партнер», вона добросовісно виконувала свої обов’язки як орендодавець.

Тому просить суд, визнати договір оренди, укладений між нею та ФГ «Партнер» припиненим з 10 жовтня 2017 року.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом ОСОБА_2 позовні вимоги підтримала зустрічні позовні вимоги не визнала і пояснила, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.11.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення належній на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за №040727400063.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору і продовження дії договору терміном на 20 років.

З метою реєстрації додаткової угоди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору триває до 10.10.2017 року ФГ «Партнер» 14.06.2017 року отримав витяг з державного реєстру речових прав з якого вбачалось, що ОСОБА_4, уклала договір оренди з ФГ «Форт» та провела реєстрацію договору оренди. Договір був укладений 01.03.2017 року, тоб то під час дії договору з ФГ «Партнер».

Під час розгляду справи про визнання цього договору недійсним, з’ясувалось, що договір оренди землі укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» за взаємною згодою сторін скасований, а замість нього укладений новий договір оренди від 14.10.2017 року.

ФГ «Партнер», вважає що укладена раніше додаткова угода з ОСОБА_4, є дійсною, так як ОСОБА_4 бажала її укласти і підписала її. Її реєстрація довгий час не проводилась в зв’язку з тим що діяв основний договір оренди і до спливу терміну його дії не було потреби в реєстрації цієї угоди. Крім того до закінчення дії договору оренди з ФГ «Партнер» не було потреби надсилати пропозицію укладання договору по переважному праву, так як вже було раніше укладено додаткову угоду з цього приводу.

В зв’язку з цим вважає права ФГ «Партнер» порушеними та прохає суд визнати договір укладений з ФГ «Форт» недійсним, а договір з ФГ «Партнер» вважати поновленим.

Представник ОСОБА_4 та ФГ «Форт» адвокат ОСОБА_3 первісний позов не визнав в повному обсязі, на задоволенні зустрічного позову наполягав та пояснив, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.11.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення належній на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за №040727400063.

Пунктом 3 Договору оренди землі від 20 грудня 2006 року визначено, що договір укладено на 10 років. При цьому не зазначено що термін дії договору починається з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно п.14.1 Договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2006 року, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Таким чином термін дії договору спливав 10.10.2017 року.

Посилання ФГ «Партнер» на дійсність договору оренди в зв’язку з укладеною між ними та ОСОБА_4 10 жовтня 2016 року додаткової угоди якою термін дії договору оренди продовжено до 20 років є помилковими, так як ця угода, якщо її вважати укладеною є нечинною, так як не пройшла державну реєстрацію. Угоду начеб то укладено 10 жовтня 2016 року, і якщо така угода дійсно була укладена то чому тільки 14.06.2017 року було здійснено спробу її державної реєстрації, то б то через 8 місяців. Вважає, що затягування державної реєстрації мало навмисний характер з метою продовження терміну дії договору оренди, так як угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації, а звідси і строк дії угоди починається з моменту такої реєстрації. При таких обставинах ОСОБА_4, як власник земельної ділянки мала повне право укласти договір оренди на свій розсуд, та провести державну реєстрацію, що ї було зроблено. Договір оренди ОСОБА_4 з ФГ «Форт» було укладено 14 жовтня 2017 року, то б то після спливу терміну дії договору оренди з ФГ «Партнер». При цьому ФГ «Партнер» не скористався своїм переважним правом та не направив листа за 60 днів ОСОБА_4 з пропозицією укласти додаткову угоду чи новий договір оренди. Це дало підстави ОСОБА_4 укласти договір на свій розсуд. Тому прохає суд визнати договір оренди укладений між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 припиненим з 10 жовтня 2017 року.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши надані докази, приходить до висновку, що позовні вимоги за первісним позовом задоволенню не підлягають, а позовні вимоги за зустрічним позовом підлягають задоволенню в повному обсязі.

Між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.11.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,36 гектарів кадастровий №2323684000:15:023:0003 розташованої на території Підгірненської сільської ради, Новомиколаївського району Запорызькоъ області належній на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за №040727400063.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору і продовження дії договору терміном на 20 років.

З метою реєстрації додаткової угоди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору триває до 10.10.2017 року ФГ «Партнер» 14.06.2017 року отримав витяг з державного реєстру речових прав з якого вбачалось, що ОСОБА_4, уклала договір оренди з ФГ «Форт» та провела реєстрацію договору оренди. Договір був укладений 01.03.2017 року, тоб то під час дії договору з ФГ «Партнер».

Під час розгляду справи про визнання цього договору недійсним, з’ясувалось, що договір оренди землі укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» за взаємною згодою сторін скасований, а замість нього укладений новий договір оренди від 14.10.2017 року.

ФГ «Партнер», вважає що укладена раніше додаткова угода з ОСОБА_4, є дійсною, так як ОСОБА_4 бажала її укласти і підписала її. Її реєстрація довгий час не проводилась в зв’язку з тим що діяв основний договір оренди і до спливу терміну його дії не було потреби в реєстрації цієї угоди. Крім того до закінчення дії договору оренди з ФГ «Партнер» не було потреби надсилати пропозицію укладання договору по переважному праву, так як вже було раніше укладено додаткову угоду з цього приводу.

Відповідно ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору і продовження дії договору терміном на 20 років. (а.с.13-14).

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, також усі ті умови, щодо яких заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося.

П.7 розділу 14 Договору в додатковій угоді викладено в наступній редакції:

14.2. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

14.3. Сторони несуть однакову відповідальність щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Витрати по реєстрації покладаються на Орендаря в повному обсязі.

14.4. Сторона не має права переривати в односторонньому порядку державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, якщо вона не доведе, що це зумовлено невиконанням або неналежним виконанням іншою стороною своїх обов’язків відповідно до цього договору.

П.8. Дана додаткова угода є невід’ємною частиною Договору і підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для реєстрації основного Договору.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо до найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладання.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин є письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Правова Позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 18 січня 2017 року у справі №6-2777цс16.

То б то для набрання чинності додаткова угода повинна була бути зареєстрованою, натомість ФГ «Партнер» з питанням державної реєстрації додаткової угоди звернувся лише 14.06.2017 року, фактично через 8 місяців після укладання додаткової угоди.

Посилання представника ФГ «Партнер» про те що додаткову угоду не потрібно було реєструвати, так як ще не сплинув термін дії основного договору суд розцінює критично. Самою додатковою угодою термін дії договору було подовжено на 20 років. Таким чином, термін дії договору автоматично поновлювався після реєстрації додаткової угоди і сплив цього терміну обчислювався б з моменту реєстрації додаткової угоди, а не реєстрації договору оренди.

Суд бере до уваги пояснення представника ОСОБА_4 та ФГ «Форт», що реєстрація додаткової угоди навмисно затягувалась ФГ «Партнер» з метою відліку строку оренди, саме з моменту реєстрації.

Таким чином, укладена додаткова угода не набула чинності, в зв’язку з відсутністю державної реєстрації фактично є недійсною.

Суд зазначає, що недійсний правочин не є перешкодою для укладання іншого правочину відносно одного й того ж об’єкта.

Тому суд доходить до висновку, що недійсна додаткова угода, укладена 10 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер», не є підставою для визнання недійсним договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 14.10.2017 року.

ФГ «Партнер» після скасування за взаємною згодою сторін ОСОБА_4 та ФГ «Форт» договору оренди від 01.03.2017 року та реєстрацією 11.12.2017 року нового договору оренди між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» від 14.10.2017 року, мав можливість зареєструвати додаткову угоду укладену між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер» 10 жовтня 2016 року, але не зрозумілих причин не зробив цього.

Таким чином, неможливо вважати поновленим договір оренди землі між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер» на новий строк.

Відносно зустрічного позову, якій підлягає задоволенню в повному обсязі, то відносно ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Строк дії договору, як зазначав позивач по первісному позову сплинув 10.10.2017 року.

Пунктом 3 Договору оренди землі від 20 грудня 2006 року визначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, забов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа- повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Матеріали справи свідчать про те, що ФГ «Партнер» не надсилав орендодавцю письмовий лист про намір продовжити дію спірного договору оренди, а отже немає підстав вважати, що він належно виконував обов’язки за умовами спірного договору.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення, яка є обов’язковою не складалась й у місячний термін не укладена (ст.33 ч.8 Закону).

З огляду на викладене, на думку суду після припинення забов’язань між сторонами за первісним договором оренди 10.10.2017 року між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер», права ФГ «Партнер» не порушуються договором оренди укладеним між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 14.10.2017 року, а тому підстави для задоволення позову про визнання правочину недійсним відсутні.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст. ст. 10-13, 81-83, 258, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову Фермерського господарства « Партнер» до ОСОБА_4, фермерське господарство « Форт», третя особа: державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області про визнання договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер» 20.12.2006 року, зареєстрований 10.10.2007 року за № 040727400063 відносно земельної ділянки площею 8,36 га, кадастровий номер 2323684000:15:023:0003, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області поновленим, визнання недійсним договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_4 та ФГ « Форт» 14.10.2017 року, зареєстрований 11.12.2017 року за № 23901512 виконавчим комітетом Вільнянської міської ради Запорізької області відносно земельної ділянки площею 8,36 га, кадастровий номер 2323684000:15:023:0003, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_4 до Фермерського господарства «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим задовольнити.

Визнати припиненим з 10 жовтня 2017 року договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер 2323684000:15:023:0003, площею 8,36 гектарів, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державний акт серії 111-ЗП № 040609, укладений 20 грудня 2006 року між ОСОБА_5 та Фермерським господарством «Партнер» зареєстрований у ЗРФ Центр ДЗК 10 жовтня 2007 року за № 040727400063.

Стягнути з Фермерського господарства « Партнер» на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 704 грн. 80 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення буде виготовлений 24 вересня 2018 року.

Суддя Тамара Дмитрівна Беспалько

24.09.2018